Sprzedaż nowych mieszkań w Warszawie w trzech pierwszych kwartałach 2019 r. wyniosła 17 500 i była wyższa o 7% r/r. W 7 z 18 stołecznych dzielnic średnie ceny mieszkań w ofercie przekroczyły 11 000 zł/mkw.
Ceny na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Warszawie sięgnęły 10 400 zł/mkw. – nie notowanego nigdy wcześniej poziomu. Chętnych na zakup jednak nie brakuje, bo miasto się rozwija, mieszkańców przybywa, a nieruchomości wciąż pozostają jedną z najatrakcyjniejszych form inwestycji. W pierwszych trzech kwartałach 2019 r. działający w Warszawie deweloperzy sprzedali 17 500 nowych mieszkań.
Pierwotny rynek mieszkaniowy w Warszawie osiągnął swoją maksymalną skalę w roku 2017, kiedy sprzedaż sięgnęła 28 500 mieszkań. Było możliwe przede wszystkim dzięki silnemu popytowi inwestycyjnemu realizowanemu przez indywidualnych nabywców z myślą o wynajęciu i dążeniu do poprawy warunków mieszkaniowych przez nabywców z drugiego wyżu demograficznego (35-45 lat). Popyt był wówczas wspierany także programem MdM, a rekordowo niskie stopy procentowe ułatwiały uzyskanie kredytu i stymulowały zakupy w grupie osób szukających pomysłu na zainwestowanie zgromadzonych oszczędności. Nie bez znaczenia była również systematycznie poprawiająca się relacja dochodów potencjalnych nabywców do cen mieszkań.
Od początku 2018 roku na rynku warszawskim obserwujemy narastające problemy podażowe spowodowane malejącą dostępnością gruntów, co w połączeniu z istotnym wzrostem cen wykonawstwa przełożyło się na szybki wzrost cen mieszkań. W efekcie od grudnia 2017 r. do września 2019 roku średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym wzrosła o 22% i sięgnęła rekordowych 10 400 zł/mkw. Obecnie nominalnie ceny mieszkań w Warszawie są o kilkanaście procent wyższe niż w okresie poprzedniego boomu.
Ceny rosną, ale chętnych nie brakuje
Jak wynika z analiz zespołu mieszkaniowego JLL, nic nie wskazuje jednak na to, aby stołecznemu rynkowi pierwotnemu groziło gwałtowne spowolnienie czy drastyczny spadek cen.
„Choć rekordy bite przez deweloperów na stołecznym rynku jeszcze przed dwoma laty są nie do powtórzenia, to wyniki osiągane przez firmy tu działające są w znacznej mierze satysfakcjonujące. Udało im się ustabilizować trudności związane z kontraktowaniem wykonawstwa, a wolniejsze tempo sprzedaży rekompensują sobie utrzymaniem marż na zadowalającym poziomie. Do tego wynik rzędu 5 600 umów zawartych w III kw. br. jest rezultatem o 2% lepszym niż przed kwartałem i 7% lepszym niż przed rokiem”, komentuje Kazimierz Kirejczyk, główny ekspert JLL ds. rynku mieszkaniowego oraz wiceprezes zarządu JLL.
Jego zadaniem spadek wolumenu transakcji wynika w dużej mierze z malejącej podaży. W okresie od stycznia do końca września br. do sprzedaży na rynku pierwotnym wprowadzono zaledwie 14 500 mieszkań, o 8% mniej niż w tym samym czasie przed rokiem. W tym samym czasie 17 500 lokali znalazło swoich nabywców, a oferta spadła do poziomu 16 700 (-3% k/k).
Liderem pod względem wielkości oferty pozostaje wciąż Białołęka, gdzie na koniec III kw. 2019 r. znajdowało się 18% wszystkich dostępnych w stolicy mieszkań. Tuż za nią znajdował się Mokotów (16%) i Praga Południe (14%). Pod względem cen mieszkań na czele stawki niezmiennie utrzymuje się Śródmieście, gdzie za 1 mkw. mieszkania dostępnego w ofercie deweloperów trzeba było zapłacić na koniec września 20 400 zł. W siedmiu z osiemnastu stołecznych dzielnic średnie ceny oferowanych lokali przekroczyły 11 000 zł/mkw. Oprócz wspomnianego Śródmieścia były to Ochota, Wola, Praga Północ, Żoliborz, Bielany i Mokotów.
Przestrzeń dla rozwoju
Niezależnie od przyszłego scenariusza rozwoju naszego kraju, Warszawa jest skazana na dalszy wzrost liczby ludności. Tempo i przebieg tego procesu zależeć będzie przede wszystkim od tempa rozwoju gospodarczego kraju oraz charakteru i skali migracji zagranicznych – zwłaszcza od wzrostu liczby miejsc pracy i dostępności mieszkań.
„W porównaniu do wielu innych miast w Europie Warszawa ma wciąż duże rezerwy rozwojowe w postaci terenów postindustrialnych położonych w granicach miasta. Niestety w ostatnich latach realna możliwość wykorzystywania tych terenów wyraźnie się zmniejszyła. Część gruntów – tych należących do Skarbu Państwa – została zarezerwowana na przyszłe potrzeby rządowego programu Mieszkanie+. Z drugiej strony, samorząd zahamował udostępnianie terenów należących do miasta w związku z koncepcją ich wykorzystania na cele miejskich programów mieszkaniowych. Dodać to tego należy również dominującą w myśleniu o planowaniu miasta tendencję ograniczania zjawiska „rozlewania się miasta”, co przekłada się na ograniczenie inwestycji na nieuzbrojonych terenach. W tym kontekście trudno się dziwić, że ceny gruntów – a w konsekwencji mieszkań – systematycznie rosną i nadal będą rosnąć”, komentuje Kazimierz Kirejczyk.
