Trendy na warszawskim rynku nieruchomości w 2020 roku

Pandemia koronawirusa zmieniła wszystkie sektory gospodarki. Nie inaczej było w sektorze nieruchomości, bo COVID-19 z pewnością wpłynął na zachowania konsumenckie i trendy biznesowe. Warszawski rynek nieruchomości jest niewątpliwie największy w naszym kraju, a wzrost cen za metr kwadratowy stale napędza nieustający popyt. 

W 2020 r. warszawskim na rynku obserwujemy dwa główne trendy: 

• inwestycyjne zakupy nieruchomości związane z relokacją oszczędności Polaków i zabezpieczeniem ich przed inflacją oraz niskim oprocentowaniem lokat bankowych. Szczególnie popularne są tu lokale premium i apartamenty inwestycyjne w lokalizacjach z potencjałem dużego wzrostu, jak np. warszawska Praga, które można w przyszłości wykorzystać na własne potrzeby, sprzedać lub wynająć,

• duży wzrost zainteresowania mieszkaniami i domami na dobrze skomunikowanych obrzeżach Warszawy, gdzie mamy dobrą infrastrukturę i za cenę ciasnego lokalu w centrum, zakupimy duże komfortowe mieszkanie z balkonem lub ogródkiem.

Jak wyglądały zachowania konsumentów na stołecznym rynku w bieżącym roku?

Przede wszystkim – relokacja oszczędności 

Niskie stopy procentowe utrudniły instytucjom finansowym oferowanie atrakcyjnych produktów depozytowych. Tylko od lutego Polacy wycofali z banków ponad 64 mld zł, a to – jak podaje NBP – więcej niż 1 /5 wszystkich zgromadzonych na depozytach terminowych środków. Wszystko przez pogarszające się na lokatach warunki. Utrata 3 proc. wartości kapitału rocznie przy procencie składanym oznaczała, że nasze oszczędności stopnieją o połowę w zaledwie 15 lat. Dlatego bieżący rok jest rekordowym dla lokowania kapitału w nieruchomości.Eksperci finansowi uważają, że nieruchomości to nadal dobra lokata kapitału. Za ponad połowę majątków światowych milionerów odpowiadają nieruchomości – wynika z raportu Knight Frank. 

– Co więcej, udział nieruchomości w portfelach rósł w ostatnim roku najmocniej, bo ludzie zamożni szykowali się na mające nadejść gospodarcze zawirowania, mimo że nikt nie mógł spodziewać się wybuchu pandemii – podkreśla Bartosz Turek, analityk HRE Investments. 

Zainteresowanie dotyczy głównie mieszkań jeszcze w budowie, które będą gotowe w 2022 r. Ze względu na to, że ceny mieszkań nie spadają – tym bardziej w otoczeniu rosnącej inflacji oraz przy niskich stopach procentowych – zawsze będzie można sprzedać je drożej, wynająć lub wykorzystać do zamieszkania. Co ciekawe, równie dużym sukcesem okazały się emitowane w 2020 r. przez firmy deweloperskie obligacje, których publiczne emisje biją rekordy sprzedażowe. 

W samym III kw. br. w ten sposób pozyskano ok. pół miliarda złotych na przyszłe inwestycje. W przyszłym roku również nie należy spodziewać się  wzrostu oprocentowania lokat bankowych, bo stopy procentowe powinny utrzymać się na dotychczasowym, rekordowo niskim poziomie. 

Jak szacuje JLL Polska, do 2018 r. co roku zakupy mieszkań przez fundusze nie przekraczały kwoty 150 mln EUR, by w 2019 przekroczyć pułap 250 mln EUR, a licząc razem z transakcjami na rynku domów studenckich – ponad 350 mln EUR.

Sprzedaż mieszkań w Warszawie

Jak podają analitycy JLL – między lipcem a wrześniem deweloperzy sprzedali na nich w sumie 13,3 tys. lokali, co było liczbą niemal dwukrotnie wyższą niż we wcześniejszym kwartale obejmującym lockdown. Stabilizację w branży potwierdzają opublikowane już wcześniej przez wiodących deweloperów dane sprzedażowe za III kwartał. 16 firm deweloperskich notowanych na GPW sprzedali wespół niemal 6 tys. mieszkań, co stanowi wynik zaledwie o 2,4% gorszy niż rok temu. Doskonale radzili sobie także gracze spoza warszawskiego parkietu. Niektórzy po zsumowaniu wyników z 9 miesięcy są na plusie w porównaniu z rokiem ubiegłym. Chociażby Grupa Murapol, która podbiła ubiegłoroczny rezultat o 12,5%.

