Budownictwo modułowe pozwala na ekspansję eksportową i transport prefabrykatów w dowolne miejsce świata. Daje to olbrzymie możliwości dla rozwoju polskiej gospodarki. Obecna, czwarta z kolei rewolucja przemysłowa charakteryzuje się fuzją technologii i maszyn, które coraz inteligentniej komunikują się ze sobą i wykorzystują zasoby wspólnych danych w oparciu o sztuczną inteligencję. Budownictwo modułowe weszło już do głównego nurtu, a automatyzacja procesów produkcyjnych dodatkowo umacnia jego pozycję i zwiększa konkurencyjność w porównaniu do modelu konwencjonalnego. Eksperci prognozują, że wielkość globalnego rynku budownictwa modułowego podwoi się w ciągu dekady do kwoty 108,8 mld USD w 2025 r.
Nowoczesna prefabrykacja w nurcie Przemysłu 4.0 to jeden z najważniejszych trendów budowlanych przyszłości, który ma wiele zastosowań z zakresu budownictwa wielkokubaturowego (np. domy, centra handlowe, wieżowce, osiedla mieszkaniowe, parkingi, biurowce, obiekty sportowo-widowiskowe, dworce) czy inżynieryjnego (np. mosty, tunele). W naszym kraju niekiedy jeszcze mylnie kojarzona z epoką wielkiej płyty z socjalistycznych czasów PRL. Jednak to powiązanie z obecną prefabrykacją modułową ma się jak zestawienie Poloneza wyprodukowanego w ówczesnym FSO z dzisiejszą Teslą.
Atuty prefabrykacji modułowej to m.in. skrócenie nawet o połowę cyklu operacyjnego inwestycji, ekologia, zmniejszenie zatrudnienia pracowników na budowie, duży potencjał projektowo architektoniczny, wysoka precyzja i jakość wykonania, możliwość realizacji inwestycji w warunkach zimowych, lepsza trwałość i odporność na pożary czy korzystniejsza izolacja termiczna. Badania dotyczące dźwiękoszczelności i akustyki mieszkań wykazały, iż przewyższają polskie normy obowiązujące od 2021 r., jak odporność na wibracje szczególnie istotne w halach koncertowych czy niższe koszty eksploatacyjne. Nie ma też konieczności organizowania magazynu materiałów na placu budowy, co przyczynia się do wzrostu bezpieczeństwa i ma wpływ na środowisko. Znam też przypadek, gdzie inwestor w wyniku swojego błędu musiał dokonać przeróbki i dzięki prefabrykacji mógł wyjąć schody z klatek, a następnie te same zamontować ponownie. To wszystko powoduje, że rosnący popyt na budownictwo modułowe znajdziemy na wszystkich kontynentach.
Rynek rośnie pomimo kryzysu
Wbrew oczekiwaniom kryzys wywołany pandemią w 2020 roku nie wpłynął negatywnie na rynek domów prefabrykowanych w Niemczech. W ubiegłym roku wybudowano tam łącznie 23 006 mieszkań, stosując prefabrykowane konstrukcje przemysłowe – o 4,9% więcej niż rok wcześniej. Szacuje się, że do 2022 r. w sześciu północnoeuropejskich krajach zostanie sprzedanych około 70.100 takich lokali, przy czym popyt w Niemczech znacznie wzrasta, zwłaszcza na gotowe rozwiązania “pod klucz”. W Szwecji już ponad 80 procent mieszkań powstaje z prefabrykatów.
Budowa domów modułowych 3D jest też dobrze rozwinięta w Rosji i jest tam jedną z najbardziej obiecujących metod zapewniających wysoki współczynnik budowy budynków mieszkalnych. We Włoszech oczekuje się, że popyt na prefabrykowane, antysejsmiczne domy ze stali zyska na popularności ze względu na ich zasadność i skuteczność w zakresie bezpieczeństwa, zwłaszcza na obszarach, na których występują powtarzające się zdarzenia sejsmiczne.
Wielka Brytania planuje budować około 300.000 nowych domów rocznie do 2020 roku, aby sprostać wyzwaniom na rynku mieszkaniowym, oczekuje się, że konstrukcje prefabrykowane odegrają tam znaczącą rolę. W czerwcu 2019 r. wydano pozwolenie firmie Ikea na budowę domów modułowych na południowym wybrzeżu w ramach joint venture z firmą budowlaną Skanska. Dwie firmy, Ilke Homes i Legal & General, zbudowały fabryki do produkcji domów z prefabrykatów. Przekształcają one tam przemysł mieszkaniowy z prefabrykatów, produkując domy z dwiema i trzema sypialniami w cenie od 350 do 425 tys złotych. Ilke Homes zobowiązało się do produkcji 2000 domów rocznie, osiągając docelowo 5000. Firma ubezpieczeniowa Legal & General zbudowała poza Leeds ogromną fabrykę “Przemysł 4.0”, w której będzie budować 3500 domów rocznie. W 2019 r. największy japoński producent domów, Sekisui, rozpoczął przedsięwzięcie z rządem Wielkiej Brytanii, które ma owocować budową tysięcy domów modułowych w całym kraju. Berkley Homes, jeden z największych graczy, ogłosił również plany otwarcia nowej fabryki w Kent w celu produkcji tysiąca domów rocznie.
