W I kwartale 2019 r. wzrost cen mieszań przyspieszył – raport NBP

W I kwartale 2019 r. rynek nieruchomości mieszkaniowych wciąż znajdował się w fazie wysokiej aktywności, a obserwowany wzrost cen przyspieszył. Popyt mieszkaniowy mierzony liczbą sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na największych rynkach pierwotnych (w tym szacowany popyt inwestycyjny), utrzymał się na poziomie poprzedniego kwartału. Wzrost cen mieszkań w znacznej mierze wiązał się ze wzrostem kosztów budowy, które były konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. Popyt mieszkaniowy w części przeniósł się na rynek wtórny (niższe ceny mieszkań niż na rynku pierwotnym), wywołując tam szybszy wzrost cen.

W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w stanie deweloperskim2 na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast. Średnie ceny ofertowe mkw. na rynkach wtórnych (RW) również wzrosły3 . Na rynku wtórnym dużych miast dominowała sprzedaż mieszkań tańszych, stąd niższa dynamika. Jednak ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego4 wzrosły w 6M (o ok. 1,8% kw./kw. oraz o 12,5% r/r), co oznacza wzrost cen mkw. porównywalnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne, wyznaczone z istotnie mniejszej próby, wzrosły o 3,3% kw./kw. oraz o 13,3% r/r.

Transakcyjne ceny mkw. mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie i 6 miastach

Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, czyli sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co oznacza że kupujący nie akceptują wysokich cen ofertowych. Kolejny kwartał rosły także średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media).

Cena transakcyjna mkw. mieszkania na rynku wtórnym korygowana indeksem hedonicznym, w 6 miastach

▪ Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) zwiększył się nieznacznie względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,83 mkw. oraz był wyższy o 0,32 mkw. (tj. o 70%) względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego 5 wzrósł; wzrosła też kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnych gospodarstw domowych. Głównym czynnikiem powodującym zmiany powyższych wskaźników był wzrost wynagrodzeń.

▪ Inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych). Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej nadal była wysoka względem oprocentowania lokaty bankowej, nieco niższa względem rentowności 10-letnich obligacji skarbowych i pozostała zbliżona do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu.

▪ Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych6 (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 11,9 mld zł7 , tj. była niższa o 5,7% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz niższa o 0,4% względem I kw. 2018 r. Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym8 wskazują, że banki nie zmieniły kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych choć nieznacznie zmieniły niektóre warunki kredytowe (podniosły marże dla kredytów obarczonych zwiększonym ryzykiem przy jej jednoczesnym obniżeniu dla pozostałych kredytów).

Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych dla gospodarstw domowych w Polsce

Banki odnotowały nieznaczny wzrost popytu na kredyty mieszkaniowe. Banki deklarują zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych w II kwartale 2019 r. oraz nie oczekują istotnych zmian popytu.

▪ Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych9 w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej. Zmniejszanie się udziału mieszkaniowych kredytów walutowych jest wynikiem zarówno zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie uzyskującym regularnych dochodów w tej walucie, regularnej amortyzacji, wcześniejszych spłat i refinansowania kredytów walutowych kredytami złotowymi.

1 Analiza przeprowadzona w niniejszej edycji Informacji opiera się na danych dostępnych do I kw. 2019 r. Z powodu opóźnień w dostępie do niektórych danych, część wykresów zawiera informację do IV kw. 2018 r. włącznie. Szeregi danych ze średnimi poziomami cen mkw. mieszkań, czynszów komercyjnych lub cen transakcyjnych mkw. powierzchni handlowej odzwierciedlają dostępny na dany moment zasób informacji. Dane historyczne są rewidowane. W notowaniu cen (baza BaRN) dotyczącym I kwartału 2019 r. zebrano ok. 107,3 tys. rekordów, w tym ok. 29,3% dotyczących transakcji oraz 70,7% dotyczących ofert. Łącznie w bazie zebrano ok. 3,2 mln rekordów, z 23,4% udziałem transakcji oraz 76,6% ofert. 2 W transakcjach na rynku pierwotnym w ostatnich trzech latach obserwujemy wzrost liczby mieszkań z wykończeniem tzw. „pod klucz”, szczególnie wśród mieszkań nabywanych w celach inwestycyjnych. Dotyczy to zwłaszcza deweloperów notowanych na GPW. W niniejszym opracowaniu analizujemy cechy i ceny mieszkań w stanie deweloperskim. 3 Sprzedający podnieśli swoje oczekiwania cenowe przewidując ograniczoną podaż mieszkań na rynku pierwotnym z powodu napięć po stronie wykonawstwa projektów. 4 Indeks hedoniczny cen mieszkań zawiera korektę uwzględniającą różnice w atrybutach mieszkań (np. lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia) sprzedawanych w poszczególnych okresach. Indeks hedoniczny liczony jest metodą imputacji. Cena hedoniczna to średnia cena transakcyjna z okresu bazowego mnożona przez indeks hedoniczny. Więcej informacji w artykule M. Widłak (2010) „Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian jakości dóbr”, Wiadomości Statystyczne nr 9. 5 Maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy na danym rynku to miara wyrażona w tysiącach złotych z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu (tj. stopa procentowa, okres amortyzacji wynoszący 25 lat, minimalne wynagrodzenie jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Szacunek nie uwzględnia zmian polityki kredytowej banków, w tym kryteriów udzielania i warunków kredytu. 6 Według danych BIK banki i SKOK-i udzieliły w I kwartale 2019 r. łącznie 52,0 tys. kredytów mieszkaniowych w kwocie 13,6 mld zł (spadek r/r o 12,0% w ujęciu liczbowym oraz wzrost o 1,1% w ujęciu wartościowym). Eksperci BIK do czynników pozytywnie wpływających na wysoką sprzedaż kredytów mieszkaniowych zaliczyli rosnące dochody gospodarstw domowych, utrzymujące się niskie stopy procentowe oraz wzrost cen nieruchomości. Według raportu AMRON w I kw. 2019 r. w porównaniu do I kw. 2018 r. wzrosła przeciętna kwota udzielonego kredytu mieszkaniowego (o ok. 14,5%) oraz spadł o 3,05 p.p udział kredytów o LtV pomiędzy 50 i 80%, natomiast na popularności zyskały kredyty o wskaźniku LtV od 80%. W ogólnej strukturze nowych umów kredytowych w porównaniu do I kw. 2018 r. wzrósł udział kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności od 15 do 25 lat oraz do 15 lat, pozostałych natomiast spadł. Na koniec I kwartału 2019 r. liczba czynnych umów kredytowych wyniosła ok. 2,28 mln sztuk, tj. przyrosła kw./kw. o 31,5 tys. umów (o 1,4%). 7 Dane dot. oprocentowania i wartości nowych kredytów na podstawie danych NBP dostępnych w zakładce „4 OPN2PLN”, na stronie internetowej NBP: http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie.html. 8 „Sytuacja na rynku kredytowym – wyniki ankiety do przewodniczących komitetów kredytowych, II kwartał 2019 r.”, NBP, kwiecień 2019 r. https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/aktualnosci/wiadomosci_2019/kredytowy2019_2.html. Głównymi przyczynami zmian popytu na kredyty mieszkaniowe były prognozy odnośnie sytuacji na rynku mieszkaniowym, poprawa sytuacji ekonomicznej gospodarstw domowych oraz złagodzenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. 9 Według danych NBP udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej stanu kredytów mieszkaniowych w bankach na koniec I kwartału 2019 r. zmniejszył się do 30% wobec 31% na koniec 2018 r. oraz maksymalnego 71% udziału zanotowanego w I kw. 2009 r.