Rządowa tarcza na ratunek nieruchomościom

Zdążyliśmy już poznać większość najważniejszych rozwiązań z pierwszego pakietu antykryzysowego przygotowanego przez rząd, tzw. Tarczy Antykryzysowej, a rząd nie zostawił sobie w talii jokera, którym mógłby jeszcze znacząco wpłynąć na sytuację. 

Obok najbardziej popularnych rozwiązań wprowadzonych przez rząd, jak zwolnienia z ZUS, przesunięcia niektórych podatków i subwencje od PFR-u, nieruchomości są jednym z tych obszarów, które otrzymały własne, specyficzne rozwiązania obowiązujące podczas epidemii i wpływające na dalsze perspektywy.

Pora więc na podsumowanie dla branży kluczowej z punktu widzenia inwestycji: rynku nieruchomości. 

Rynek nieruchomości w dobie kryzysu

Nie da się nie zauważyć trzech zjawisk, które wystąpiły na rynku razem z epidemią. Pierwsze z nich to znacząco zaniżona aktywność transakcji kupna-sprzedaży. Chodzi tu głównie o transakcje z osobami indywidualnymi – firmy często negocjują transakcje miesiącami, a zakupy mają charakter bardziej strategiczny, jednak przedsiębiorstwa też będą w nadchodzącym czasie zawierały mniej umów tego typu, głównie ze względu na konieczność oszczędzania i wstrzymanie inwestycji.

Drugie zjawisko to zasilenie podaży mieszkaniami, które do tej pory przeznaczone były na noclegi krótkoterminowe i widoczne na popularnych portalach branży turystycznej. 

– Obserwujemy gwałtowny wysyp ofert tego typu – mówi Adam Komorowski, prezes zarządu Grupy Cirrus Capital oferującej inwestorom możliwość udziału w inwestycjach opartych o nieruchomości – Przeciętne ceny najmu mieszkań w związku z tym spadają, więc spodziewamy się słabnącej rentowności inwestycji tego typu. Prawdopodobnie nałoży się na to spadek cen zakupu, jednak powrót do dotychczasowych zarobków jest zagrożony. 

Trzecie zjawisko to ból całego rynku hotelarskiego i handlowego, który nie jest w stanie zrobić tego, co właściciele mieszkań. Ze względu na wprowadzone przepisy, te nieruchomości muszą stać puste, co po ciosie otrzymanym od samej epidemii koronawirusa i drastycznym spadku zainteresowania turystyką (w wypadku hoteli) oraz handlem i usługami (poza artykułami pierwszej potrzeby, w wypadku nieruchomości handlowych) wydaje się być ostatecznym dobiciem branży. 

Jak bardzo antykryzysowa jest Tarcza?

Ratunku przed dramatem szukamy w propozycjach rządu skierowanych do przedsiębiorców. Jeśli chodzi o poprawienie płynności, sama tarcza antykryzysowa daje nadzieję firmom z sektora MŚP – w formie pożyczki obrotowej na finansowanie deficytu w kapitale przyznawanej do kwoty 5 milionów złotych. Nie wszystkie podmioty będą jednak w stanie skorzystać, a dla największych pomoc mogłaby się okazać niewystarczająca. Na szczęście, ogłoszona równolegle tarcza finansowa powinna pozytywnie wpływać na ostateczny bilans pomocy, o ile tylko zadziała zgodnie z obietnicami premiera Morawieckiego i prezesa Glapińskiego.

Właścicielom nieruchomości handlowych może z kolei pomóc czasowe wygaśnięcie umów najmu wprowadzone odgórnie na czas zakazu prowadzenia w nich działalności. Ta myśl może wydawać się nieco absurdalna, jednak każdy zarządzający nieruchomością wie, że umowa to jedno, a praktyka drugie. Największym koszmarem współpracy z najemcą są bardzo często stosy nieopłaconych faktur, za którymi wyjątkowo ciężko dostrzec jakiekolwiek pieniądze. Dlatego też, choć wynik finansowy tymczasowo jest bardzo obciążony, jednocześnie wydaje się to być jedynym sposobem na przetrwanie najemców, a ostatecznie – utrzymanie współpracy i przepływu pieniędzy. Tu jedna uwaga: rozwiązanie bezwzględnie dotyczy obiektów handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 metrów. Niestety, sytuacja właścicieli i najemców mniejszych obiektów, które i tak są mniej odporne na zawirowania rynku, prezentuje się gorzej.

