Najnowsze dane pochodzące z wrześniowego raportu „Hypostat 2018” przedstawiają zestawienie stosunku cen mieszkań do przeciętnego jednorazowego przychodu gospodarstwa domowego. Dla 2007 r. została przypisana wartość 100, która w ciągu dekady zmalała do 84,3 – jest to średnia europejska. Im niższy wynik osiągnęło dane państwo, tym bardziej poprawiła się dostępność mieszkaniowa, czyli możliwość kupna większej ilości m.kw. za przeciętną krajową pensję.
W zestawieniu Hypostatu, które rozpoczynają kraje z najniższymi wskaźnikami, Polska zajmuje 3 miejsce spośród 27 członków UE, z wynikiem 63,1, plasując się za Rumunią (48,2) oraz Bułgarią (56,1). Jest to wynik wyróżniający nas na tle innych krajów europejskich. Zawdzięczamy go systematycznemu podwyższaniu wynagrodzeń, które wzrastają w szybszym tempie niż ceny nieruchomości oraz dużej podaży nowych mieszkań.
Jednocześnie, według ostatnich analiz Eurostatu, wzrost cen mieszkań w Europie jest najwyższy od 6 lat. Te statystyki obejmują zarówno nowe mieszkania, jak i te znajdujące się na rynku wtórnym. W Polsce ceny wzrosły o 1,5% w pierwszym kwartale w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy oraz o 6% w pierwszym kwartale w porównaniu do początku poprzedniego roku. Są to wyniki plasujące nas na 14 pozycji wśród 28 państw UE. Najwyższy wzrost w 2017 r. został odnotowany na Litwie (13,7%), Słowenii (13,4%), Irlandii (12,3%) oraz Portugalii (12,2%).
Wzrosty cen nieruchomości zostały odnotowane w prawie wszystkich krajach unijnych oprócz Finlandii (-0,1%), Szwecji i Włoch (w obu krajach -0,4%). Średnie wzrosty cen mieszkań w krajach UE w pierwszym kwartale 2018 r. wynosiły 6,48%.
Większe różnice w zakresie cen na rynku dostrzegane są na przestrzeni ostatnich lat. Pomimo kilkuprocentowego wzrostu odnotowanego w roku 2018, Polska w długoterminowym zestawieniu doświadczyła podwyżek cen mieszkań na poziomie 11%, natomiast przyglądając się statystykom krajów UE, od przełomu 2009 i 2010 r., kiedy ceny nieruchomości w UE zaczęły rosnąć, wzrost nastąpił średnio o 36%. Najsilniejsze podwyżki zostały odnotowane na Islandii, gdzie ceny podniosły się dwukrotnie. Sytuacja, w której Polska znajduje się na końcu statystyk, jeśli chodzi o wzrosty cen nieruchomości, jest bardzo zadowalająca – zajmujemy 24 miejsce w zestawieniu 30 krajów europejskich.
Duża podaż wpływa na niższe wzrosty cen
Z danych GUS wynika, że w 2017 r. deweloperzy oddali do użytkowania 89 817 mieszkań stanowiąc 50,4% ogólnej liczby nieruchomości oddanych do użytkowania, co jest wynikiem o 13,5% lepszym niż w roku poprzednim. Był to pierwszy rok w historii, kiedy deweloperzy wybudowali większość mieszkań w Polsce. Inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem uzyskali pozwolenia na budowę 128 484 mieszkań, stanowiąc 51,3% wszystkich pozwoleń, co daje wynik o 20,5% lepszy niż w 2016 r. Wzrosła również o 23,3% w zestawieniu z rokiem ubiegłym, liczba nieruchomości, których budowę rozpoczęli – do 105 401. Są to historycznie najlepsze wyniki branży. Jeżeli chodzi o osiągnięcia całego budownictwa mieszkaniowego, to w 2017 r. oddano do użytkowania 178 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem najlepszym od 30 lat. 45,9% wszystkich pozwoleń uzyskali inwestorzy indywidualni, natomiast 2,8% dotyczy inwestycji spółdzielni mieszkaniowych oraz budownictwa komunalnego i czynszowego. Niemniej jednak, inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem, kolejny kwartał z rzędu nie byli w stanie wprowadzić do sprzedaży tylu nowych mieszkań, ile sprzedali. Zgodnie z danymi z raportu REAS – „Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kwartał 2018”, liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w sześciu największych miastach, była o 11,7% niższa niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. W efekcie oferta nieruchomości na rynku pierwotnym spadła po raz kolejny.