Sztuka prefabrykacji to sztuka biznesu
Firmy takie jak Pekabex, Fabud, Betard, Gralbet, Golbeck Comfort, Consolis Polska, Precon Polska, Prefabet – Białe Błota, Przedsiębiorstwo Elementów Budowlanych Fabet czy Sibet, ale także generalni wykonawcy np. Erbud, Warbud (grupa VINCI) czy fundusze inwestycyjne jak Griffin i Heritage Real Estate aktywnie uczestniczą w procesie rozwoju i korzystają z dobrej koniunktury zbierając kolejne zlecenia na rynkach krajowych i zagranicznych.
Na przykład Griffin Real Estate to największy prywatny inwestor typu private equity oraz firma zarządzająca aktywami specjalizująca się w nieruchomościach w Europie Środkowo-Wschodniej. Strategia firmy opiera się na tworzeniu platform inwestycyjnych lub przejmowaniu firm będących liderami w danym sektorze, a następnie zwiększaniu ich wartości poprzez rozwój organiczny oraz dzięki opracowywaniu odpowiednich strategii i budowaniu silnych zespołów zarządzających. W 2019 roku za przejęcie kontroli nad Grupą Polcom, producentem hoteli modułowych z Chojnic, fundusze Griffin Real Estate i PIMCO zapłaciły ponad 1 mld zł, obecnie to jeden z czołowych międzynarodowych dostawców dla branży deweloperskiej. Wcześniej w 2015 roku Griffin Real Estate wraz z Oaktree i PIMCO przeprowadził transakcję kupna pakietu większościowego akcji Echo Investment, a w lutym 2021 roku Echo Investment przejął od jej założycieli pakiet większościowy wrocławskiej firmy Archicom. Po sfinalizowaniu transakcji grupa Echo-Archicom będzie największym deweloperem mieszkaniowym w Polsce – tylko w 2021 r. rozpocznie budowę łącznie 7 tys. mieszkań na sprzedaż oraz na wynajem.
Potencjał jest olbrzymi, bo od 30% do 50% mieszkańców Europy Zachodniej żyje w wynajętych mieszkaniach, a Resi4Rent to pierwsza w Polsce platforma mieszkań na wynajem.W lutym ub. roku spółka joint venture utworzona przez fundusz zarządzany przez Real Estate Group Ares Management Corporation oraz Griffin Real Estate podały do wiadomości informację o zakupie 98.04% akcji wiodącego polskiego dewelopera, spółki Murapol. Wartości transakcji nie ujawniono. Z kolei European Logistics Investment to dynamicznie rozwijająca się platforma logistyczna należąca do Redefine Properties, Madison International Realty i Griffin Real Estate, zawarła strategiczny sojusz z Panattoni, wiodącym deweloperem nieruchomości przemysłowych. Dzięki rozwojowi nowych projektów w sektorze logistycznym w ciągu kolejnych 36-48 miesięcy początkowa wartość aktywów brutto w wysokości 0,2 mld euro ma wzrosnąć do 1 mld euro. Inne platformy inwestycyjne utworzone przez Griffina to: EPP, Chariot, Griffin Property Finance, Smyk czy Student Depot. EPP to spółka działająca według formuły REIT notowana na giełdach w Johannesburgu i Luksemburgu. Jest największym w Polsce właścicielem centrów handlowych pod względem posiadanej powierzchni najmu brutto (GLA). Obecnie wartość aktywów brutto zarządzanych przez Griffin Real Estate w ramach dziesięciu platform inwestycyjnych przekracza 5 miliardów euro. Założyciel Griffin Real Estate Przemysław Krych jest także twórcą innego funduszu private equity – Cornerstone Partners, który wraz Czeską spółką Crestyl Group niedawno podpisały umowę przejęcia Budimeksu Nieruchomości. Transakcja została wyceniona na 1,5 mld zł.
Natomiast akcje notowanego na warszawskiej giełdzie Pekabeksu, lidera w produkcji prefabrykatów żelbetowych i sprężonych podrożały w ciągu ostatniego roku o 160 procent. Produkcja realizowana jest w sześciu fabrykach Pekabex zlokalizowanych w Poznaniu, Gdańsku, Mszczonowie (k. Warszawy), Bielsku Białej oraz Marktzeuln w Niemczech. Grupa działa na rynku polskim i za granicą od niemal 50 lat, tworząc miejsca pracy dla ponad 2.000 osób oraz zatrudniając wysoko wyspecjalizowaną kadrę inżynierską. Obecnie łączne roczne moce produkcyjne Grupy Pekabex wynoszą około 148 000 m3 elementów strukturalnych oraz 950 000 m2 elementów stropowych (płyty, płyty filigranowe, ściany).