Najtrudniej jednak dostrzec pozytywne perspektywy na rynku hoteli. O ile handel, prędzej czy później, wróci do normy (ostatecznie, zakupy po prostu musimy robić), o tyle turystyka może jeszcze przez długi czas odczuwać efekty epidemii. To jedne z pierwszych wydatków, jakie decyduje się obciąć przeciętny Kowalski w dobie kryzysu. Nawet jeśli stać go na wyjazd – strach przed wirusem może okazać się paraliżujący i znacząco zniechęcać do opuszczania domu. Dlatego niestety ten segment jest obecnie typowany jako jeden z najbardziej obciążonych. 

Tutaj opisane finansowanie może okazać się zdecydowanie za niskie. Na co więcej mogą liczyć hotelarze? Tak naprawdę, jeżeli w ogóle o jakiejś formie pomocy warto w tym wypadku pisać – będą to vouchery na usługę w przyszłości, które można oferować  klientom zamiast zwrotu pieniędzy w tej szczególnej sytuacji. To oczywiście daje pewną poprawę, jednak w obliczu kolejnych miesięcy braku sprzedaży noclegów perspektywy rysują się tragicznie. 

Z kolei deweloperzy prawdopodobnie odczują za jakiś czas przestoje wynikające z epidemii i rozwiązań wprowadzonych w samej tarczy antykryzysowej. Wśród zapisów czytamy między innymi o możliwości przedłużania terminów związanych z planami zagospodarowania przestrzennego przez gminy i całkowitym zawieszeniu terminów związanych z decyzjami dotyczącymi ustalania lokalizacji inwestycji i warunków zabudowy. Te zmiany, już na poziomie administracyjnym, prowadzą do znaczących przesunięć inwestycji. A jak wiadomo – czas to pieniądz, zwłaszcza w branży nieruchomości, gdzie finansowane są ogromne inwestycje, a opóźnienia i tak są jednym z najtrudniejszych wyzwań.

Czy zatem istnieją obszary na całym rynku nieruchomości, gdzie można jeszcze szukać optymizmu?

Bezpieczna przystań dla inwestora

– W naszej sytuacji czujemy oczywiście wzrost niektórych ryzyk, jednak pozostajemy naprawdę spokojni – mówi Jakub Wysocki, dyrektor marketingu Grupy Cirrus Capital – Tak się złożyło, że nie jesteśmy zaangażowani w żadnym z narażonych segmentów. Już od pewnego czasu realizowaliśmy strategię antykryzysową, oczywiście spodziewając się zwykłych rynkowych korekt, a nie epidemii.  Nasze projekty, oparte o zakup gotowego lokalu i aranżację pod zamierzoną funkcję nie są dotknięte ryzykiem budowy od zera, gdzie niewiadomych jest po prostu więcej. 

Mowa o projektach w segmencie biur elastycznych oraz lokali przeznaczonych pod usługi specjalistyczne, jak prywatne gabinety lekarskie. W wypadku biur możemy się jeszcze spodziewać pewnych zawirowań, jednak dopóki firmy będą istniały, po prostu potrzebują miejsca do prowadzenia swojej działalności. Temu segmentowi sprzyja również potencjał do cięcia kosztów – biura w modelu coworkingowym, który sam zrodził się w dobie kryzysu, jest idealnym rozwiązaniem dla firm szukającym elastyczności i oszczędności na trudne czasy. Jeśli chodzi o lokale medyczne, aktualna sytuacja pokazuje, jak ważna jest zmiana w systemie służby zdrowia. 

– Słuszność realizowanej przez nas strategii potwierdza też rosnące zainteresowanie naszymi rozwiązaniami od momentu wybuchu epidemii, a zwłaszcza obniżki stóp procentowych – dodaje Adam Komorowski, prezes Grupy Cirrus Capital – Z racji, że inwestycje realizujemy z grupą inwestorów, już od wkładu na poziomie 50 tysięcy można w nich uczestniczyć. Wiem, że nasi inwestorzy zestawiają naszą ofertę z dostępną u siebie w banku i po prostu wypadamy korzystnie.