Planując realizację inwestycji mieszkaniowej w branży deweloperskiej niezbędne jest pozyskanie informacji nt. oceny lokalizacji inwestycji, sytuacji na rynku mieszkaniowym
w danym obszarze oraz przeanalizowanie projektów mieszkaniowych i ich cen, które
w chwili obecnej stanowiłyby konkurencję dla planowanego przedsięwzięcia deweloperskiego. Ważne jest również odniesienie się do preferencji potencjalnych nabywców mieszkań. Deweloperzy często zlecają wykonanie eksperckiej opinii firmom zewnętrznym specjalizującym się w branży. Koszt wykonania opinii wynosi szacunkowo od 30 – 50 tys. złotych – w zależności od skali skomplikowania projektu. Natomiast jeżeli firma posiada wewnątrz zasoby ludzkie, które mogą podjąć się przygotowania rzetelnej analizy, jest to najbardziej rekomendowane rozwiązanie, które przynosi wymierne korzyści. Zespół managerów obecny od początku projektu, zaangażowany, posiadający bogate doświadczenie, szeroką wiedzę i umiejętności stanowi najcenniejsze źródło informacji.
Opinia o projekcie deweloperskim to stanowczo nieodłączny element dobrego biznesplanu niezbędnego w realizacji inwestycji mieszkaniowej. Opisuje i analizuje planowane przedsięwzięcie w nieruchomości. Pozwala na oszacowanie mocnych i słabych stron projektu, uniknięcie trudności, niepowodzeń i daje możliwość przewidywania sytuacji podczas realizacji projektu.
Założenia do przygotowania opinii projektu
Najważniejsze założenia wykonania opinii deweloperskiej, które są niezbędne
w opracowaniu raportu:
1. Ocena lokalizacji inwestycji – charakterystyka makro lokalizacji inwestycji, charakterystyka mikro lokalizacji inwestycji, preferowane lokalizacje na rynku – np. dostępność komunikacji miejskiej, poziom hałasu, dostęp do terenów zielonych, widok
z okna, pozostałe istotne dla nabywców czynniki ja kameralna okolica, duże nasłonecznienie mieszkania, oddalenie od ruchliwych ulic, bliskość centrów handlowych, dostęp do miejsc pracy i infrastruktury społecznej.
2. Analiza konkurencyjnych projektów mieszkaniowych – oszacowanie skali konkurencji i jej charakterystyka, sprzedaż mieszkań netto w ostatnich czterech kwartałach, klasyfikacja wg struktury metrażowej, wg liczby pokoi; metraże mieszkań oferowanych
w konkurencyjnych inwestycjach, metraże mieszkań sprzedanych w konkurencyjnych inwestycjach etc.
3. Analiza sytuacji na rynku mieszkaniowym w planowanym obszarze powstania inwestycji – np. charakterystyka danej dzielnicy miasta, liczba mieszkańców, podział administracyjny, wiek społeczności – czy są w wieku produkcyjnym czy przedprodukcyjnym, liczba zasobów mieszkaniowych, klasyfikacja segmentów mieszkań wg standardów, która pozwala na pełniejszą analizę na rynku lokalnym etc., skala budownictwa – wg klasyfikacji liczby mieszkań pod wynajem/sprzedaż, na które wydano pozwolenia na budowę, wg liczby mieszkań oddanych do użytkowania, podaż nowych mieszkań, struktura oferty wg standardu, terminu realizacji, popyt na nowe mieszkania, chłonność rynku mieszkaniowego.
4. Preferencje potencjalnych nabywców mieszkań w lokalizacji planowanej inwestycji – preferowana struktura mieszkań, preferowane rozwiązania projektowe kuchni, preferowane rozwiązania projektowe łazienki, preferencje w zakresie standardu inwestycji, preferowana architektura osiedla, preferowany typ i wysokość zabudowy, czynniki określające standard osiedla np. wysokie znaczenie małej liczby mieszkań dostępnych
z jednej klatki schodowej, stolarka okienna, niska zabudowę samego osiedla,
wykończenie powierzchni wspólnych oraz elewacji budynku elementami kamienia lub drewna, czynniki określające funkcjonalność osiedla, wpływ na wybór czynników określających atrakcyjność mieszkania, preferencje nabywców w zakresie wykończenia mieszkania, zainteresowanie zakupem dodatkowych powierzchni wraz z mieszkaniem; opinia o kształtowaniu dodatkowej infrastruktury tj. preferowane usługi w otoczeniu inwestycji etc.
5. Opinia o możliwej do uzyskania średniej cenie mkw. mieszkania – np. preferencje cenowe nabywców mieszkań, analiza cen mieszkań w konkurencyjnych projektach, średnie miesięczne/kwartalne tempo sprzedaży mieszkań w konkurencyjnych inwestycjach, rekomendowana średnia cena mieszkania.
6. Analiza SWOT– silne i słabe strony inwestycji, szanse i zagrożenia płynącyce z otoczenia rynkowego, czynniki wpływające na jego atrakcyjność w oczach potencjalnych nabywców.
Skąd pozyskać informacje?
Rekomendowane źródła informacji do przygotowania opinii deweloperskiej:
1. Dane statystyczne z GUS.
2. Dane z urzędu m.st. danej miejscowości.
3. Internet – www konkurencyjnych inwestycji, np. targeo.pl, openstreetmap.org.pl, um.warszawa.pl
3. Dane z działów wewnętrznych firmy, project managerów, specjalistów.
4. Dane z portali nieruchomości np. rynekpierwotny.pl, tabelaofert.pl
5. Informacje o konkurencyjnych inwestycjach zdobyte metodą mystery shopping – poznanie konkurencyjnych ofert poprzez wizyty w biurach sprzedaży nieruchomości.
6. Dane zewnętrznych agencji nieruchomości, specjalistów consultingu etc.
Źródło: FastMarketingPlan.pl
