[RAPORT] Ceny mieszkań i finansowa dostępność mieszkań w Polsce

Regionalne różnice w cenach mieszkań w Polsce.

Wśród analizowanych miast najwyższymi średnimi cenami mieszkań charakteryzuje się Warszawa. Mieszkania w stolicy kosztowały w I kwartale 2023 r. przeciętnie 13 220 PLN za 1 m2 na rynku pierwotnym i 14 076 PLN za 1 m2 na rynku wtórnym. W grupie pozostałych sześciu największych miast (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdynia, Gdańsk) łącznie średnie ceny na obu rynkach przekraczały 10 000 PLN za 1 m2. Z kolei w grupie pozostałych miast wojewódzkich średnia cena na obu rynkach nie przekroczyła progu 9000 PLN, osiągając 8900 PLN oraz 8015 PLN za 1 m2 odpowiednio na rynku pierwotnym i wtórnym.

Średnie ceny ofertowe za 1 m2 mieszkania w miastach wojewódzkich* i Gdyni z podziałem na wielkość miast

Spośród siedmiu największych miast w Polsce, tylko w Poznaniu i w Łodzi ceny na obu rynkach nie przekroczyły progu 10 000 PLN za 1 m2 zaniżając tym samym wskaźnik dla 6 największych miast bez Warszawy. Z pozostałych 10 miast wojewódzkich tę barierę przebił jedynie Szczecin na rynku pierwotnym, w którym średnia cena w I kwartale wynosiła blisko 11 000 PLN za 1 m2. W Warszawie, Gdańsku i Rzeszowie ceny w I kwartale 2023 r. na rynku wtórnym były wyższe niż ceny na rynku pierwotnym. Największe różnice cenowe pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym odnotowano w Szczecinie, Gdyni oraz Kielcach. W tych miastach ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż ceny na rynku wtórnym średnio o 2500 PLN, 1637 PLN oraz 1513 PLN za 1 m2.

Średnia cena za 1 m2 mieszkania w poszczególnych miastach z uwzględnieniem rynku pierwotnego i wtórnego

Średnia cena 1 m2 lokali o powierzchni od 61 m2 do 90 m2 wynosiła ok. 9500 PLN. Nieco droższe były najliczniej reprezentowane mieszkania o powierzchni od 41 m2 do 60 m2 – cena za 1 m2 wynosiła średnio 9637 PLN. Za lokale największe, powyżej 90 m2, średnio trzeba było zapłacić ponad 10 000 PLN za 1 m2. Najwyższą średnią cenę 1 m2 mieszkania – 10 800 PLN – miały lokale do 40 m2.

Finansowa dostępność mieszkań w Polsce

Aby porównać siłę nabywczą mieszkańców poszczególnych miast wojewódzkich zestawiono liczbę przeciętnych pensji netto (wyliczanych na podstawie średnich wynagrodzeń brutto z regionalnych oddziałów GUS przy założeniu, że osoba jest zatrudniona na umowie o pracę oraz w wieku powyżej 26. roku życia.) , które trzeba byłoby przeznaczyć na zakup 70-metrowego mieszkania przy założeniu, że cały dochód netto byłby przeznaczony na ten cel.

W I kwartale 2023 r. w 16 miastach wojewódzkich, aby kupić za gotówkę mieszkanie o powierzchni 70 m2 potrzebnych było średnio 127 pensji netto na rynku pierwotnym oraz 119 pensji netto na rynku wtórnym, co jest równoznaczne z gromadzeniem tych funduszy przez odpowiednio 10,5 i 10 lat.

Najbardziej dostępne finansowo mieszkania były w Katowicach, czyli mieście, w którym średni poziom zarobków w I kwartale 2023 r. był na piątym miejscu w kraju, a jednocześnie średnia cena za 1 m2 była niższa niż w 6 największych polskich miastach. Tylko w tym mieście na zakup mieszkania potrzebnych jest mniej niż 100 pensji netto na rynku wtórnym (84, czyli 7 lat pracy). Na rynku pierwotnym w Katowicach potrzebnych jest średnio 101 pensji. Miastami, w których na zakup mieszkania trzeba odłożyć najwięcej wynagrodzeń są Warszawa, Kraków, Białystok, Gdańsk i Wrocław (powyżej 130 pensji na rynku wtórnym).

