Każda inwestycja niesie ze sobą ryzyko. Dotyczy to także inwestycji w sektorze nieruchomości. Przykładem jest branża deweloperska, w której poważne problemy mogą pojawić się już na etapie zakupu gruntu. Grunt został wybrany, akt notarialny prawie podpisany, ale czy realizacja będzie możliwa? Czy mamy pewność, że nic nie będzie w stanie zmienić planowanej inwestycji? Odpowiedzi przynosi ekspertyza Due Diligence.
Czym jest Due Diligence?
Jest to ekspertyza, której celem i głównym założeniem jest możliwie jak najbardziej szczegółowe zbadanie stanu nieruchomości. Przede wszystkim jej stanu prawnego, historycznego, technicznego, funkcjonalnego wraz z badaniem najbliższego otoczenia i sąsiedztwa. Chodzi tu o dostarczenie możliwie jak największej ilości użytecznych i rzetelnych informacji na temat nieruchomości.
Zakup gruntu inwestycyjnego nie jest jedynym przykładem, dla którego sporządzane jest Due Diligence. Zakres przedmiotowy takiej ekspertyzy jest szeroki – finanse, prawo, psychologia, zarządzanie, kadry.
– Jednak to właśnie kwestia gruntów pod inwestycje jest gorącym tematem w branży deweloperskiej. Chodzi krótko mówiąc o brak atrakcyjnych powierzchni w miastach i konieczności poszukiwania ich w skomplikowanym prawnie oraz funkcjonalnie otoczeniu. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że Due Diligence nie jest zarezerwowane wyłącznie dla bardzo ważnych i ponadstandardowych inwestycji. – mówi Katarzyna Młynarczyk, Head Działu Analiz Nieruchomości firmy Lege Advisors.
Co wchodzi w skład Due Diligence?
Przede wszystkim szczegółowe badanie ksiąg wieczystych i ich akt. Pozwoli to na wyeliminowanie ryzyka niespodziewanego pojawienia się roszczeń byłych właścicieli. Drugim elementem ekspertyzy jest badanie zapisów ewidencji gruntów. Celem jest szybkie wykrycie ewentualnej konieczności zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne oraz wyłączenia gruntów z produkcji w związku z występującymi na nieruchomości użytkami i klasami gruntów. Trzecim zasadniczym składnikiem Due Diligence jest badanie dokumentacji planistycznej.
– W sytuacji istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli to na ustalenie możliwości inwestycyjnych ze wskazaniem dopuszczalnych parametrów zabudowy. W tym przypadku stwierdzimy, czy dla realizacji inwestycji konieczna byłaby kosztowna zmiana ustaleń planistycznych. – tłumaczy Magdalena Wiszniewska, specjalista z Działu Analiz Nieruchomości firmy Lege Advisors.
W sytuacji braku planu ustalone zostaną możliwości inwestycyjne wynikające z przeprowadzonej analizy urbanistycznej sąsiedztwa. Badanie czynnika planistycznego pozwoli również określić, czy wybrany teren nie został zarezerwowany pod inwestycje celu publicznego (np. planowanej drogi ekspresowej).
Due Diligence, czyli mniej oczywiste okoliczności
Chodzi o m.in. prawny dostęp do drogi publicznej konieczny dla realizacji inwestycji, ryzyko wystąpienia powodzi, ewentualne występowanie zanieczyszczeń gruntu wynikające z historycznego użytkowania nieruchomości i występowanie złóż surowców naturalnych. W ekspertyzie znajdziemy także informacje czy nieruchomość objęta jest ochroną konserwatorską, przyrody i krajobrazu. Czy na jej terenie występują pomniki przyrody i jakie utrudnienia dla realizacji inwestycji ze sobą niosą? Zbadane zostaną także możliwości podłączenia nieruchomości do sieci uzbrojenia terenu, a w przypadku jej braku planowane w tym zakresie inwestycje.
– Szczegółowej analizie Due Diligence poddawane jest bezpośrednie i bliskie sąsiedztwo nieruchomości. Pozwala to m.in. na ustalenie potencjalnych uciążliwości związanych z jego istniejącym lub przyszłym zagospodarowaniem. Chodzi na przykład o plan realizacji oczyszczalni ścieków, składowiska odpadów, czy uciążliwych zakładów produkcyjnych. – wyjaśnia Katarzyna Młynarczyk, Head Działu Analiz Nieruchomości firmy Lege Advisors.
Jak widać czynników ryzyka i potencjalnych problemów przy zakupie nieruchomości jest wiele. Dobrze wykonane Due Diligence, choć nie eliminuje ryzyka całkowicie, pozwala je w dużym stopniu minimalizować. Daje możliwie szeroki ogląd sytuacji, uwarunkowań i potencjalnych kłopotów związanych z nieruchomością. Due Diligence pomaga podjąć racjonalną, ekonomicznie uzasadnioną i trafioną z punku widzenia inwestora decyzję.
