Pandemia odcisnęła swoje piętno także na warszawskim rynku obiektów biurowych. Już wcześniej obserwowaliśmy spadek wydawanych nowych pozwoleń na budowę, a wpływ COVID-19 dodatkowo go pogłębił. Choć nie rzutuje to bezpośrednio na trwające prace budowlane, to jednak wiele planowanych inwestycji oraz umów najmu zostało wstrzymanych, rozważane są też zamiany funkcji niektórych obiektów. Analiza zasobów biurowych stolicy „Warsaw Crane Survey 2021” przeprowadzona przez ekspertów z firmy doradczej Deloitte wskazuje na możliwe spowolnienie przyrostu podaży w kolejnych latach, związane z małą liczbą pozwoleń na budowę projektów biurowych w tym i zeszłym roku.
Warsaw Crane Survey to badanie, które analizuje dynamikę rozwoju powierzchni biurowej w stolicy z rozróżnieniem na poszczególne dzielnice. Uwzględnia analizę pozwoleń na budowę oraz decyzji o warunkach zabudowy. Dzięki współpracy z miastem stołecznym Warszawą, prezentuje ostatnie 11 lat aktywności w obszarze zasobów biurowych stolicy, co czyni je szczegółową analizą działalności deweloperskiej.
Spadająca liczba nowych projektów biurowych
W 2020 roku wydano jedynie dwa pozwolenia na budowę nowych obiektów o przeznaczeniu biurowym, podczas gdy w 2019 r. było ich siedem. Pierwsze z nich to pozwolenie dla projektu Skanska zlokalizowanego przy ulicy Łuckiej 5/7 (dawny Impexmetal), obok Fabryki Norblina. Drugie dotyczy wieży biurowej The Bridge – projektu Ghelamco. Obiekt powstaje u zbiegu ulicy Towarowej i Grzybowskiej, przy placu Europejskim.
Warto zaznaczyć, że w 2020 roku nie złożono nowych wniosków o pozwolenia na budowę dla projektów biurowych. Będzie to mieć wpływ na liczbę wydanych pozwoleń w kolejnych miesiącach.
Aby przewidzieć przyszłe trendy budowlane, eksperci Deloitte przeanalizowali także toczące się i wydane procedury w sprawie warunków zabudowy. Ponieważ tylko 40 proc. powierzchni Warszawy jest objęte planami miejscowymi, decyzje te dotyczą około 60 proc. powierzchni miasta. W ubiegłym roku złożono co najmniej siedem takich wniosków dla przyszłej zabudowy biurowej lub wielofunkcyjnej z częścią biurową. Obecnie przygotowywane są projekty, które rozpoczną się po zakończeniu zastoju na rynku.
Eksperci Deloitte zauważają również, że pandemia Covid-19 wpłynęła na decyzje niektórych najemców o odroczeniu lub całkowitym wstrzymaniu planowanej ekspansji. Popyt na powierzchnie biurowe maleje, co przekłada się na wzrost liczby pustostanów. To zaś wpłynąć może na rynek w nadchodzących latach.
O ile średni wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosi około 10 proc., to dla wybranych budynków oddanych do użytku w ostatnich miesiącach 2020 r. lub na początku 2021 r. przekracza 40 proc. Jeśli poziom ten będzie dalej rósł, może to w efekcie wpłynąć na spowolnienie przyrostu nowej podaży lub na przekształcanie starszych projektów i poszukiwanie nowych funkcji dla tych nieruchomości. Dodatkową przesłanką spowolnienia przyrostu zasobów powierzchni biurowej w stolicy jest fakt, że w 2020 roku nie wpłynął żaden wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowego.
– mówi Dominik Stojek, Partner Associate, dział doradztwa ds. nieruchomości, Deloitte.
Już w poprzedniej edycji badania eksperci Deloitte wskazywali na możliwe przesycenie rynku, o którym świadczy malejąca z roku na rok liczba pozwoleń na budowę. Do tych okoliczności dołączyła jeszcze pandemia, a więc praca zdalna i automatyczne zmniejszenie zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. I choć trudna sytuacja gospodarcza nie wpłynęła na zatrzymanie toczących się prac budowlanych, to wzmocniła pytanie odnośnie przyszłych tendencji na dotychczas rozpędzonym rynku.