Z kolei najwięksi globalni gracze, tacy jak Laing O’Rourke, Modulaire Group – Algeco Group (Wielka Brytania), Red Sea Housing (Arabia Saudyjska), Atco (Kanada), Skanska AB (Szwecja), Kleusberg GmbH, Deutsche Fertighaus Holding (Niemcy), Bouygues Construction, VINCI Construction (Francja), Lendlease Corporation (Australia) czy Bechtel Corporation, Katerra (USA) oraz Sekisui (Japonia) przyjęli różne strategie rozwoju, mające na celu zwiększenie ich udziału w rynku i poszerzaniu portfolio produktów.
Coraz silniejsza walka o przyszłą pozycję
Nic więc dziwnego, że przybywa firm, które widzą swój rozwój w budownictwie modułowym i chcą zająć strategiczne miejsce w zyskach. Znany z generalnego wykonawstwa Erbud planuje zainwestować 80-100 mln zł na wdrożenie produkcji budownictwa modułowego w najbliższych 3 latach. Z kolei HRE Investment nadal kupuje spółki deweloperskie oraz producentów prefabrykatów i rozwiązań proptechowych. Chce on przeznaczyć nawet 150 mln zł w b.r. na ekspansję w zwiększenie swojego potencjału. Firma planuje osiągnięcie poziomu budowania 10 tysięcy mieszkań rocznie z zastosowaniem tej technologii.
Inny gracz to należące do Agencji Rozwoju Przemysłu (ARP) spółki Operator ARP i ARP Prefabrykacja, które podpisały porozumienie o współpracy przy realizacji Programu Fabryka. W średniej wielkości miastach zbudują wysokiej klasy budynki biurowo-usługowe. Wykorzystują przy tym nowoczesne prefabrykaty dostarczone przez ARP Prefabrykację, której większościowym udziałowcem jest ARP S.A. (70 proc.), a pozostałe 30 proc. udziałów jest w posiadaniu spółki HM Factory – producenta elementów prefabrykowanych. Najważniejsze cele ARP Prefabrykacja to wdrażanie nowoczesnych technologii modułowych i prefabrykacji na krajowy rynek budownictwa – wykorzystując do tego doświadczenie udziałowca HM Factory, czyli wiodącego producenta i eksportera elementów prefabrykowanych na rynkach polskim, skandynawskim, niemieckim. Spółka produkować będzie wysoko przetworzone elementy prefabrykowane i modułowe, które znajdą zastosowanie w budownictwie mieszkaniowym, biurowym oraz przy budowie budynków użyteczności publicznej – szkół, przedszkoli, urzędów. W pełni zautomatyzowana fabryka zajmie się także wytwarzaniem ścian, stropów, schodów – kompletnym systemem pozwalającym na szybką budowę. Można szacować, że w pierwszej fazie osiągnie skalę 4–4,5 tys. mieszkań rocznie, co i tak jest kroplą w morzu potrzeb na rynku popytu. W kolejnych latach strategia firmy zakłada produkcję komponentów do 12 tys. mieszkań rocznie.
Hotele modułowe stają się normą
Dla przykładu Grupa InterContinental, buduje Holiday Inn Express z modułów transportowanych z Chin. Marriott w Stanach Zjednoczonych zamówił je u Polskiego dostawcy, a Grupa Hilton wkrótce otworzy pierwszy w Afryce hotel modułowy w stolicy Ghany, Akrze.
Rynek ten stale rośnie, co przekłada się na nowe zlecenia dla krajowego producenta firmy Polcom Modular która, produkuje i eksportuje moduły do budowy wielu obiektów hotelowych na całym świecie, np. w Nowym Jorku, Amsterdamie i Londynie. Polcom jest uznanym dostawcą wysokiej jakości modułowych systemów budowlanych i wnętrz dla wielu marek hotelowych. Spółka zyskuje nowe zamówienia i jest świetną wizytówką dla Polski.
Pamiętajmy, że duże sieci hotelowe oczekują pewnej powtarzalności ich standardów, co stanowi tożsamość dla znanych nam sieci hotelowych i wiąże się z ich logistyką oraz typami wykończeń. Ponieważ konstrukcja modułowa pasuje do projektów obejmujących replikację wielu jednostek, jej zastosowanie znacząco rośnie też w segmencie wykończeń wnętrz. Prefa Solutions, zajmująca się produkcją innowacyjnych prefabrykowanych łazienek do hoteli, kosztem 16 mln zł buduje swój zakład w Bochni (woj. małopolskie), inwestycja jest zapleczem dla wyposażenia 50 hoteli do 2025 roku.
Łącznie sektor materiałów i usług budowlanych w Polsce tworzy 20,3 proc. PKB, co przekłada się rocznie na prawie 120 mld wpływów do skarbu państwa. Segment ciężkiej prefabrykacji betonowej wg szacunków w 2020 roku wyniósł 3 proc. udziału w rynku, a całkowite przychody największych producentów prefabrykatów w Polsce, po raz pierwszy przekroczyły 5 mld zł i dynamicznie rosną.
Autor / © Adam Białas, ekspert rynku, dziennikarz biznesowy i manager Agencji BIALAS consulting & solutions.