Natomiast z ankiety przeprowadzonej wśród użytkowników serwisu Morizon.pl wynika, że wciąż przybywa osób, które dopiero zaczynają poszukiwania nieruchomości. Odsetek osób, które zainicjowały ten proces w październiku wynosił aż 57%. To o 3 punkty procentowe więcej niż w marcu – czasie nadejścia pierwszej fali koronawirusa. W tym samym okresie wzrósł odsetek osób, które szukają najlepszej dla siebie nieruchomości dłużej niż pół roku – w marcu było to 24% ogółu poszukujących, a w październiku już 27%.

Covid-19 nie spowodował też obniżek cen na rynku pierwotnym, wręcz przeciwnie spodziewane są dalsze ich wzrosty. Jak podaje Emmerson Evaluation, w samej Warszawie w ciągu ostatnich dwóch lat mieszkania podrożały o 15,7% i nic nie zapowiada zmiany. Przeciętna cena mkw. lokali na stołecznym rynku pierwotnym w I półroczu osiągnęła rekordowe 10,7 tys. zł, a to o 5,6 proc. więcej niż pod koniec 2019 r.

Inwestycje w centrum miasta

Stabilizację w branży potwierdzają opublikowane już wcześniej przez wiodących deweloperów dane sprzedażowe za III kwartał. 16 firm deweloperskich notowanych na GPW sprzedali wespół niemal 6 tys. mieszkań, co stanowi wynik zaledwie o 2,4% gorszy niż rok temu. Doskonale radzili sobie także gracze spoza warszawskiego parkietu. Niektórzy po zsumowaniu wyników z 9 miesięcy są na plusie w porównaniu z rokiem ubiegłym. Chociażby Grupa Murapol, która podbiła ubiegłoroczny rezultat o 12,5%.

Jednak najatrakcyjniejsze w tym segmencie inwestycyjnym są grunty, obiekty klasy premium i małe apartamenty w przyszłościowych rozwojowych lokalizacjach, jak np. warszawska Praga czy Powiśle. Potwierdzają to sukcesy sprzedażowe inwestycji takich firm, jak: Atal, Mostostal, Marvipol, Skanska,Kreator Dom Invest czy Nexity Polska. 

– Notujemy dobrą sprzedaż i duże zainteresowanie inwestycją Bliska Residence na warszawskiej Pradze, która posiada 196 klimatyzowanych apartamentów o metrażach 20 i 35 m2. To tylko potwierdza, jak dobrze sprzedają się przemyślane inwestycje w dobrej okolicy i jak duże jest zainteresowanie przez inwestorów poszukujących atrakcyjnej formy lokowania kapitału w lokale na wynajem. Druga połowa nabywców szuka bardziej atrakcyjnych mieszkań, aby wykorzystać pod własne potrzeby np. przekazać dzieciom lub w przyszłości odsprzedać, chroniąc swoje oszczędności przed inflacją – mówi Klaudia Siarkiewicz, Prezes Kreator Dom Invest.

Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, największym, pozytywnym zaskoczeniem w danych za 2020 jest fakt, iż deweloperzy rozpoczęli budowę właściwie takiej samej liczby mieszkań jak w  2019 roku (wzrost o 1,3%). Większość transakcji w tym, segmencie realizowana jest za tzw “gotówkę” gdzie klienci nie wymagają wsparcia kredytowego banków. Wyraźnie widać tu inwestorów szukających bezpiecznej alternatywy dla lokaty oszczędności. 

Boom na mieszkania na obrzeżach Warszawy

Wskaźniki zakupowe pokazują również kolejną bardzo ważną tendencję – coraz więcej rodzin poszukuje dla siebie większych metraży w zielonej przestrzeni z ogródkiem lub balkonem, za cenę ciasnego mieszkania w centrum. Pandemia zmieniła preferencje mieszkaniowe, a wyspecjalizowani deweloperzy wiedzą, jak najlepiej wykorzystać atuty lokalizacji, pozostawiając do dyspozycji większą i bardziej zaciszną przestrzeń, która daje poczucie prywatności. 

W dobie pandemii dom stał się nie tylko schronieniem, ale też często biurem, szkołą, placem zabaw, restauracją czy też miejscem do uprawiania sportu i relaksu. Spędzamy w mieszkaniach więcej czasu, dlatego ich stan i dopasowanie do potrzeb stały się niezwykle ważne – potwierdza najnowszy raport „Mieszkania pod ścianą” przygotowany przez Grupa Kingfisher oraz Castorama Polska.

