W IV kwartale średnie ceny ofertowe spadły o 0,2 proc. To pierwszy spadek cen, od kiedy Otodom zbiera porównywalne dane o cenach nieruchomości czyli od 2018 r. Z danych NBP wynika, że ostatnie obniżenie nominalnych cen ofertowych w dużych miastach wystąpiło w 2015 r.
Mimo spadku w porównaniu z III kwartałem średnie ceny ofertowe mieszkań wciąż są o 9,7 proc. wyższe niż rok wcześniej. Oznacza to, że ceny mieszkań się ustabilizowały i zdarzają się okazjonalne obniżki stawek ofertowych. Przecen jest jednak zbyt mało, aby stwierdzić, że ceny weszły w trend spadkowy. Za hamowanie cen odpowiadają przede wszystkim ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych i pogorszenie nastrojów Polek i Polaków w związku z wysoką inflacją i zapowiadanym spowolnieniem gospodarczym.
Wzrost cen w ujęciu rocznym w Polsce w proc.
Najmocniej tanieją małe mieszkania
Ceny ofertowe lokali o pow. poniżej 40 m2 spadły w ciągu kwartału o średnio 1,1 proc., podczas gdy ceny średnich mieszkań praktycznie się nie zmieniły, a tych największych powyżej 90 m2 wzrosły o 1 proc. Może to wynikać z nadpodaży w segmencie małych lokali i kawalerek. W ostatnich latach systematycznie spada bowiem przeciętna powierzchnia budowanych mieszkań, a tym samym także lokali sprzedawanych na rynku wtórnym.
W rezultacie w momencie nagłego załamania popytu, jaki miał miejsce na początku 2022 r., skala dostosowania podaży w tym segmencie mogła być niewystarczająca i ci sprzedający, którzy chcieli szybko upłynnić kapitał ulokowany w mieszkaniu, zdecydowali się obniżyć cenę oferowanych mieszkań. Świadczy o tym podobna skala korekty oferty cenowej na rynku pierwotnym (-0,3 proc. kw/kw) i wtórnym (-0,2 proc. kw/kw).
W przypadku największych mieszkań, o przeciętnie wyższym standardzie (na co wskazuje ich relatywnie wysoka cena za m2 ), rynek jest dużo płytszy, co pozwala sprzedawcom na utrzymywanie wysokich cen.
Wzrost cen zatrzymał się w większości miast
W IV kwartale największe (choć wciąż niewielkie) spadki cen ofertowych odnotowaliśmy w miejscowościach średniej wielkości (50-100 tys. mieszkańców) – ceny spadły tam o 0,5 proc. kw/kw. To rezultat najgłębszego spadku popytu w tych lokalizacjach. Rynek mieszkaniowy w średnich miastach powiatowych jest bowiem najbardziej uzależniony od dostępności kredytów hipotecznych. Zamieszkujące je osoby mają relatywnie niskie dochody, które często nie dają możliwości uzbierania oszczędności pozwalających na samodzielny zakup mieszkania, a równocześnie lokalizacje te są mało popularne wśród inwestorów gotówkowych. Uwagę zwraca też stosunkowo mocny spadek cen ofertowych w metropoliach – o 0,4 proc. kw/kw. W rezultacie ceny w największych miastach są już tylko o 7,8 proc. wyższe niż przed rokiem, co jest najwolniejszym wzrostem od I kwartału 2019 r. Spadek cen w tych lokalizacjach to z kolei prawdopodobnie efekt wyprzedania wcześniejszej oferty i dostępności do sprzedaży wyłącznie najdroższych lokali, więc wszystkie nowo wprowadzane do sprzedaży nieruchomości obniżają średnią rynkową.
Obroty na rynku mieszkaniowym silnie wyhamowały
IV kwartał przyniósł dalsze wydłużenie mediany okresu wyświetlania jednej oferty mieszkaniowej w serwisie Otodom – w ostatnich trzech miesiącach było to 91 dni wobec 76 dni w III kwartale i średnio 58 dni w latach 2019-2021. Co więcej, w niektórych miastach i w przypadku dużych mieszkań czas wyświetlania ofert przekroczył 100 dni. Jak wynika z obliczeń Otodom Analytics czas potrzebny na sprzedanie całej obecnie dostępnej oferty mieszkań w największych miastach to od 13 (Warszawa) do 25 miesięcy (Katowice). Zmalała też liczba ofert sprzedaży wyświetlanych w serwisie w trakcie całego kwartału – w ostatnich trzech miesiącach było ich 280 tys. wobec 307 tys. w III kwartale. Ten spadek obrotów to rezultat równoczesnego spadku popytu i podaży. Liczba nowych ofert sprzedaży spadła do najniższego poziomu w historii badania i wyniosła w IV kw. 114 tys.
Ograniczenie oferty ma miejsce przede wszystkim na rynku pierwotnym, gdzie deweloperzy zrezygnowali z rozpoczynania nowych inwestycji – według danych Otodom Analytics liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w II połowie 2022 r. w 7 największych miastach wyniosła 14,9 tys. wobec 35 tys. w pierwszych sześciu miesiącach roku.
Autorzy: dr Adam Czerniak, dyrektor ds. badań główny ekonomista Polityka Insight
dr hab. Mikołaj Lewicki, adiunkt Uniwersytet Warszawski
Źródło: Kwartalnik Mieszkaniowy – IV kwartał 2022, Raport Otodom i Polityki Insight o sytuacji na rynku mieszkań w IV kwartale 2022 roku
Pełna treśc raportu: https://www.otodom.pl/wiadomosci/pobierz/raporty/kwartalnik-mieszkaniowy-q42022#pobierz
