Wrzesień to tradycyjnie gorący okres na rynku najmu, ponieważ studenci masowo poszukują dla siebie lokum przed powrotem na uczelnię. W tym roku – ze względu na mniejszą dostępność mieszkań i wyższe stawki najmu – jest to dużo trudniejsze zadanie. Jak wynika z analizy Morizon.pl i Gratka.pl, w ciągu ostatniego roku podaż mieszkań na rynku spadła średnio o 1/3, a stawki ofertowe wzrosły o tę wartość. Na spadki w najbliższych miesiącach nie ma co liczyć, bo ceny mieszkań na wynajem podkręca cały szereg czynników, w tym m.in. popyt ze strony uchodźców z Ukrainy, rosnące koszty energii i stopy procentowe, które przekładają się na wysokość rat kredytów hipotecznych.
– Sytuacja na rynku wynajmu mieszkań jest w tej chwili trudna. Mamy ok. 30 proc. mniej ofert wynajmu mieszkań niż przed rokiem. To dotyczy całego kraju, ale biorąc pod uwagę tylko duże miasta i miasta akademickie, ten spadek liczby ogłoszeń jest znacznie większy i sięga 50–60 proc. Jednocześnie mamy wyraźnie wyższy popyt niż przed rokiem, chętnych na wynajem jest około 30 proc. więcej niż rok temu – mówi agencji Newseria Biznes Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości serwisów Morizon.pl i Gratka.pl.
Jak pokazała analiza przeprowadzona przez oba serwisy, w sierpniu br. liczba ofert wynajmu była o 35 proc. niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Do spadków mocno przyczyniła się wojna w Ukrainie i masowy napływ uchodźców zza wschodniej granicy, ale – jak zauważają eksperci – spadek podaży zaczął się jeszcze na długo przed pandemią COVID-19. W sierpniu br. liczba ofert wynajmu w pięciu analizowanych miastach (Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk i Wrocław) była aż o 67 proc. niższa niż w tym samym miesiącu 2019 roku. Mocno w górę poszły za to stawki najmu.
– Czynsze w skali roku wzrosły średnio o ok. 35 proc., natomiast biorąc pod uwagę poszczególne segmenty rynku i typy mieszkań – te zmiany kształtują się różnie. Przykładowo kawalerki w ciągu roku zdrożały o ponad 50 proc. Jest ich relatywnie mało, więc najszybciej schodzą. Ale zdrożały również mieszkania dwu-, trzy- czy czteropokojowe, choć nieco mniej – mówi Marcin Drogomirecki. – Te wzrosty cen zaczęły się w momencie napływu do Polski uchodźców z Ukrainy. Najwięcej chętnych było do zamieszkania w dużych miastach, gdzie te społeczności znajdowały najlepszą pomoc. I dlatego też tam właśnie koszty najmu mieszkań wzrosły najbardziej.
Średnie stawki ofertowe wzrosły w ciągu ostatniego roku przeciętnie o 34 proc.
Analiza Morizon.pl i Gratka.pl pokazuje, że w pięciu wymienionych miastach średnie stawki ofertowe wzrosły w ciągu ostatniego roku przeciętnie o 34 proc. Te wzrosty kształtowały się jednak różnie w zależności od miasta. Dla przykładu najem lokalu mieszkalnego w Krakowie zdrożał średnio o 47 proc., a w Poznaniu – o 23,6 proc. W Warszawie za najem trzeba dziś zapłacić średnio o 31,6 proc. więcej niż przed rokiem. Na tutejszym rynku najbardziej (o ponad 50 proc.) zdrożały kawalerki, najmniej zaś mieszkania czteropokojowe, w przypadku których stawki poszły w górę przeciętnie o 22 proc.
– Wszystko wskazuje na to, że te stawki w najbliższym czasie nie będą spadać, ponieważ na rynku utrzymuje się bardzo duży popyt. Między innymi z uwagi na to, że mamy w Polsce około miliona uchodźców z Ukrainy, którzy w dużej mierze cały czas szukają dla siebie samodzielnego dachu nad głową – mówi ekspert rynku nieruchomości.
Wysoki popyt na mieszkania podtrzymują również studenci, którzy szukają dla siebie lokum przed rozpoczynającym się w październiku rokiem akademickim. W tym roku ze względu na mniejszą dostępność mieszkań i wyższe stawki najmu jest to mocno utrudnione.
– Z punktu widzenia studentów sytuacja jest bardzo trudna, ponieważ konkurencją dla nich są w dużej mierze obywatele Ukrainy, którzy chcą samodzielnie zamieszkać w Polsce. Ofert jest bardzo mało. Studenci mogą więc szukać mieszkań większych, łączyć się w grupy i dzielić się pokojami, które są do wynajęcia, wspólnie ponosić koszt wynajmu. Mogą też szukać nie mieszkań, ale pokoi na wynajem – wskazuje Marcin Drogomirecki.
Według ekspertów na spadki stawek najmu w najbliższych miesiącach nie ma co liczyć
Nawet jeśli popyt osłabnie, kiedy już większość studentów znajdzie dla siebie lokum, to i tak pozostanie na wysokim poziomie, a ceny będzie dodatkowo podkręcać wysoka inflacja. Wraz z nią rosną bowiem m.in. koszty zakupu i wyposażenia M przeznaczonego na wynajem czy opłaty administracyjne, które muszą ponosić właściciele mieszkań (zarządzanie częściami wspólnymi, zaliczki na ogrzewanie, wywóz śmieci itp.). Wielu z nich już uwzględnia te wyższe koszty w proponowanych stawkach czynszów. Kolejnym czynnikiem są również wysokie stopy procentowe, które przekładają się na wysokość rat kredytów hipotecznych. Część oferowanych do wynajęcia lokali było bowiem kupionych na kredyt, a ich właścicielom zależy na tym, aby przychody z najmu wystarczały na pokrycie zwiększonych zobowiązań wobec banku.