Pandemia Covid-19 zdecydowanie zaostrzyła subiektywną ocenę warunków mieszkaniowych przez Polaków – obecnie 32% respondentów twierdzi, że stało się to dla nich jeszcze ważniejsze. Respondenci wymienili jako najczęściej spotykany problem, który „pogorszyła” epidemia koronawirusa: zbyt zatłoczone mieszkania (58% respondentów).  

– Lockdown unaocznił nam, jak to, co w zasadzie akceptujemy na co dzień, może stać się poważnym problemem podczas przymusowego zamknięcia w domu – informuje Paweł Świętochowski, prezes Fundacji Castorama.

Natomiast z analizy serwisu Morizon.pl wynika, że w III kwartale roku klienci zakupowi zintensyfikowali poszukiwania, dążąc do nadrobienia straconego czasu przez wprowadzony w Polsce lockdown. We wrześniu łączna liczba zapytań o oferty sprzedaży mieszkań, domów i działek była tylko o 2% niższa niż w bardzo dobrym wrześniu ub. roku

Oprócz lokalizacji, równie ważna jest zabudowa

Obecnie popularnością cieszą się kameralne osiedla z kilkupiętrową nowoczesną zabudową z naturalnymi surowcami na elewacjach, zawierające zadbaną i uporządkowaną zieleń na patio. Przestrzeń wspólna jest bardzo ważnym elementem, gdyż zapewnia możliwość rekreacji zarówno dla dorosłych, jak i dla dzieci, zwiększając jednocześnie bezpieczeństwo. Niezwykle doceniane przez klientów stały się przydomowe ogródki i balkony. W zasadzie każdy metr kwadratowy, z którego możemy swobodnie korzystać na zewnątrz, pozostając jednak w domu coraz bardziej zyskuje na znaczeniu.  

-Taką inwestycją jest chociażby osiedle Garden Park, rewelacyjne sprzedaliśmy III i IV etap, a lada moment rozpoczniemy sprzedaż V etapu inwestycji. Odnotowaliśmy również dobre wyniki dla Zielonek Residence oraz Osiedla Legendy. To dobra lokata na przyszłość, bowiem ceny nieruchomości są odporne na inflację, a rosnący popyt na takie lokalizacje podnosi wartość lokali, szczególnie w rozwijającej się infrastrukturalnie gminie. Wyraźnie widzimy wzrost zainteresowania tego typem mieszkań – wyjaśnia Klaudia Siarkiewicz, Prezes Kreator Dom Invest, który jest liderem inwestycji w zachodniej części Warszawy. Znany z dobrej jakości deweloper wybudował już ponad 93 tysiące m.kw i sprzedał ok. 800 mieszkań i segmentów w Warszawie. 

Teraz, kiedy w zasadzie każda rodzina jest zmotoryzowana, nie musi się  już martwić się o to, by nowy dom był w centrum miasta. „Zielone kolonie” mają bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturę komunikacyjną, handlowo-usługową, a także dostęp do przedszkoli, szkół oraz żłobków, zapewniając tym samym pełen komfort nowym mieszkańcom, jak np. w przypadku inwestycji realizowanych na terenie Warszawy Zachodniej.

Potwierdzają to także badania HRE Investment – od początku kwietnia do 5 maja bieżącego roku zainteresowanie mieszkaniami z balkonem na podstawie danych pochodzących z jednego z popularnych serwisów wzrosło o 19 proc., z ogrodem o 60 proc., a z tarasem aż o 63 proc. względem marca tego samego roku. Znaczenie ma również powierzchnia lokalu – podczas pandemii spędzamy w nim znacznie więcej czasu, zależy nam więc na tym, by był bardziej przestronny.

Bezpieczeństwo podczas Covid-19

Równie istotna w ostatnich miesiącach okazała się kwestia bezpieczeństwa podczas przeprowadzania transakcji zakupowych. Głównym celem deweloperów było wprowadzenie odpowiednich procedur zarówno dla klientów, jak i pracowników, aby zapewnić ciągłość usług z pełnym zachowaniem środków ostrożności. Bezpieczne transakcje nieruchomości stały się priorytetem dla wszystkich firm, których znaczna część stała się sygnatariuszami Karty Bezpieczeństwa COVID-19.