45% wszystkich mieszkań będących podmiotem obrotu w I kwartale 2018 r., stanowią nowe nieruchomości, należące do rynku pierwotnego. Taki wynik pozwolił nam się znaleźć w czołówce krajów UE. Polska plasowała się na trzecim miejscu za Maltą i Cyprem, jeśli chodzi o udział rynku pierwotnego we wszystkich transakcjach kupna-sprzedaży mieszkań*.
Rekordowe dane dotyczące podaży wiążą się z rosnącym popytem. Utrzymywanie się w ostatnich latach dość stabilnych cen nieruchomości miało związek z szybkim reagowaniem deweloperów, którzy byli w stanie wprowadzić na rynek tyle mieszkań, na ile popyt zgłaszali kupujący. Niemniej, od kilku miesięcy obserwujemy podwyżkę cen nieruchomości, która przede wszystkim spowodowana jest zwiększeniem się kosztów gruntów oraz wykonawstwa, kurczącymi się zasobami pracowników w budownictwie oraz trudnościami administracyjnymi, co przyczynia się do obniżenia liczby nowych inwestycji, przy wysokim wskaźniku popytu na nowe mieszkania.
Z raportu NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2018 r.” wynika, że szacunek kredytowej dostępności mieszkania w mkw. za przeciętne wynagrodzenie** wzrósł od I kwartału 2008 r., kiedy wynosił ok. 60 mkw. do około 94 mkw. w pierwszym kwartale 2018 r. Z tego samego raportu wynika, że czas wyprzedaży mieszkań będących w ofercie na rynku pierwotnym w sześciu największych miastach Polski, liczony jako relacja liczby mieszkań będących w ofercie na koniec bieżącego kwartału do liczby sprzedanych mieszkań w ostatnich czterech kwartałach wynosił w 2017 r. średnio 2,8 kwartału. Jest to historyczny wynik i wskazuje na istotne braki w wyborze mieszkania dla nabywców – mamy przewagę popytu nad podażą. Rezultaty z 2012 r. kształtowały się na poziomie 7,8 kwartału, co oznacza spadek o 5 kwartałów w przeciągu ostatnich pięciu lat.
Kończąc pozytywnymi informacjami, z raportu REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kwartał 2018 r.” wynika, że przez ostatnią dekadę na większości analizowanych rynków obserwujemy systematyczną poprawę przeciętnego wynagrodzenia w mieście do uśrednionej ceny ofertowej mieszkania. Z komunikatów prezesa Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących średniego wynagrodzenia oraz statystyk prowadzonych przez NBP związanych ze średnimi ofertowymi cenami mkw. mieszkań na rynku pierwotnym***, wynika że w 2007 r. Polaków za przeciętną pensję było stać na 0,38 mkw., natomiast w 2017 r. – już na 0,74 mkw. Prawie stuprocentowy wzrost powyższych wartości zawdzięczamy przede wszystkim wysokiej produkcji mieszkań.
Indeks Dostępności Mieszkaniowej prezentowany w raporcie AMRON-SARFiN 1 z 2018 r. przedstawia zmiany w kredytowej dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego. W ostatnim kwartale 2017 r. indeks kształtował się na poziomie 206,23 pkt., wzrastając o ponad 100% od 4 kwartału 2007 r., gdy indeks wynosił 100 pkt. Znaczna poprawa możliwości zakupu nieruchomości przez Polaków, która nastąpiła w istotnej mierze dzięki wysokiej produkcji mieszkań, jest największym osiągnięciem branży deweloperskiej.
O tym jak realnie, a nie na papierze, zwiększać dostępność mieszkaniową będą dyskutować przedstawiciele Rządu, samorządów i deweloperów już 18 września 2018 r. w trakcie Kongresu Mieszkaniowego w Narodowym Forum Muzyki we Wrocławiu. Udział w wydarzeniu potwierdziło już ponad 750 osób, w tym Wiceminister Inwestycji i Rozwoju Artur Soboń, Prezydenci i Wiceprezydenci wielu miast, zastępca Głównego Inspektora Nadzoru Budowalnego, przedstawiciele UOKiK i wielu innych.
* Eurostat Housing price statistics – house price index 2018
** Średnia liczona dla 7 największych miast w Polsce
*** średnia liczona dla 5 największych miast w Polsce