Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub jego zmiana mogą prowadzić do wzrostu wartości nieruchomości lub jej obniżenia. Do wzrostu wartości nieruchomości prowadzi też wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Ochrona prawa własności
Gdy dochodzi do obniżenia wartości nieruchomości, właściciel lub użytkownik wieczysty może się domagać od gminy odszkodowania lub wykupu nieruchomości, a jeśli zbywa on nieruchomość, odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Jeśli dla nieruchomości nie było wydanych warunków zabudowy lub nie było mpzp (a więc istniała tzw. dziura planistyczna) ustalenie przeznaczenia nieruchomości powinno nastąpić z uwzględnieniem art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp), a więc należy zbadać czy dla takiej nieruchomości istniała potencjalna możliwość korzystania w dotychczasowy sposób. Dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości lub zgodnego z dotychczasowym przeznaczeniem w rozumieniu art. 36 ust. 1 upzp nie można ograniczać wyłącznie do faktycznego sposobu wykorzystywania takiej nieruchomości, dla której został uchwalony mpzp, gdyż należy także badać jak taka nieruchomość mogła być potencjalnie zagospodarowana.
Jak udowodnić potencjalne możliwości wykorzystania nieruchomości?
Przy ocenie dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości należy brać pod uwagę także potencjalne możliwości wykorzystywania nieruchomości, niezależnie od podjętych w tym zakresie działań przez właściciela nieruchomości. Tym samym, w sytuacji gdy właściciel lub użytkownik nie podjął żadnych działań w kierunku uzyskania warunków zabudowy, a mógłby je uzyskać przed uchwaleniem MPZP, bo spełnione były dla nieruchomości przesłanki wynikające art. 61 ust. 1 upzp, może się powoływać na potencjale możliwości wykorzystania nieruchomości w sprawie o wykup lub odszkodowanie. Potencjalne możliwości wykorzystania nieruchomości udowadnia się przed sądem głównie w oparciu o opinię biegłego do spraw urbanistki, lecz zanim skieruje się sprawę do sądu warto zweryfikować taką możliwość, zamawiając prywatną opinię urbanistyczną. W takiej sprawie, przydatne też są wszelkie inne dowody, potwierdzające możliwości wcześniejszego wykorzystania nieruchomości, jak choćby MPZP, które wygasły jeszcze przed 31.12.1995 r.
Korzystny wyrok Trybunału Konstytucyjnego
Z pomocą poszkodowanym właścicielom nieruchomości na skutek uchwalenia niekorzystnego dla nich mpzp przyszedł także wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 22 maja 2019r. SK 22/16. Trybunał uznał art. 37 ust. 1 upzp za niezgodny z Konstytucją, w sytuacji odwołania się tego przepisu do faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości, dla której został uchwalony MPZP. Wyrok dotyczy jednak tylko tzw. dziury planistycznej, gdy przed uchwaleniem nowego MPZP, do dnia 31.12.1995 r. obowiązywał stary MPZP, który przewidywał korzystniejsze przeznaczenie niż w nowym MPZP.
Żeby zyskać trzeba też stracić
Mniej korzystnie dla właściciela wygląda sytuacja, gdy na skutek uchwalenia MPZP lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wzrasta wartość nieruchomości, gmina domaga się opłaty jednorazowej (tzw. planistycznej), a jednocześnie nie było MPZP lub decyzji o warunkach zabudowy. W takich sprawach właściciel nie może się już powoływać na potencjalne przeznaczenie nieruchomości i przy porównywaniu wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu MPZP lub przed i po wydaniu decyzji o warunkach zabudowy, bierze się pod uwagę wyłącznie faktyczne wykorzystanie nieruchomości, czyli jej stan rzeczywisty oraz zysk jaki właściciel osiągnął na skutek uchwalenia MPZP lub wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Marek Foryś
radca prawny
www.forys.com.pl
kancelaria@forys.com.pl