Jak wygląda procedura przyznania renty dożywotniej? Czym różni się umowa przedwstępna od umowy przyrzeczonej? Kto przygotowuje wycenę nieruchomości? Kto pokrywa koszty operatu szacunkowego? Na te i inne pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, Kierownik Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.
Jakie informacje są potrzebne, by fundusz hipoteczny mógł dokonać wstępnej wyceny nieruchomości? Od czego zależy wysokość renty dożywotniej?
Wysokość renty dożywotniej zależy od kilku czynników: wieku, płci oraz wartości nieruchomości, której właścicielem jest senior. Z danych KPF wynika, że średnia wysokość renty dożywotniej w Polsce to 1000 zł, ale w Funduszu Hipotecznym DOM są klienci z Warszawy, Gdańska i innych dużych miast, którzy otrzymują 2500-6000 zł miesięcznie. Informacje, o które prosi fundusz, by dokonać wstępnej wyceny nieruchomości to: daty urodzenia i płeć osób, których ma dotyczyć umowa, adres i metraż nieruchomości (w przypadku domów – również metraż działki), rozkład lokalu, rok zakupu nieruchomości, wysokość czynszu i podatku od nieruchomości. Wstępna wycena nieruchomości jest dokonywana na podstawie aktualnych cen rynkowych.
Co to jest prognoza renty dożywotniej? Czym charakteryzuje się umowa przedwstępna?
Gdy fundusz uzyska wszelkie informacje, które pozwolą mu na wstępną wycenę nieruchomości, przygotowuje prognozę renty dożywotniej. To szacunkowa wysokość świadczeń, które będzie otrzymywał senior, wyliczona na podstawie wstępnych informacji otrzymanych od właściciela nieruchomości (jeszcze przed ostateczną wyceną nieruchomości, którą przygotuje rzeczoznawca). Na wstępnym spotkaniu z seniorem ekspert funduszu przedstawia propozycję umowy, wysokość prognozowanej renty dożywotniej oraz wykaz niezbędnych dokumentów, które będą potrzebne do podpisania umowy przedwstępnej. Szczegółowa lista dokumentów różni się, w zależności od rodzaju nieruchomości, statusu matrymonialnego, sposobu nabycia nieruchomości i innych kwestii. Pierwszym etapem jest podpisanie umowy przedwstępnej, kolejnym – umowy przyrzeczonej. Jeżeli senior akceptuje wstępną propozycję funduszu i nie ma zastrzeżeń do propozycji umowy (uzupełnionej o informacje z dokumentów) o podpisuję umowę przedwstępną oraz upoważnia eksperta, do zebrania – w swoim imieniu – wszelkich niezbędnych dokumentów, które będą potrzebne do zawarcia umowy przyrzeczonej. Koszty pełnomocnictwa oraz zbierania dokumentów pokrywa fundusz. Co ważne – propozycja umowy przedwstępnej, która jest przedstawiana seniorowi po raz pierwszy nie zawiera jeszcze danych klienta, danych nieruchomości itd. Dopiero później, w oparciu o zebrane dokumenty, jest zindywidualizowana o informacje pochodzące z dokumentów, dane seniora, uzgodnione warunki finansowe oraz szczegółowe warunki, o które – na etapie rozmów – wnioskował klient. Jakie informacje będą potrzebne do przygotowania umowy przyrzeczonej? Ekspert funduszu będzie chciał zapoznać się m.in. z takimi dokumentami jak: rachunki ze spółdzielni/wspólnoty, zaświadczenia z US czy ZUS lub dokumenty geodezyjne (w przypadku nieruchomości gruntowych). Na tym etapie powoływany jest również niezależny rzeczoznawca majątkowy, który przygotuje operat z wyceną nieruchomości.
Jak przebiega wycena nieruchomości? Kto pokrywa koszty operatu szacunkowego?
W uzgodnionym i dogodnym dla seniora terminie umawiana jest wizyta niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, który dokonuje ostatecznej wyceny nieruchomości sporządzając operat szacunkowy. Na podstawie wyceny rzeczoznawcy przygotowywany jest raport zawierający ostateczną wysokość renty dożywotniej. Koszty operatu pokrywa fundusz. Jeśli senior akceptuje ostateczne warunki finansowe to strony ustalają termin zawarcia aktu notarialnego umowy przyrzeczonej. W każdym przypadku, aż do zawarcia umowy przyrzeczonej, klient może odstąpić od umowy.
Jak wygląda zawarcie umowy przyrzeczonej?
Ostatnim krokiem procesu jest zawarcie umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Po zawarciu umowy senior otrzymuje wypłatę środków pieniężnych zgodnie z treścią umowy, w określonej w umowie wysokości i terminach płatności. Niektóre osoby decydują się na wypłatę jednorazową, inni na świadczenia comiesięczne. Od dnia zawarcia umowy fundusz reguluje określone w umowie opłaty czynszowe do spółdzielni lub wspólnoty, płaci podatki od nieruchomości lub opłatę z tytułu użytkowania wieczystego. Co ważne – w akcie notarialnym fundusz zapewnia seniorowi dożywotnie i nieodpłatne korzystanie z mieszkania lub domu, aż do śmierci seniora.
Ile czasu trwają formalności?
Przygotowanie wstępnej prognozy trwa ok. 1-2 dni, kompletowanie dokumentów – ok. 1 tygodnia, wycena rzeczoznawcy, w zależności od terminów – do 1 tygodnia. Całość procesu, jeżeli nie ma komplikacji w dokumentacji, może zamknąć się w 2 tygodniach. Ważne jednak jest to, by senior miał czas na przemyślenie decyzji, analizę projektu umowy czy omówienie propozycji z osobami bliskimi. Przeciętnie klienci funduszu zawierają umowy po mniej więcej 3 miesiącach od pierwszego kontaktu. Rekordzista zawarł umowę po ponad 7 latach od wypełnienia wniosku.