Coraz więcej sygnałów wskazuje, że po kilku latach zrównoważonego, choć ostatnio gwałtownie przyspieszającego wzrostu, polski rynek nieruchomości wchodzi w fazę większych napięć między popytem a podażą. Najbardziej odczuwalnymi oznakami zmian na rynku są rosnące ceny mieszkań i kosztów budowy.
Początek mieszkaniowej hossy
Jeszcze na początku 2015 r. cykliczne analizy sporządzane przez Narodowy Bank Polski wskazywały, że rynek nieruchomości pozostawał w stanie równowagi. Nawet mimo zwiększającej się liczby mieszkań wprowadzanych przez deweloperów do sprzedaży, ceny lokali były bardzo stabilne. Zaledwie kilka kwartałów później analitycy banku centralnego oceniali, że rynek znalazł się w fazie ożywienia, przy utrzymującej się stabilizacji cen i równowadze podaży oraz popytu. Choć chętnych do kupna mieszkań szybko przybywało, deweloperzy z łatwością nadążali za potrzebami rynku.
Szturm na mieszkania zaczął się z początkiem 2017 r.
W połowie 2016 r. obserwowano wzmożoną aktywność, bez oznak nierównowagi i przy stabilnych cenach. Początek 2017 r. przyniósł – w ocenie NBP – wejście rynku w fazę ekspansji, która jednak nadal, przez kilka kolejnych kwartałów, charakteryzowała się brakiem napięć, choć można było zauważyć, że ceny mieszkań zaczynają rosnąć. Pod koniec 2017 r. skalę wzrostu cen w największych miastach szacowano na ponad 6 proc., a więc była już znacząca, choć nie dorównywała dynamice wzrostu średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Wówczas też zaczęto dostrzegać zjawisko wzrostu kosztów budowy i cen terenów budowlanych. Aktywność deweloperów nadal utrzymywała się na wysokim poziomie, choć zmniejszały się zapasy niesprzedanych lokali, a czas sprzedaży lokali na rynku pierwotnym osiągnął poziom najniższy w historii. Eksperci NBP oceniali jeszcze, że na rynku nie występują napięcia, ale pierwsze sygnały narastającej nierównowagi zaczynały już być wyraźnie widoczne.
Rok 2018 – popyt wyprzedza podaż
Nasiliły się one w pierwszych miesiącach obecnego roku, czego wyrazem było zbliżające się do 7 proc. tempo wzrostu cen mieszkań w największych miastach, zrównujące się niemal z dynamiką średniej płacy w firmach. Jednocześnie deweloperzy zaczęli odczuwać coraz większe trudności zarówno w zakresie niewystarczających mocy produkcyjnych, niedoborów kadrowych, jak i rosnących kosztów materiałów budowlanych oraz wyczerpujących się zasobów działek pod budowę. Te czynniki zdecydowały o ograniczeniach aktywności po stronie podaży, co – przy wciąż wysokim popycie ze strony nabywców – zaczęło generować pierwsze oznaki nierównowagi i ostrzegać przed zbliżającym się szczytem mieszkaniowej hossy.
Wzrost cen zwiastuje koniec hossy
Sygnałem jej zakończenia będzie przyspieszenie dynamiki wzrostu cen nieruchomości. W ostatnim dostępnym badaniu sytuacji na rynku nieruchomości eksperci NBP nadal dość optymistycznie oceniali sytuację, zwracając jednak uwagę na ograniczenia po stronie podaży mieszkań. Najnowsze dane GUS, dotyczące liczby rozpoczynanych budów i wydanych zezwoleń na budowę, wskazują już na niższą dynamikę wzrostu obu parametrów, co budzi obawy o pogłębienie nierównowagi między słabnącą podażą, a wciąż utrzymującym się na wysokim poziomie popytem. Także rekordy sprzedanych lokali, do których przywykliśmy w ostatnich kwartałach, odchodzą już do lamusa. Deweloperzy raportują jednoznacznie mniejsze liczby sprzedanych lokali w porównaniu do ubiegłego roku oraz sygnalizują obniżenie aktywności w rozpoczynaniu nowych inwestycji.
Ochłodzenie rynku – wzrost cen i mniej kupujących
W takich warunkach zwiększenie się dynamiki cen mieszkań wydaje się nieuniknione. Problem w tym, że wyższe ceny mogą doprowadzić do ograniczenia popytu na mieszkania, tak ze strony kupujących lokale w celu zaspokojenia własnych potrzeb, jak i nabywanych w celach inwestycyjnych. Możemy więc mieć do czynienia ze spadkiem zarówno po stronie podaży, jak i popytu. Zjawisko to nie powinno być jednak zbyt groźne dla sytuacji na rynku i po niedługim czasie możliwe jest osiągnięcie nowego poziomu równowagi, przy nieco mniejszej aktywności deweloperów i nabywców, a więc przejściowego ochłodzenia koniunktury.
Czy nowe regulacje zmienią rynek?
Na przebieg tego procesu mogą mieć wpływ kwestie nowych regulacji. Pozytywne konsekwencje powinno mieć przyjęcie ustawy mającej na celu wprowadzenie istotnych ułatwień w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, w tym uwolnienie dostępu do sporego zasobu gruntów oraz znaczące skrócenie i uproszczenie procedur związanych z inwestycjami. Po stronie ograniczeń podaży mamy projekt ustawy znoszącej instytucję otwartych rachunków powierniczych, która zdecydowanie utrudni działalność deweloperów i ograniczy możliwość działania szczególnie mniejszych podmiotów, zwiększając koszty finansowania ich działalności.
JAKUB NIECKARZ
PREZES PVI – PROPERTY VALUE INVESTMENTS
