Nieruchomości konkurują z innymi klasami aktywów, które wydają się inwestorom bezpieczniejsze.
W latach 2018–2022 na polskie nieruchomości komercyjne inwestorzy wydali 32,8 mld euro, ale teraz ceny polskich aktywów i rynkowa niepewność stały się dla nich dwoma głównymi problemami. Do tego spowolnieniu uległo tempo pozyskiwania funduszy na zakupy nieruchomościowe. To wszystko sprawia, że w tym roku nie zobaczymy raczej ożywienia na rynku transakcyjnym – przekonywali eksperci z Polski i Europy podczas debaty inwestycyjnej na konferencji „New World Order” zorganizowanej przez Urban Land Institute Poland.
Od wielu miesięcy z rynków finansowych docierają wiadomości o budowaniu potężnej ściany kapitału przeznaczonej na zakupy nieruchomościowe. Nie wszystkie podmioty zbierające środki na inwestycje w nieruchomości mogą jednak liczyć na takie samo zainteresowanie. – Niektóre fundusze private equity i fundusze dłużne cieszyły się silnym napływem kapitału w 2022 r., podczas gdy otwarte fundusze detaliczne nie mogły liczyć na takie zainteresowanie, zmagając się z różnymi wyzwaniami – uważa Søren Rodian Olsen, przewodniczący ULI Poland i dyrektor Logicenters, NREP.
Inwestorzy czekają
Za zgromadzonymi przez fundusze miliardami euro i dolarów nie idą jednak masowe zakupy nieruchomości, a nieruchomościowy rynek transakcyjny pogrążył się w marazmie. – Ściana kapitału, o której ciągle słyszymy, nadal jest, ale zarządzający tymi środkami czekają – powiedział Kevin Turpin, dyrektor regionalny ds. rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Colliersie.
Potwierdzają to dane za pierwszy kwartał tego roku. Na polskie nieruchomości komercyjne inwestorzy wydali w tym czasie zaledwie nieco ponad 650 mln euro. Tak słaby początek roku nie był notowany od wielu lat. Warto dodać, że według wyliczeń Colliersa w latach 2018–2022 na nieruchomości komercyjne w naszym kraju inwestorzy wydali 32,8 mld euro.
Transakcje inwestycyjne to niejedyna działalność, która uległa spowolnieniu. W przypadku niektórych grup inwestorów, klas aktywów i regionów geograficznych zwolniło również pozyskiwanie funduszy. – Na rynku jest trochę fantastycznych możliwości dla wyspecjalizowanych inwestorów – zauważyła Anna Duchnowska, dyrektor zarządzająca w Investment Management Europe, Invesco EMEA Real Estate. – Niestety w innych przypadkach zbieranie funduszy uległo spowolnieniu. Nieruchomości są obecnie mniej atrakcyjne niż niektóre inne klasy aktywów. Bardzo trudno jest też ustalić właściwe ceny wejścia i wyjścia w aktualnych warunkach rynkowych, choć fundamenty się nie zmieniły, jest popyt, są najemcy i wzrost czynszów – kontynuowała.
Jednym z niewielu segmentów rynku nieruchomości, którego wyniki wyglądają dobrze, są parki handlowe rosnące w całej Polsce jak grzyby po deszczu. To jeden z pozytywnych efektów pandemii, który wpłynął na rynek nieruchomości.
– Parki handlowe były dla nas trudne w przeszłości, w latach przed COVID-19, ale pandemia w jakiś sposób dodała temu segmentowi wiatru w żagle, sprawiła, że rynek zaczął inaczej patrzeć na ten format. Okazało się, że parki handlowe są w rzeczywistości bardzo zrównoważoną klasą aktywów – powiedziała Sylvie Geuten, partnerka zarządzająca w Mitiska REIM. – Niedawno zamknęliśmy dużą i wymagającą transakcję w Polsce – dodała.
Brakuje polskiego kapitału
Od wielu lat cechą charakterystyczną polskiego rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne jest bardzo małe zaangażowanie rodzimego kapitału. W ostatnim czasie stało się ono wręcz śladowe. Z danych, które przedstawił Kevin Turpin z Colliersa, wynika, że zaledwie 2 proc. inwestowanych ostatnio w polskie nieruchomości komercyjne funduszy pochodzi od rodzimych inwestorów. W Czechach jest to 45 proc., w Rumunii – 29 proc., a na Węgrzech aż 59 proc. – Zmiana w tym zakresie to zadanie dla krajowych regulatorów. Kiedy międzynarodowy kapitał opuszcza polski rynek lub wraca na swoje rodzime podwórko, pozostawia za sobą dużą lukę – podkreślił Kevin Turpin.
Jak zaangażowanie krajowego kapitału w rynek nieruchomości pomaga gospodarce, widać w Czechach, gdzie możliwości inwestycyjne dla zwykłych obywateli są dużo większe niż nad Wisłą. – Umożliwienie pozyskiwania środków od inwestorów indywidualnych okazało się wielkim sukcesem na naszym rodzimym rynku – przekonywał Tomáš Jandík, prezes zarządu REICO, czeskiego funduszu otwartego, który wyrósł na jednego z największych inwestorów w Europie Środkowej i aktywnie działa również w Polsce.
Kiedy ruszą lody?
Jak długo kapitał może czekać na zainwestowanie? Eksperci zgromadzeni na debacie inwestycyjnej podczas konferencji „New World Order” przekonywali, że chociaż rok 2023 prawdopodobnie będzie nadal charakteryzował się wysoką inflacją i wysokimi stopami procentowymi, ceny polskich nieruchomości i jakość nowych aktywów będą przyciągać inwestorów instytucjonalnych, którzy są zaznajomieni z produktami nieruchomościowymi i zwrotami z inwestycji w Europie Środkowo-Wschodniej, w szczególności w Polsce i Czechach. Na uruchomienie dużej fali kapitału najprawdopodobniej jednak jeszcze zaczekamy. – Marże, którymi cieszyli się inwestorzy jeszcze rok temu, nie są już osiągalne. Przypuszczalnie nie zobaczymy żadnej znaczącej aktywności powracającej na rynek w 2023 r. – podsumował Kevin Turpin z Colliersa.