Wola wciąż na prowadzeniu
W poprzedniej edycji badania – Warsaw Crane Survey 2020 – podkreślono dominujący trend lokowania inwestycji biurowych na Woli. Wnioski płynące z najnowszego raportu tylko to potwierdziły. Oba pozwolenia na budowę, których udzielono w 2020 roku dotyczą budynków właśnie w tej dzielnicy (The Bridge oraz Łucka 5/7).
W ubiegłym roku zakończono budowę 11 inwestycji, w tym roku prace mają zostać zakończone przy kolejnych 7 projektach. W rezultacie na terenie dzielnicy przybędzie ponad 150 tys. mkw. powierzchni biurowej, co łącznie daje wynik aż ok. 600 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej w ciągu dwóch lat (2020 i 2021).
Mokotów wciąż przewyższa Wolę pod względem istniejących zasobów biurowych (ponad 1,5 mln mkw.), jednak wszystko wskazuje na to, że taki stan nie potrwa długo. Od kilku lat liczba nowych projektów w tej dzielnicy systematycznie maleje, inwestuje się raczej w tradycyjne obiekty mieszkaniowe, mieszkania na wynajem oraz hotele.
Jednocześnie planowane są przekształcenia budynków biurowych oraz całych kompleksów w projekty wielofunkcyjne, co zmniejszy powierzchnię biurową dzielnicy na rzecz powierzchni mieszkaniowych. Przykładem jest jeden z najstarszych parków biurowych w Warszawie, Empark. Dzięki możliwościom jakie daje specustawa mieszkaniowa kompleks ten ma szansę ponownie stać się jedną z ikon Warszawy jako projekt multifunkcyjny. Służewiec – negatywny symbol monokultury biurowej od kilku lat podlega dynamicznym przemianom. Deweloperzy szukają dziś równowagi pomiędzy liczbą powierzchni biurowej oraz mieszkalnej.
– mówi Magdalena Topolska-Ziemak, menadżer, dział doradztwa ds. nieruchomości, Deloitte.
Akcja rewitalizacja
Trendem, który na stałe zagościł w warszawskiej architekturze biurowej jest modernizacja i rewitalizacja obiektów i kompleksów zabytkowych. Obecnie aż ok 360 tys. mkw. powierzchni biurowej w Warszawie stanowią tego typu projekty. Najwięcej tego typu inwestycji powstawało do tej pory w centrum miasta, jednak zainteresowanie inwestorów kieruje się również do takich dzielnic jak Wola czy Praga Północ oraz Południe.
Większość powstających biur na Pradze zlokalizowana jest w historycznych kompleksach pofabrycznych. Dobrym przykładem są zrealizowane: Praga 306 oraz Centrum Praskie Koneser (wciąż trwają prace nad ostatnimi budynkami kompleksu). Warto dodać, że w ostatnich miesiącach wpłynął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla fabryki Drucianka, która znajduje się w bliskim sąsiedztwie Dworca Wschodniego.
Jednak to wciąż w centralnej części miasta zrealizowano najwięcej projektów rewitalizacyjnych, jak na przykład Plac Małachowskiego, Ufficio Primo, budynek Cedetu (Centralny Dom Towarowy), Hotel Europejski czy Elektrownia Powiśle. W 2020 roku otwarte zostały kolejne dwa budynki biurowe Browary Warszawskie, które zlokalizowane są na terenie dawnego browaru na Woli (między ulicą Grzybowską a Krochmalną). Obiekt stanowi nie tylko doskonały przykład dobrego zaadaptowania przestrzeni, lecz także użyteczności i jej wielofunkcyjnych zastosowań – jest kompleksem biurowo-mieszkalno-handlowym.
Interesującym przykładem rewitalizacji, która miała miejsce w centrum Warszawy z pewnością jest Wola Retro, otwarta w 2019 roku. Inwestycja składa się z 3 budynków i bazuje na pochodzącym z lat 30. XX wieku budynku, do którego dobudowano dwa górujące nad nim budynki.
Obecnie do największych tego typu inwestycji w Warszawie należy Fabryka Norblina na Woli, której otwarcie zaplanowano na drugie półrocze 2021 roku. Fabryka Norblina oferować będzie około 40 tysięcy mkw. powierzchni biurowej klasy A w stylistyce architektonicznej, nawiązującej do przemysłowej historii tego miejsca.
