Dzicy lokatorzy zajmujący pustostany? Znamy to, historia dość częsta. Dzicy lokatorzy zajmujący lokale komunalne? Owszem, zdarzają się takie historie. Dzicy lokatorzy zajmujący apartamenty nad morzem lub 240-metrowe wille pod Szczecinem? O takich sytuacjach nie mówi się często, a to dwie historie z ostatnich tygodni z Pomorza Zachodniego.
Ustawa o prawach lokatorach jest cynicznie wykorzystywana przez cwaniaków i oszustów, którzy kosztem właścicieli mieszkań układają sobie życia, nie zważając na jakiekolwiek zobowiązania finansowe i umowy. Jak mówi detektyw Małgorzata Marczulewska do agencji detektywistycznej Grupy AVERTO trafia coraz więcej spraw z prośbą o pomoc w usunięciu dzikich lokatorów. Sprawy te zwykle są bardzo skomplikowane, a działanie łączy pracę detektywów i windykatorów.
• Dzicy lokatorzy cynicznie wykorzystują fakt, że prawo cywilne stawia ochronę ich praw nad poszanowaniem prawa własności. Efekt to coraz więcej spraw o zajęcie lokalu, przy jednoczesnym braku regularnych opłat czynszowych, a jednocześnie nawet niszczeniu mienia
• Dzicy lokatorzy zajmują nie tylko altany, pustostany i kawalerki. Ostatnie dwa przykłady z Pomorza Zachodniego to zajęcie 240-metrowej willi i apartamentu nad morzem
• Detektywi odradzają działania na własną rękę. Nie warto narażać się na postępowanie karne np. wymieniając zamki w drzwiach czy zastraszając dzikich lokatorów
• Celem walki z dzikimi lokatorami najpierw jest odzyskanie władania nad nieruchomością, a następnie windykacja długów
Dzikiego lokatora nie można po prostu „wyrzucić na bruk”
Sprawa Pani Ewy, którą prowadziło biuro detektywistyczne Grupy AVERTO stała się przykładem tego jak cyniczni i wyrachowani potrafią być lokatorzy. Rodzina wynajęła 240-metrową willę pod Szczecinem, by już po kilku miesiącach przestać płacić czynsz i zerwać wszelki kontakt z właścicielką lokalu, blokując jej dostęp do swojej nieruchomości. Sprawę szczęśliwie udało się zakończyć wyprowadzką lokatorów. Pozostaje jeszcze zadłużenie przekraczające 40 tysięcy złotych. Jak mówi detektyw i windykator Małgorzata Marczulewska spraw związanych z nielegalnym zajęciem cudzej nieruchomości jest coraz więcej i są to sprawy zwykle bardzo skomplikowane. – Mamy 100% skuteczność, nie zdarzyło nam się, by lokator się nie wyprowadził. To często kwestia kilku tygodni. Trzeba mieć jednak na uwadze to, że jeżeli dziki lokator jest odporny na nasze działania to polskie prawo w dużej mierze go chroni. Osoby nieuświadomione często niedowierzają, że tak jest, że właściciel mieszkania nie może po prostu „wyrzucić” wynajmującego nawet jeżeli ten nie płaci lub jeżeli skończyła mu się umowa. Osoby wynajmujące nieruchomości nie wiedzą na co prawo im zezwala. My jako agencja detektywistyczna korzystamy z pewnych luk prawnych, ale prawo jest skonstruowane tak, że walka z dzikim lokatorem to jest zwykle walka przed sądem – wyjaśnia detektyw Małgorzata Marczulewska.
Czy z dzikimi lokatorami można radzić sobie na zasadzie „wynajęcia dwóch karków”, którzy siłą argumentów lub argumentem siły? Takie porady przynoszą więcej szkód niż pożytku. – Nie polecam takich czynności, bo skończymy z wyrokiem karnym. Dziki lokator może zawnioskować o przywrócenie władania nieruchomością, a właściciel skończy z wyrokiem za zakłócanie miru domowego. Spotkałam się także z sytuacją, że właściciel mieszkania zniecierpliwiony brakiem zapłaty wymienił zamki w drzwiach pod nieobecność lokatorów. Efektem było oskarżenie o kradzież – mówi detektyw Marczulewska.
