Sposób na wysokie czynsze za wynajem mieszkania? Społeczne agencje najmu

Rząd proponuje nowy sposób na poprawę dostępności tanich mieszkań na wynajem.

Czy prywatni właściciele mieszkań zechcą je wynajmować osobom i rodzinom o niskich dochodach? Są kraje, np. Belgia i Francja i Wielka Brytania, w których znaleziono na to sposób. Rząd liczy, że podobnie będzie i u nas. Mają w tym pomóc społeczne agencje najmu.

SAN. Co to jest?

W Sejmie ma się dziś odbyć pierwsze czytanie projektu ustawy, na podstawie której będą mogły działać społeczne agencje najmu, zwane SAN-ami. Założenie jest następujące: prywatny właściciel wydzierżawiłby mieszkania SAN, a ta wynajęłaby je lokatorowi wskazanemu przez gminę. Przy czym właściciel musiałby się zadowolić czynszem nawet o 20% niższym w stosunku do cen na rynku komercyjnym. W zamian SAN gwarantowałby właścicielowi regularne wpływy z tytułu czynszu oraz wsparcie prawne i administracyjne.

Rząd przekonuje, że chętni się znajdą, bo obecnie wiele mieszkań na wynajem stoi pustych z powodu pandemii COVID-19. Ponadto część właścicieli dojdzie do wniosku, że lepiej zarobić mniej, ale mieć święty spokój. Co ważne, właściciele, którzy wydzierżawią mieszkania SAN, nie płaciliby podatku dochodowego. Z kolei najemcy SAN, którzy spełnią kryterium dochodowe, mogliby skorzystać z dopłaty do czynszu w ramach rządowego programu Mieszkanie na Start oraz z dodatku mieszkaniowego.

– Na papierze program wydaje się atrakcyjny. Obawiam się jednak, że szczególnie w największych miastach, nie będzie łatwo przekonać właścicieli do współpracy z SAN-ami – komentuje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Zwraca uwagę, że w niektórych miastach właściciele mieszkań mają alternatywę – mogą pozbyć się „kłopotu” zarządzania najmem powierzając je wyspecjalizowanej firmie. Jej usługi mogą być tańsze od utraconych wpływów z tytułu dzierżawy mieszkania SAN. Ponadto większość wynajmujących zawiera roczne umowy najmu, aby dostosowywać stawkę czynszu do zmieniających się warunków rynkowych. W przypadku wydzierżawienia mieszkania SAN, umowa byłaby kilkuletnia. Projekt ustawy nie określa zaś sposobu waloryzacji czynszu dzierżawnego. Ta kwestia ma podlegać negocjacjom. Najbardziej prawdopodobnym rozwiązaniem wydaje się być waloryzacja czynszu o wskaźnik inflacji. Co prawda obecnie właścicielom może się to opłacać, ale nie wiadomo, czy tak będzie np. za rok. W poprzednich latach czynsze rynkowe rosły szybciej od inflacji.

Kto dostanie mieszkanie?

Właściciele musieliby się również pogodzić z tym, że nie mają wpływu na to, kto dostanie klucze do ich mieszkania. Zajmą je bowiem lokatorzy wskazani przez gminę na podstawie przyjętych przez nią kryteriów.

– Najpewniej każdy właściciel, który będzie rozważał dzierżawę, zada też sobie pytanie: czy SAN w należyty sposób zadba o stan techniczny mojego mieszkania? W przypadku tego rodzaju spółek tworzonych przez gminy, mogą pojawić się wątpliwości – mówi ekspert GetHome.pl.

Co prawda SAN mógłby zobowiązać się do przeprowadzania remontu dzierżawionego lokalu. Koszty poniósłby jednak właściciel, bo musiałby odpowiednio obniżyć czynsz dzierżawny lub zrezygnować z niego przez jakiś czas. Dodajmy, że projekt dopuszcza wypowiedzenie umowy dzierżawy. Właściciela obowiązywałby jednak roczny okres wypowiedzenia.

W naszym kraju SAN-y promuje od kilkunastu lat chrześcijańska fundacja Habitat for Humanity Poland. Wskazuje, że z powodzeniem działają one m.in. w Belgii, Francji i Wielkiej Brytanii. Fundacja utworzyła eksperymentalny SAN w Warszawie, który dysponuje 44 lokalami, w tym 24 najętymi od prywatnych właścicieli. Najemcami są głównie osoby wychodzące z bezdomności, uchodźcy czy ofiary przemocy w rodzinie, którym gmina nie była w stanie zapewnić dachu nad głową.

– Niestety, gminy bardzo słabo radzą sobie z realizacją ustawowego zadania, jakim jest zaspakajanie potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowym o niskich dochodach – przyznaje Marek Wielgo.

I wskazuje na ostatnie dane GUS, z których wynika, że po mieszkania komunalne czeka w kolejce ponad 150 tys. osób i rodzin, które ze względu na zbyt niskie zarobki nie mogą one sobie pozwolić na zakup mieszkania za kredyt lub na najem na zasadach rynkowych. Tymczasem, nie dość, że zasoby mieszkaniowe gmin systematycznie się kurczą, to nowych powstaje niewiele. W ostatnich 10 latach gminy wybudowały 19,2 tys. mieszkań, czyli średnio ok. 1,9 tys. na rok. Na statystyczną gminę przypada więc niespełna 1 lokal.

Rząd liczy, że społeczne agencje najmu będą zakładały przede wszystkim gminy w formie spółek działających na zasadach non profit, czyli nie dla zysku (ewentualny zysk musi być przeznaczany na zadania statutowe). Ustawa umożliwi też tworzenie SAN-ów w formie fundacji, stowarzyszeń i spółdzielni socjalnych. Warunkiem prowadzenia przez SAN działalności jest zawarcie z gminą umowy o współpracy, która określi m.in. zasady podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemców SAN w przypadku wypowiedzenia lub wygaśnięcia umowy najmu.

Społeczne agencje najmu – zagrożenia

Habitat Poland ma kilka zastrzeżeń do rozwiązań proponowanych przez rząd. Przede wszystkim SAN-y powinny być wspólnymi przedsięwzięciami gmin i organizacji pozarządowych, które mają kompetencje i doświadczenie w tym zakresie. Prowadzenie SAN wymaga bowiem ogromnego zaangażowania. Np. konieczny jest stały kontakt z najemcami oraz natychmiastowa reakcja na pojawiające się zaległości czynszowe. Chodzi o to, żeby nie dopuścić do sytuacji, że najemca nie będzie już w stanie się z nich wygrzebać. Życie pokazuje, że w zasobach mieszkaniowych gmin zaległości czynszowe są ogromnym problemem, bo urzędnicy reagują często zbyt późno.

Habitat Poland zwraca również uwagę, że to SAN-y powinny prowadzić nabór najemców spośród osób spełniających kryteria ustalone przez gminę. Zdaniem tej fundacji w ustawie powinien się też znaleźć przepis, który zobowiązywałby gminy do pokrywania wszystkich nieuregulowanych należności czynszowych.