Liczba przeciętnych pensji netto potrzebnych na zakup mieszkania o powierzchni 70 m2

W przypadku uśrednionych metraży dla każdego miasta widać inny wzorzec: np. dla rynku pierwotnego najdłużej na mieszkanie (przy założeniu stałych pensji i stałych cen) trzeba odkładać w Warszawie, Kielcach i Szczecinie – odpowiednio 134, 131 i 118 pensji netto. Podobnie jak w przypadku ujednoliconego dla całego kraju metrażu, w przypadku metrażu uśrednionego najkrócej na mieszkanie trzeba czekać w Katowicach, w których aby kupić 57-metrowe mieszkanie (średni metraż na rynku wtórnym w tym mieście) trzeba odkładać mniej więcej 70 pensji, czyli pracować niecałe 6 lat. W reszcie miast z wysokim średnim wynagrodzeniem, jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, ze względu na wysokie ceny, na kupno mieszkania trzeba odkładać znacznie dłużej.

W Zielonej Górze, Bydgoszczy i Łodzi, czyli miastach wojewódzkich, w których średnia cena za 1 m2 nie przekracza 7500 PLN, na kupno 13Podaż mieszkań około 50-metrowego mieszkania na rynku wtórnym trzeba odkładać pensję przez co najmniej 75 miesięcy, czyli nieco ponad 6 lat. Aby kupić średniej wielkości mieszkanie w mieście wojewódzkim trzeba odłożyć około 101 średnich krajowych pensji.

Liczba pensji netto potrzebnych na zakup mieszkania o średnim metrażu w danym mieście

Dostępność mieszkań kupowanych na kredyt Oprócz przeanalizowania finansowej dostępności mieszkań mierzonej liczbą pensji netto, które trzeba przeznaczyć na zakup mieszkania, oszacowaliśmy również, na podstawie uśrednionych wyników uzyskanych z ogólnodostępnych kalkulatorów kredytowych, jaka część podaży mieszkań w poszczególnych miastach jest w zasięgu przeciętnie zarabiającej rodziny 2+2 po wzięciu kredytu hipotecznego.

Wśród 5 miast z największą liczbą ofert sprzedaży mieszkań w I kwartale rodzina o przeciętnych dochodach jest w stanie kupić lokal z ponad 50 proc. wszystkich oferowanych mieszkań w danym mieście. Przeanalizowana została zdolność kredytowa gospodarstwa domowego 2+2, w którym obie osoby dorosłe zarabiają średnie wynagrodzenie z danego miasta. Dodatkowo założono, że rodzina bierze kredyt hipoteczny na 25 lat oraz posiada już 20 proc. wkładu własnego. W takiej sytuacji w miastach z największą podażą mieszkań dla gospodarstwa domowego 2+2 dostępnych jest średnio 69 proc. podaży mieszkań w mieście.

Największą dostępnością po wzięciu kredytu charakteryzowała się Łódź, w której zdolność kredytowa wraz z 20-proc. wkładem własnym pozwala na zakup mieszkania z niemal 80 proc. wszystkich oferowanych. Za Łodzią 14Podaż mieszkań znalazły się Poznań i Kraków, w których po wzięciu kredytu przy średnich zarobkach w tych miastach można było sobie pozwolić na lokal znajdujący się w obrębie odpowiednio 77 proc. i 72 proc. dostępnej oferty.

Gorzej wygląda sytuacja w Warszawie oraz we Wrocławiu, które średnio w I kwartale odznaczały się największą liczbą dostępnych ofert oraz trzecią największą, a jednocześnie w gronie 5 badanych miast charakteryzowały się najmniejszym odsetkiem dostępnych mieszkań po wzięciu kredytu przez gospodarstwo domowe 2+2 zarabiające średnią wrocławską oraz warszawską pensję. W przypadku Wrocławia taka rodzina mogła sobie pozwolić na zakup lokalu spośród 59 proc. wszystkich oferowanych mieszkań we Wrocławiu oraz 57 proc. wystawionych na sprzedaż w Warszawie.

Odsetek oferty mieszkaniowej dostępny dla 4-osobowej rodziny o średnich zarobkach po wzięciu kredytu hipotecznego w I kwartale 2023 r.

---

Źródło: Lubasiński, J., Mądry, T. (2023), Analiza rynku mieszkaniowego – I kwartał 2023 r., Polski Instytut Ekonomiczny, Warszawa.