Detektywi działają więc w granicach prawa, ale sposobami, które nie narażają właściciela nieruchomości na nieprzyjemności i postępowania karne.
Musi się zwiększyć wiedza osób wynajmujących mieszkania
Dzikich lokatorów jest coraz więcej, bo niestety wiedza osób wynajmujących jest zaskakująco niska, a biznes jakim jest wynajem nieruchomości w ostatnich latach znacząco wzrósł. Specjaliści zastanawiają się dlaczego właściciele domów i mieszkań decydują się na podpisywanie umów długoterminowych, zamiast umów o tzw. „najem okazjonalny”, który zdecydowanie ułatwia wszelkie postępowania eksmisyjne, jeżeli najemca okaże się nieuczciwym lub kłopotliwy.
Detektyw Marczulewska wskazuje także na inne błędy właścicieli mieszkań: – Do nas te sprawy trafiają zwykle po wielu miesiącach. Po prostu właściciele mieszkań czekają, proszą, próbują rozmawiać. Efekt jest taki, że dziki lokator jest jeszcze mocniej upewniony w tym, że właściciel nieruchomości nie wie jak w tym temacie postępować. Po drugie rośnie dług – przykład z Mierzyna to ponad 40 tysięcy złotych. Inny słynny przykład z ostatnich dni, czyli dziki lokator w Świnoujściu to prawie 20 tysięcy złotych. To są pieniądze, których odzyskanie jest później sprawą bardzo skomplikowaną – mówi detektyw Małgorzata Marczulewska. – Zgłaszają się do nas ludzie już „w akcie desperacji”, średnio po roku od momentu przestania płacenia – dodaje.
Jak detektyw może pomóc? – To działania natychmiastowe. Jedziemy na miejsce, przygotowujemy pisma, prowadzimy obserwacje. Nie mogę powiedzieć o szczegółach, ale mamy 100% skuteczność, a dzicy lokatorzy wiedzą, że nie pozbędą się nas szybko – mówi Prezes Zarządu Grupy AVERTO.
Najpierw odzyskanie nieruchomości, potem windykacja
Zwykle windykacja należności jest sprawą bardziej skomplikowaną niż samo wyprowadzenie lokatorów, ale jak mówią specjaliści w wielu sprawach już odzyskanie władania nad obiektem należy uznać jako sukces. Dzicy lokatorzy to osoby, które zwykle wiedzą co robią i cynicznie wykorzystują sytuację właścicieli mieszkań. Jeżeli ktoś jest uczciwy, a ma problem finansowy, to po prostu informuje o tym właściciela mieszkania.
– To nie są absolutnie osoby, które „złapały” mieszkanie i prymitywnie nie chcą się z niego wyprowadzić. To zwykle osoby, które znają swoje prawa i z wykorzystywania tego prawa robią sobie sposób na życie. To osoby aroganckie, cyniczne, pozbawione uczuć współczucia do innych. Nie robią sobie nic z tego, że wyrządza innym krzywdę. Mieliśmy wyprowadzkę dzikich lokatorów z mieszkania kobiety, która wyprowadziła się z niego, bo nie stać jej było na spłatę kredytu frankowego. Efekt był taki, że ona wyprowadziła się do mamy, wynajęła mieszkanie nieuczciwemu lokatorowi i nie dość, że spłacała kredyt to jeszcze nie mogła się pozbyć nieuczciwego najemcy. Inny dziki lokator ostatnio powoływał się na RODO i groził nam policją za łamanie prawa o Ochronie Danych Osobowych – dodaje detektyw Marczulewska.