Zakup mieszkania na wynajem jest popularną wśród wielu Polaków formą pomnażania kapitału. Pomimo wielu istotnych zalet, ten rodzaj inwestycji nie jest jednak pozbawiony wad. Jakie ryzyka i niebezpieczeństwa powinni brać pod uwagę inwestorzy?
Jak wszystkie metody inwestowania, tak i zakup nieruchomości ma swoje wady, zagrożenia i ograniczenia. Inwestor, kuszony wizją ponadprzeciętnych zysków, nie powinien o nich zapominać. Zanim wyda niemało pieniędzy lub zaciągnie długoletnie zobowiązanie w postaci kredytu, żeby sfinansować zakup mieszkania na wynajem, jego remont lub dostosowanie do wymogów przyszłych najemców, powinien poznać wady inwestowania w nieruchomości na wynajem. Eksperci Rentier.io zebrali sześć najważniejszych kwestii.
Niska płynność finansowa
Nieruchomości, nawet te w najatrakcyjniejszej lokalizacji, cechują się stosunkowo niską płynnością i jest to jedna z ich najistotniejszych wad. Potrzebny jest czas, żeby znaleźć nabywcę i dopełnić wszystkich formalności, zarówno podczas zakupu, jak i sprzedaży. Jeśli myślimy o inwestycji krótkoterminowej to zakup mieszkania na wynajem może nie okazać się najlepszym wyborem. Nawet kiedy mówimy o tzw. flipach – krótkookresowym zakupie i sprzedaży mieszkań, musimy brać pod uwagę minimum kilkumiesięczny horyzont czasowy. Zdarzają się oczywiście transakcje i nieruchomości, które sprzedają się w ciągu kilku godzin (np. dobrze zlokalizowane kawalerki w Warszawie). Niestety, często spotykamy takie, szczególnie w przypadku domów lub większych mieszkań, których sprzedaż może potrwać nawet kilka lat. W przypadku inwestorów, których interesuje krótki interwał czasowy, niska płynność nieruchomości może więc być czynnikiem zniechęcającym do tego rodzaju inwestycji.
Niepodzielność kapitału
Inną wadą jest zamrożenie „większej” gotówki i niepodzielność środków zainwestowanych w nieruchomości. Jeśli inwestor potrzebuje jedynie części pieniędzy, nie może tak jak np. w przypadku środków na koncie oszczędnościowym, wypłacić potrzebnej kwoty. Jedyne rozwiązanie to finalizacja transakcji, tj. sprzedaż mieszkania, celem uzyskania potrzebnego kapitału. Część inwestorów preferuje bardziej elastyczne formy inwestowania tak, aby móc swobodnie dysponować swoim kapitałem i przenosić dowolną część w momencie pojawienia się bardziej intratnej opcji pomnożenia kapitału. Nieruchomości niestety takiej niezależności nie zapewniają.
Znajomość rynku i wiedza
Inwestowanie w lokale mieszkalne wiąże się z koniecznością zdobycia dość unikatowej i co ważne interdyscyplinarnej wiedzy na temat szeroko rozumianego rynku nieruchomości. Jest ona konieczna chociażby po to, aby inwestor mógł ocenić atrakcyjność mieszkania czy rentowność rozważanej nieruchomości. – Przyszły nabywca mieszkania na wynajem, powinien znać rynek oraz wyczuwać tendencje panujące na nim. Musi wiedzieć jak sprawdzić czy rozważane mieszkanie nie jest obciążone hipoteką i czy nie ma innych niespodzianek w księgach wieczystych. Dodatkowo, dobrze byłoby gdyby potencjalny nabywca znał się na przepisach prawnych i podatkowych. Powinien wiedzieć jak wygląda dobra umowa zakupu nieruchomości czy najmu, tak żeby zabezpieczyć swoje interesy oraz z jakiej metody skorzystać, aby najkorzystniej rozliczyć najem. – mówi ekspert Rentier.io. A że jest to bardzo istotna wiedza, której brak może przełożyć się na duże straty, przekonało się już wielu inwestorów. Dla tych więc, którzy nie dysponują ani wiedzą, ani czasem na jej zdobywanie, może być to ewidentna wada tej formy inwestycji. Oczywiście do części z powyższych czynności można zatrudnić ekspertów, np. prawników, rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomości, etc. Jednak taka taktyka, wpływa negatywnie na rentowność inwestycji, czyli ją po prostu obniża.
