2020 rok przyniósł zawirowania na rynku najmu, a wprowadzone obostrzenia związane z pandemią znacząco odbiły się na jego rentowności. Najem krótkoterminowy praktycznie przestał być rentowny. Ograniczenia w przemieszczaniu się skutkowały brakiem najemców biznesowych oraz zanikiem turystyki krajowej i zagranicznej.
Część zasobów mieszkaniowych, które były przeznaczone na najem krótkoterminowy zasiliło podaż oferty najmu długoterminowego. Takie zjawisko było widoczne przede wszystkim w centralnych dzielnicach dużych miast. Na rynku najmu długoterminowego stronę popytową reprezentują przede wszystkim studenci, osoby rozpoczynające pracę zawodową w nowym mieście i cudzoziemcy. Spadek popytu, który odnotowaliśmy w ubiegłym roku, był spowodowany brakiem studentów, którzy przeszli na zdalne nauczanie, zmianą trybu pracy na system zdalny oraz utrudnieniami w podróżowaniu imigrantów zarobkowych.
Wzrost dostępnej oferty mieszkań na wynajem, przy równoczesnym spadku popytu, odbił się negatywnie na stawkach czynszów najmu.
Brak obniżek na poczatku pandemii
Na początku pandemii wielu właścicieli mieszkań nie decydowało się na obniżki czynszów najmu obserwując dalszy rozwój sytuacji. Dopiero po kilku miesiącach wzrostu liczby pustostanów, nastąpiła reakcja rynku w postaci obniżenia stawek czynszów najmu. Na analizowanych przez nas rynkach największe spadki czynszów najmu wystąpiły w Krakowie i Warszawie. Było to odpowiednio 9,6% i 9,5% r/r. Najmniejsze spadki odnotowaliśmy w Poznaniu, gdzie czynsze spadły średnio o 5,7% w skali roku.
Zmiany roczne stawek najmu mieszkań w największych miastach
Największe obniżki w Krakowie, najmniejsze w Poznaniu
Jeżeli chodzi o najem krótkoterminowy to miastem, które najbardziej ucierpiało na skutek braku turystów był Kraków. Wśród analizowanych miast najwyższe stawki czynszów netto zaobserwowaliśmy w stolicy. Najwięcej ofert odnotowaliśmy w dzielnicach centralnych, tj. Śródmieście, Mokotów i Wola. Od lat najdroższe pozostaje Śródmieście z medianami stawek czynszów od 1 750 zł/m-c dla mieszkań 1-pokojowych do 3300 zł/m-c dla mieszkań 3-pokojowych. Jednak na koniec roku w przypadku mieszkań 1-pokojowych nieznacznie wyższe mediany czynszów odnotowaliśmy na Woli. Niższe stawki czynszów najmu w Śródmieściu niż na Woli wynikały przede wszystkim ze zwiększonej oferty, do której trafiły mieszkania w centrum dotychczas przeznaczone pod najem krótkoterminowy.
Na trójmiejskim rynku odnotowaliśmy niewiele tańsze mieszkania na wynajem niż w Warszawie. Najdrożej było w Sopocie, gdzie mediany stawek czynszów wyniosły od 1 700 zł/m-c dla mieszkań 1 pokojowych do 2 700 zł/m-c dla 3-pokojowych. W Gdańsku były nieco niższe. W przypadku lokali 1-pokojowych mediany stawek czynszu sięgały 1400 zł/m-c netto, 2-pokojowych 1 900 zł/m-c, a 3-pokojowych 2 300 zł/m-c. Najwięcej ofert najmu odnotowaliśmy w Śródmieściu, gdzie w strukturze ofert dominowały przede wszystkim mieszkania 2-pokojowe. Najtańsza pozostała Gdynia z medianą stawki czynszu od 1100 zł/m-c w przypadku kawalerek do 2000 zł/m-c w przypadku 3-pokojowych lokali.
Wrocław
We Wrocławiu jedne z najwyższych stawek czynszów najmu dotyczą lokali mieszkalnych położonych na Starym Mieście – z medianą od 1 600 zł/m-c dla 1-pokojowych do 2400 zł/m-c dla 3-pokojowych. Wysokie stawki zaobserwowaliśmy także w dzielnicy Krzyki, szczególnie w rejonie Przedmieścia Oławskiego oraz w zachodniej części rejonu Południe. W ubiegłym roku średnie stopy zwrotu z wynajmu kształtowały się w przedziale 3%-4,8%. Najwyższą rentowność uzyskiwano z wynajmu mieszkań w Łodzi i we Wrocławiu. Odpowiednio 4,8% i 4,7% w przypadku mieszkań 1-pokojowych. Dla mieszkań 2-pokojowych rentowność wyniosła 4,6% dla Łodzi i 4% dla Wrocławia. Najmniejszą rentowność przynosiły inwestycje w największe 3-pokojowe mieszkania (odpowiednio 4% i 3,8%). Stawki czynszów w obu tych miastach były silnie zróżnicowane, chociażby ze względu na lokalizację czy standard lokalu i budynku.
Trójmiasto
Na rynku trójmiejskim jedne z najwyższych stóp zwrotu osiągały mieszkania położone w Sopocie a najniższe w Gdyni. Wskaźniki rentowności najmu w Sopocie mieściły się w przedziale od 4,1% (dla mieszkań 3-pokojowych) do 4,5% (dla mieszkań 1-pokojowych). Dla Gdyni wskaźnik ten zawierał się w przedziale od 3,6% do 4,4%. Najniższy wskaźnik rentowności wynajmu spośród największych miast odnotowaliśmy w Warszawie i Krakowie. Wskaźnik rentowności najmu w stolicy mieścił
się w przedziale od 3,4% (uzyskiwany dla mieszkań 3-pokojowych) do 4% (uzyskiwany dla mieszkań 1-pokojowych). Wskaźniki dla Krakowa były nieco niższe i mieściły się w przedziale odpowiednio 3,3% i 4%. Spadek rentowności w wymienionych miastach spowodowany był przede wszystkim zwiększeniem podaży, która została zasilona mieszkaniami przeznaczonymi wcześniej na wynajem krótkoterminowy.
Kupno mieszkania na wynajem – czy nadal warto? Stopa zwrotu
Stopa zwrotu z wynajmu została obliczona jako relacja rocznego dochodu możliwego do uzyskania z wynajmu do ceny transakcyjnej mieszkania. Cena transakcyjna została powiększona o koszt wykończenia mieszkania (w przypadku mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym) i koszty remontu mieszkania w celu przygotowania pod najem (w przypadku transakcji z rynku wtórnego).
Zakres stóp zwrotu z wynajmu mieszkań w 2020 r.
Koszt remontu przyjęto jako 50% kosztów ponoszonych na wykończenie mieszkania. Dochód z najmu mieszkania został pomniejszony o kwotę, którą właściciel przeznacza na remont mieszkania przewidziany raz na 10 lat od roku rozpoczęcia najmu. Powyższa kwota została wyliczona jako iloczyn powierzchni mieszkania i 50% kosztów wykończenia. Przyjęty model uwzględnia zryczałtowany podatek od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5% oraz straty w dochodach związane z 2-miesięcznym okresem przeznaczonym na poszukiwanie najemcy.
Źródło: raport Evaluer Index 2021, Emmerson Evaluation