Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce przeżywa bezprecedensowy okres rozwoju zarówno pod względem absorpcji, transakcji najmu brutto, jak i powierzchni w budowie. Powierzchnia pustostanów gwałtownie malała w trakcie ostatnich 4 kw. Poziom czynszów pozostawał zasadniczo stabilny.
Głównymi przyczynami wpływającymi na zwiększenie zapotrzebowania na magazyny w Polsce, jak i globalnie, pozostaje gwałtowny rozwój e-commerce oraz odchodzenie od modelu ”just in time” w obliczu niepewnych łańcuchów dostaw w świecie cały czas borykającym się z epidemią Covid-19.
Perspektywy dla sektora, również te długofalowe pozostają pozytywne. Niepokojącym sygnałem jest jednak możliwość podaży nawet ponad 4 mln m2 w 2022 oraz rosnący udział inwestycji spekulacyjnych.
Najważniejsze wnioski
- Na koniec 3q21 monitorowane zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych na dwunastu wiodących rynkach magazynowych wyniosły blisko 21,4 mln m2 (w tym 5,1 mln m2 na rynku warszawskim). Zasoby wyniosły już ok 70% zasobów na mieszkańca w porównaniu z rynkiem niemieckim.
- W 3q21 licząc 4q skum nowa podaż wyniosła 2,43 mln m2 (wzrost o 5,9% r/r), była to podaż zbliżona do rekordowej. W 1h21 nowa podaż była rekordowa za 1h roku wynosząc 1,1 mln m2 po wzroście o 13,4% r/r. W samym 3q21 nowa podaż wyniosła 1,03 mln m2 co jest wynikiem o 66% wyższym r/r oraz rekordem kwartalnej podaży. Plany deweloperów na kolejne kwartały są wyjątkowo wysokie, obecnie w budowie pozostaje przeszło 3,4 mln m2, co jest wynikiem rekordowym. Przewidujemy, że aż do 2q21 w każdym kolejnym kwartale oddawane do użytku będzie powyżej 1 mln m2.
- Licząc 4q skum. absorpcja wyniosła 3,03 mln m2 po wzroście o 6,29% r/r. Absorpcja jest na historycznych maksimach. Wynik absorpcji za 1h21 (1,26 mln m2) był najwyższym w historii za 1h roku, odnotowano też wysoką dynamikę wzrostu 28,6% r/r. Wynik za sam 3q21 był również rekordowy. Absorpcja wyniosła 1,16 mln m2, po raz pierwszy przekraczając 1 mln m2 w kwartale.
- Według danych JLL na koniec 3q21 obiekty realizowane na zasadach spekulacyjnych zdecydowanie zwiększyły udział z 30% na koniec 2020 do obecnych 43%.
- Licząc 4q skum. popyt brutto wyniósł nieodnotowane dotychczas blisko 6,1 mln m2 po wzroście o 24,5% r/r.
- Na koniec 3q21 współczynnik pustostanów na 12 monitorowanych przez IRF rynkach spadł o rekordowe 354 pb r/r do 4,83%. Spadek współczynnika utrzymywał się zarówno z 1h21, jak i w 3q21. Obecnie współczynnik pustostanów jest o 138 pb niższy od średniej za lata 2017-2020 (6,21%) i jest najniższy od ponad trzech lat.
- Na koniec 3q21 czynsze efektywne pozostawały w trendzie bocznym spadając na wybranych rynkach, a rosnąc gdzie indziej (zwłaszcza w Warszawie). Ze względu na silny wzrost EUR/PLN czynsze wyrażone w złotych zwiększyły się nieznacznie, lecz i tutaj wystąpiły spadki na wybranych rynkach.
Główne czynniki szans i zagrożeń
- Na tle wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych wpływ epidemii Covid-19 na sektor magazynowy był najbardziej pozytywny. W odróżnieniu od sektora biurowego, sektor logistyczny nie ucierpiał z tytułu pracy zdalnej, a w odróżnieniu od sektora handlowego przestoje produkcyjne w przemyśle były ograniczone. Sektor magazynowy zyskał na zdynamizowaniu rozwoju e-commerce, na odchodzeniu od zasady „just in time” oraz ze względu na perspektywę długotrwałego procesu skracania łańcucha dostaw w postaci „near shoringu”.
- Światowa sytuacja makroekonomiczna wraz z kolejnymi falami Covid-19 oraz coraz bardziej wrażliwymi łańcuchami dostaw pozostaje niepewna. Jest ryzyko, że w sytuacji przeciwnej do powyższej, skutkiem zdecydowanej poprawy jakości łańcucha dostaw jako efekt ustania epidemii może szybko dojść do ponownych decyzji o redukcji zapasów, co będzie zmniejszało presję na zawieranie nowych umów najmu na powierzchnie magazynowe.
- Istotną szansą dla sektora jest migracja dystrybucji żywności z obecnego modelu wykorzystującego sklepy tradycyjne na e-commerce spożywczy. Pandemia zdecydowanie przyspieszyła ten proces. Popyt na specjalistyczne powierzchnie magazynowe wyposażone w kontrole temperatury może być bardzo
znaczący. - W ostatnim roku zdecydowanie zwiększyła się powierzchnia magazynów w budowie – jest ona obecnie na rekordowych poziomach (3,4 mln m2). W tym samym czasie powierzchnia magazynów w budowie na zasadach spekulacyjnych powiększyła się jeszcze bardziej (z 30% na koniec 2020 do obecnych 43%). Obecne fundamenty na rynku oraz sentyment do dalszego rozwoju popytu na powierzchni prawdopodobnie uzasadnia tak gwałtowny wzrost podaży na zasadach spekulacyjnych. Jednak dynamicznie zmieniająca się sytuacja w logistyce w poszczególnych branżach może potencjalnie sprawić, że obecny boom inwestycyjny będzie nie w pełni uzasadniony.