Estymacje i prognozy wynajmu
Większość inwestorów interesuje się inwestycjami w nieruchomości przede wszystkim ze względu na fakt, iż oferują one ponadprzeciętny zwrot z inwestycji (ROI); zwłaszcza jeżeli porównamy go do zysków z tradycyjnych sposobów pomnażania kapitału, jak lokaty bankowe czy bony skarbowe. Roczne ROI dla wynajmu mieszkań na poziomie przekraczającym 8% nie jest czymś niezwykłym, pomimo znacznego wzrostu cen nieruchomości w ostatnich miesiącach. Za wzrostem bowiem cen zakupu lokali podążają ceny ich najmu. Jednakże, aby realnie uzyskać zwrot z inwestycji na poziomie 8% lub więcej, należy realistycznie estymować zarówno koszty, przychody jak i dynamicznie zmieniającą się sytuację na rynku. Bez odpowiedniej wiedzy, narzędzi analitycznych i doświadczenia ciężko jest oszacować przyszłe ROI, okresy pustostanów oraz faktyczny popyt na nieruchomość.
Warto mieć na uwadze, że części zdarzeń nie jesteśmy w stanie przewidzieć, np. zmian regulacyjnych, bądź spadku atrakcyjności danej dzielnicy. Wbrew przypuszczeniom, także z takimi sytuacjami ma inwestor do czynienia. – Jeszcze kilka lat temu nabywcy w warszawskiej dzielnicy Białołęka kupowali swoje mieszkania w dobrej cenie i w niezłej lokalizacji, pozwalającej dojechać w akceptowalnym czasie do centrum stolicy. Obecnie dzielnica ta została „zalana” przez inwestycje deweloperskie. Coraz gęstsze zaludnienie oraz niedostosowanie do tego odpowiedniej infrastruktury drogowej powoduje duże korki. Co ważne, z taką sytuacją mamy do czynienia nie tylko w stolicy, ale także wielu innych, dużych miastach Polski – podpowiada ekspert Rentier.io. Takiego obrotu sprawy jeszcze kilka lat temu, nie mógł przewidzieć początkujący inwestor. Oczywiście, tej wady inwestowania w nieruchomości nie da się całkowicie wyeliminować, jednak mając doświadczenie na tym rynku, można ją zminimalizować.
Zaangażowanie w zarządzanie wynajmem
Inwestycja w nieruchomości wymaga stałego zarządzania, co oznacza zaangażowanie inwestora lub osoby do tego dedykowanej. Nieruchomości różnią się pod tym względem od inwestowania w fundusze inwestycyjne, deponowania środków na lokatach bankowych czy też kupowania obligacji skarbowych. Raz podjęta decyzja, poświęcony czas i energia, właściwie nie wymaga od inwestora dalszego angażowania. Natomiast, myśląc poważnie o zarabianiu pieniędzy na inwestowaniu w nieruchomości na wynajem, zawsze należy mieć na uwadze, że nie jest to perpetuum mobile i będzie wymagało od inwestora zaangażowania, wprost proporcjonalnego do liczby posiadanych mieszkań, jak i od rodzaju wynajmu – długo czy krótkookresowego. Dla części osób, zwłaszcza tych, którzy nie dysponują czasem jest to ewidentną wadą.
Finansowanie wnajmu i inwestycji
Inwestowanie w nieruchomości obarczone jest dość wysoką barierą wejścia. Wymaga ono stosunkowo dużej ilości kapitału na początek. Oczywiście rozwiązaniem może być zaciągnięcie, choćby na część inwestycji, kredytu hipotecznego. Dzięki czemu uzyskamy dźwignię finansową. Warto jednak przeliczyć wszystkie koszty przed podjęciem takiej decyzji. Generalna zasada mówi o tym, że zaangażowanie gotówki jest zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jeśli inwestor planuje zakup i szybką odsprzedaż mieszkania. Jeśli natomiast jest zainteresowany najmem długoterminowym, to kredyt pomoże mu zainwestować posiadane pieniądze w większą ilość mieszkań… i w konsekwencji przynieść nawet niezależność finansową. Jednak zaciągniecie kredytu oznacza, że inwestor musi posiadać odpowiednią zdolność kredytową. Jeżeli jej nie posiada, może zacząć swoją inwestycyjną przygodę od podnajmu, bądź wynajmu wolnego pokoju w mieszkaniu, w którym mieszka. Niemniej jednak, aby poważnie myśleć o inwestowaniu w nieruchomości niezbędne jest posiadanie odpowiednich zasobów finansowych.
Przedstawione powyżej wady nie stanowią katalogu zamkniętego. Jednak z drugiej strony, te wymienione niekoniecznie muszą być odbierane przez wszystkich inwestorów jako coś negatywnego. Każdy rodzaj inwestycji ma bowiem swoje minusy, jak i plusy. Najważniejsze jest, aby przed podjęciem decyzji o wyborze danego instrumentu finansowego, być świadomym słabych i mocnych stron oraz ryzyka, które się z nim wiąże.