Wyceniając nieruchomości rzeczoznawcy najczęściej analizują tylko ich aktualną funkcję i sposób zagospodarowania. Jednak często zdarza się, że nieruchomość aktualnie nie realizuje w pełni swojego potencjału. Pominięcie możliwego potencjału nieruchomości w wycenie to poważny, kosztowny dla inwestora błąd – twierdzą eksperci.
Grunty budowlane w dużym mieście to dziś rarytas w astronomicznej cenie. Deweloperzy zmuszeni są wychodzić z inwestycjami poza miasta wojewódzkie. I choć kosztowo są to lepsze rozwiązania, to jednak ilość problemów i ograniczeń prawno-organizacyjnych nie ułatwia życia inwestorom na prowincji. – Stąd powracająca chęć do „wyciśnięcia” z miejskich gruntów każdego nawet tylko potencjalnego projektu. To jednak wymaga odpowiedniego podejścia ze strony między innymi rzeczoznawcy. – uważa Magdalena Pudło, ekspertka ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.
Trzeba zmienić postrzeganie nieruchomości
Samotny dom w sąsiedztwie apartamentowców, rozpadający się pustostan w otoczeniu nowoczesnych biurowców, podupadające budynki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach – takie widoki jeszcze stosunkowo często widzimy w polskich miastach. Wycena takich nieruchomości (gruntów), które stanem i funkcją odbiegają od otoczenia jest problematyczna i powinna być prowadzona wielotorowo. Kluczową kwestią jest ustalenie możliwości zagospodarowania konkretnej nieruchomości w oparciu o dane z dokumentów planistycznych. Następnie skonfrontowanie tej wiedzy z aktualnym stanem zagospodarowania.
– W przypadku, gdy stan obecny wyraźnie odstaje od potencjału jaki miałaby działka bez istniejącej zabudowy, należy zmienić postrzeganie nieruchomości. Mamy do czynienia już nie z wyceną w konkretnym segmencie rynku, ale z wyceną potencjału, który dostrzegą w nieruchomości inwestorzy. – mówi Magdalena Wiszniewska, specjalistka ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.
Na czym polega ocena potencjału nieruchomości?
Mówiąc wprost, ocena potencjału nieruchomości polega na odpowiedzi na pytanie: Czy potencjalnemu inwestorowi, który z założenia dąży do maksymalizacji możliwości wykorzystania nieruchomości, będzie opłacało się zainwestować i zmienić istniejący sposób jej zagospodarowania?
Pytanie jest o tyle istotne, że w dzisiejszych czasach podaż gruntów w bardzo dobrych i dobrych lokalizacjach jest mocno ograniczona, a czasem już niemożliwa. Inwestorzy decydują się wchodzić w projekty coraz trudniejsze, nie ograniczając się jedynie do zakupu „czystych” gruntów inwestycyjnych. A w takim przypadku koszty i ryzyko biznesowe wzrastają bardzo istotnie.
Pominięcie potencjału nieruchomości – poważny błąd
Wycena tego typu „trudnych” nieruchomości to prawdziwe wyzwanie. Jednak często wartość gruntu i możliwości jakie daje, zdecydowanie przewyższają problemy do jakich zaliczyć możemy np. rozbiórkę istniejących obiektów. Tworząc oszacowanie trzeba też pamiętać, że jego odbiorca nie zawsze rozumie zawiłości i uwarunkowania rynku nieruchomości.
– Wycena w oparciu o potencjał wymaga szczegółowej analizy rynku i poszukiwania nieruchomości o podobnym potencjalne z występującą zabudową, która zostanie usunięta. Jednocześnie taka wycena wymaga szczegółowego opisu toku rozumowania, wysnutych wniosków i potwierdzenia tego wieloma analizami. – wyjaśnia Magdalena Pudło, ekspertka ds. nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors. – Trzeba podkreślić, że niezauważenie lub pominięcie potencjału nieruchomości, będzie skutkowało poważnym błędem w wycenie. A to wpłynie na ostateczną decyzję inwestorską – dodaje ekspertka.