Czy niefunkcjonujące budynki biurowe i centra handlowe przejmować będzie mieszkaniówka? Są głosy za i przeciw.
Przygotowywana przez rząd ustawa ma znacznie uprościć przekształcanie obiektów biurowych oraz centrów handlowych o powierzchni powyżej 2000 mkw. w budynki mieszkalne. Dzięki nowym regulacjom Ministerstwa Rozwoju i Technologii zmiana funkcji takich nieruchomości ma być możliwa bez pozwolenia na budowę i składania projektu budowlanego, nawet jeśli konwersja wymaga przebudowy elewacji budynku, bez ingerencji w jego konstrukcję. Ustawa procesowana w trybie nadzwyczajnym ma być jednak rozwiązaniem doraźnym, obowiązującym tylko przez dwa lata. Deweloperzy, którzy będą chcieli wejść w takie inwestycje muszą się więc spieszyć.
Eksperci Avison Young zastanawiają się jednak, czy szybsze procedury skłonią inwestorów do realizacji tego rodzaju projektów. Czy prawo obowiązujące jedynie przez krótki okres może wywrzeć realny wpływ na rynek? Czy w czasach wysokich stóp procentowych oraz ograniczonej zdolności kredytowej popyt jest na tyle wysoki, że wymagane jest wprowadzanie specjalnych, tymczasowych ustaw uwalniających nowe tereny pod mieszkania?
Niewątpliwie, znacznie prościej projektuje się i przeprowadza procesy inwestycyjne na niezabudowanych działkach, niż zmienia funkcję istniejących w obrębie parceli zabudowań. Deweloperzy oceniają rozwiązanie jako ciekawe, jednocześnie dostrzegając ograniczenia, które niesie.
Wielkość nakładów kluczowa
W ocenie firm deweloperskich samo przekształcanie obiektów biurowych i handlowych w budynki mieszkalne generuje trudności. Taka konwersja wymaga silnej ingerencji w strukturę obiektu, instalacje, itp. W biurowcach czy centrach handlowych znajduje się przeważnie dużo mniej pionów wodno-kanalizacyjnych, układy piętra są zazwyczaj dużo głębsze. Przez to nie każdy budynek komercyjny można łatwo przekształcić w mieszkalny, a czasem jest to w ogóle niemożliwe, choćby dlatego, że część powierzchni nie zapewnia dostępu do naturalnego światła. Nawet gdyby było to techniczne możliwe, dostosowanie do funkcji mieszkalnych szczególnie centrów handlowych może okazać się zbyt kosztowne, aby miało to sens ekonomiczny. A także wymagające, ze względu na ich specyficzny układ i niewielką ilość okien.
Przestrzeń biurowa o nietypowej dla mieszkań wysokości, wyposażona w klimatyzację i system wymiany powietrza daje już większe możliwość aranżacji atrakcyjnych lokali mieszkalnych. Rynki zachodnie, jak na przykład Paryż, mogą się pochwalić wieloma takimi przekształceniami zakończonymi sukcesem. Dawne biurowce mogą zaoferować dodatkowe atrakcje w postaci eleganckiego lobby, stref rekreacyjnych oraz dodatkowych udogodnień w częściach wspólnych. Brak im natomiast balkonów i posiadają inne współczynniki miejsc parkingowych niż wymagane w mieszkaniach.
Środowisko w cenie
Avison Young zwraca uwagę, że argumentem przemawiającym za przebudową nieruchomości są na pewno korzyści dla środowiska. Inwestycje oparte na wykorzystaniu istniejących obiektów do innych celów wpisują się w powszechny trend ochrony środowiska, tylko poprzez zmniejszenie zapotrzebowania na cement, którego produkcja odpowiada za 5 proc. globalnej emisji dwutlenku węgla.
Producenci mieszkań zaznaczają jednak, że oferta mieszkaniowa spotyka się z zainteresowaniem rynkowym, jeśli lokale spełniają najważniejsze, aktualne oczekiwania nabywców, wśród których wymieniają, atrakcyjną lokalizację, dobry dostęp do infrastruktury, optymalny standard wykończenia, funkcjonalny układ pomieszczeń z przestrzenią dodatkową w postaci balkonów, tarasów, czy ogródków. W przeciwnym razie, relacja ceny „produktu finalnego” w przebudowywanych budynkach musiałaby być konkurencyjna wobec klasycznej oferty mieszkaniowej.
Nowe drzwi do inwestycji
W opinii deweloperów największe możliwości inwestycyjne stwarzają obszerne tereny zajmowane przez hipermarkety starszej generacji w formacie obiektu parterowego, umożliwiające efektywne zagospodarowanie multifunkcyjnymi osiedlami z wielopiętrowymi budynkami, które zapewniałyby mieszkańcom różne udogodnienia. Eksperci Avison Young oceniają, że możliwość realizacji takich projektów spotyka się z największym zainteresowaniem wśród inwestorów, jednak w tym przypadku ciężko mówić o przekształceniu. Zmiana funkcji na mieszkaniową odbywa się poprzez wyburzenie obiektu i realizację nowej inwestycji od zera.
Potrzeby inwestorów ustawodawca uwzględnił w ostatnim etapie prac nad projektem. Ostatecznie nowe uregulowania dotyczące przekształceń mają objąć również zmiany w specustawie mieszkaniowej. Ułatwiać przekształcanie pod budownictwo mieszkaniowe także niezabudowanych terenów, które w lokalnym studium przeznaczone są pod wielkopowierzchniowe obiekty handlowe bez konieczności zmiany planów zagospodarowania przestrzennego.
Otwarcie tej możliwości wydaje się być najbardziej kuszące dla inwestorów, którzy od dawna mają trudności z pozyskaniem gruntów inwestycyjnych w największych miastach. W sytuacji niewielkiej podaży atrakcyjnych parceli typu greenfield to rozwiązanie może okazać się najbardziej trafionym i odbić się największym echem rynkowym.
Avison Young wskazuje jednak, że obawę może budzić podejście banków do takich inwestycji. Jest prawdopodobne, że przyjmą wobec nich sceptyczne stanowisko i niechętnie będą finansować projekty bez decyzji o pozwoleniu na budowę.
Należy się zastanowić, czy w przypadku już i tak bardzo skomplikowanego i niejasnego systemu planowania przestrzeni w Polsce wprowadzanie kolejnych przepisów tymczasowych jest dobrym kierunkiem? Być może większym ułatwieniem dla rynku mieszkaniowego byłoby po prostu uporządkowanie przepisów i wprowadzenie dużo prostszych, jednolitych i jasnych procedur?
Doskonałym przykładem negatywnych skutków szybko tworzonych przepisów tymczasowych jest specustawa covidowa, która nadużywana przez wielu inwestorów pozwoliła na tworzenie obiektów mieszkalnych w otulinie rezerwatów przyrody lub na terenie nadmorskich kurortów.
Autor: Piotr Łopusiński, Associate Director, Investment w Avison Young