Dnia 24 lipca 2023 roku Prezydent podpisał nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (UPZP) z dnia 7 lipca 2023 roku. Nowelizacja przewiduje wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego w postaci zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI), które może być odpowiedzią na istniejącą w Polsce lukę mieszkaniową.
Obecnie realizacja inwestycji mieszkaniowej jest możliwa na podstawie postanowień obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), decyzji o warunkach zabudowy albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowanej na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących z dnia 5 lipca 2018 roku (tzw. lex deweloper). Dotychczas ta ostatnia opcja była rzadko wykorzystywana przez inwestorów, dlatego nowelizacja przewiduje wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego – ZPI. Początkowo ZPI ma funkcjonować równolegle do uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, natomiast od dnia 1 stycznia 2026 roku ma ją w pełni zastąpić.
Co to jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI)?
ZPI będzie mógł być wydany niezależnie od istnienia oraz ustaleń obowiązującego MPZP. Wejście w życie ZPI będzie powodowało utratę mocy obowiązującej MPZP albo jego części odnoszącej się do terenu objętego ZPI. W przeciwieństwie do uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, ZPI będzie umożliwiał inwestorowi zrealizowanie dowolnej inwestycji (m.in. usługowej, przemysłowej), a nie tylko mieszkaniowej. ZPI ma być szczególną formą planu miejscowego.
ZPI będzie uchwalany przez radę gminy, na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Po złożeniu wniosku przez inwestora organ wykonawczy gminy rozpocznie z nim negocjacje umowy urbanistycznej oraz projektu ZPI, na którego sporządzenie rada gminy według własnego uznania będzie mogła wyrazić zgodę. Rozpoczęcie negocjacji umowy nie będzie zobowiązujące dla gminy, bowiem wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie mógł w każdej chwili, aż do zawarcia umowy, odstąpić od negocjacji.
Umowa urbanistyczna
Umowa urbanistyczna ma na celu uregulowanie wzajemnych obowiązków w zakresie realizacji inwestycji planowanej przez inwestora. Na jej podstawie inwestor zobowiąże się do realizacji inwestycji głównej, a także inwestycji uzupełniającej (np. infrastruktury technicznej, komunikacyjnej, czy też społecznej) na rzecz gminy, przy czym obowiązek realizacji inwestycji uzupełniającej może być przejęty przez gminę. Inwestor może zobowiązać się również do innych świadczeń, np. do: przekazania nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej, pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym do zapłaty ceny za nieruchomość osoby trzeciej, na której realizowana jest inwestycja uzupełniająca, pokrycia całości lub części poniesionych prze gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji odpowiednich roszczeń odszkodowawczych. Z kolei gmina może zobowiązać się w umowie urbanistycznej m.in. do: realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy, zwolnienia w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej.
Umowa będzie wywoływała skutki prawne z dniem wejścia w życie ZPI, stanowiącego załącznik do niej. Jeżeli ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem 5 lat od dnia jego wejścia w życie, stronom umowy będzie przysługiwało prawo odstąpienia od niej. Co ważne, stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wspólny wniosek o uchwalenie ZPI. Wprowadzenie takiej możliwości może być zachętą dla inwestorów do realizacji wspólnych inwestycji, co może być dla nich korzystne finansowo.
Czy nowe narzędzie planistyczne stwarza szansę na załatanie luki mieszkaniowej?
ZPI stwarza szansę na załatanie istniejącej w Polsce luki mieszkaniowej. Przewagą ZPI nad uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej jest możliwości realizacji na podstawie ZPI dowolnego rodzaju inwestycji, a nie tylko inwestycji mieszkaniowych oraz ustalenie jasnych zasad uchwalania ZPI w oparciu o uprzednio negocjowaną umowę urbanistyczną. Jednakże to, czy ZPI spełni oczekiwania inwestorów zależy od tego, jak w praktyce będzie wyglądać zawieranie umów urbanistycznych. Wychodząc z uprzywilejowanej pozycji negocjacyjnej gminy mogą nie być skłonne do negocjacji lub mogą chcieć nałożyć na inwestorów nadmierne obowiązki.
Autorki: Agata Demuth, radca prawny, partner, Praktyka Nieruchomości, kancelaria Osborne Clarke
Michalina Skarżyńska, aplikant adwokacki, junior associate, Praktyka Nieruchomości, kancelaria Osborne Clarke