Jesteśmy w trakcie najbardziej agresywnego cyklu zacieśnienia polityki pieniężnej w tym stuleciu – w miesiąc stopy procentowe wzrosły o 115 pb i jeszcze w tym roku wzrosną o 75 pb. Wg aktualnych wycen rynkowych stopa referencyjna NBP przekroczy 3,5% w przyszłym roku.
Wzrost gospodarczy pozostanie relatywnie wysoki (blisko potencjalnego), ale w najbliższych miesiącach popyt konsumpcyjny ulegnie schłodzeniu, głównie z uwagi na wzrost inflacji ograniczający realny dochód gospodarstw domowych do dyspozycji. Nie będzie to sprzyjać dużym zakupom i część gospodarstw domowych może swoje plany modyfikować, odraczać lub rezygnować z nich. Takie efekty widzimy już w słabnących nastrojach polskich konsumentów.
Kredyty mieszkaniowe – prognozy
1. Wpływ podwyżki stóp procentowych na rynek nieruchomości musi być rozważany segmentowo – zależy bowiem od inwestora / kupującego, finansowania zakupów oraz ich celu.
a. Część kupujących finansujących zakup o charakterze inwestycyjnym kredytem hipotecznym zostanie wypchnięta z rynku lub zmuszona do upłynnienia inwestycji. Opłacalność inwestycji pod wynajem znacząco spadnie nawet przy utrzymaniu dotychczasowych wzrostów stawek czynszów.
b. Flipperzy, tj. inwestorzy gotówkowi o krótkoterminowym horyzoncie, nie zostaną bezpośrednio dotknięci przez wzrost stóp procentowych. Wzrost cen materiałów i usług budowlanych oraz cen mieszkań sprawia jednak, że ryzyko straty na takiej inwestycji wzrosło znacząco w stosunku do transakcji zawieranych rok lub dwa lata wcześniej.
c. Świat ujemnych realnych stóp procentowych, pomimo rozpoczętego przez RPP zacieśnienia polityki pieniężnej, się nie skończył. Z uwagi na motyw ochrony przed inflacją oraz prawdopodobny wzrost stawek czynszów w przyszłości dla inwestorów gotówkowych długoterminowych rynek nieruchomości pozostanie wciąż atrakcyjną lokatą kapitału. Na schłodzonym rynku mogą pojawiać się okazje.
2. Popyt fundamentalny na mieszkania (na własny użytek) będą dotknięte przez wzrost stóp procentowych, ale nie jest to jedyny czynnik, który wpływa obecnie na popyt na nieruchomości mieszkaniowe.
a. Jeszcze przed rozpoczęciem cyklu zacieśnienia monetarnego widzieliśmy pierwsze sygnały schłodzenia rynku. Liczba zapytań kredytowych (dane BIK) spadła od wiosennego szczytu o 25%. Popyt typu FOMO (ang. Fear Of Missing Out), zgłaszany przez ludzi obawiających się dalszego wzrostu cen prawdopodobnie w dużej mierze został zaspokojony lub wygaszony przez wzrosty cen.
b. Dane NBP dotyczące produkcji nowych kredytów wskazały na rekordową wartość udzielonych we wrześniu b.r. kredytów. Jest to jednak w dużej mierze konsekwencja ograniczonych mocy przerobowych banków. We wrześniu udzielono kredyty, na które wnioski złożono prawdopodobnie w okolicy czerwca.
c. Produkcja kredytów w przyszłości będzie zatem mniejsza i to nie tylko z powodu podwyżek stóp.
3. Za sobą mamy okres znaczących wzrostów cen na rynku pierwotnym. O ile miały one znaczący komponent kosztowy, o tyle prawdopodobnie obecny poziom cen zawiera premię za ryzyko i „zakładkę” na poczet ewentualnych dalszych wzrostów kosztów. Krótkoterminowo czeka nas również znaczący wzrost podaży, choć nie mamy danych na temat tego, jak część mieszkań pozostających obecnie w budowie znalazła już nabywcę. Generalnie, deweloperzy są obecnie w komfortowej sytuacji finansowej i mogą pozwolić sobie na przejściowy spadek aktywności / sprzedaży. Innymi słowy, deweloperzy mają obecnie wysoką zdolność do sterowania podażą w celu utrzymania cen.
4. Spodziewany wzrost cen nieruchomości o 3,2% w 2021 i 4,5% w 2022 r. – druga połowa 2022 to okres wyraźnego wyhamowania wzrostów.
Dynamika cen nieruchomości wraz z prognozą Pekao S.A.
5. Długoterminowo ceny w dużych miastach będą podtrzymywane przez ograniczoną podaż nowych nieruchomości (brak działek i działalności organizacji typu NIMBY – ang. Not In My BackYard).
6. Nie należy zapominać o roli czynników demograficznych w kształtowaniu popytu na nieruchomości: wprawdzie liczba osób w wieku produkcyjnym będzie systematycznie spadać, ale proces migracji do dużych miast nie zostanie zatrzymany i upowszechnienie pracy zdalnej może jedynie to „rozsmarować” po miastach średniej wielkości (mniej prawdopodobny) i obwarzankach dużych miast (bardziej prawdopodobny wariant). Dodatkowy popyt na nieruchomości można wiązać z imigracją oraz z przeprowadzkami osób starszych do miejsc charakteryzujących się lepszą dostępnością usług publicznych. Otwartą kwestią jest rola funduszy i (szerzej) najmu instytucjonalnego. W chwili obecnej jest to zaniedbywalny % transakcji na rynku nieruchomości, ale będzie rósł.
7. Polityka mieszkaniowa póki co skupia się na stymulowaniu popytu – program gwarancji wkładu własnego jest kolejną inkarnacją subsydiów dla strony popytowej rynku. W przestrzeni publicznej pojawiają się pomysły interwencji na rynku nieruchomości za pomocą instrumentów podatkowych (kataster, opodatkowanie pustostanów), a trendy europejskie ewidentnie sprzyjają aktywnej roli państwa w tym zakresie. Jakkolwiek w polskich warunkach jest to mało prawdopodobne, należy ten aspekt polityki mieszkaniowej postrzegać jako długoterminowe ryzyko dla popytu na nieruchomości.
Kredyty konsumpcyjne – prognozy
1. Segment kredytów konsumpcyjnych pozostanie w dużej mierze niewrażliwy na podwyżki stóp procentowych. Tego rodzaju pożyczki mają często charakter przymusowy.
2. Pod względem rozmiarów całego segmentu (jako % PKB) Polska plasuje się w europejskiej czołówce i prawdopodobna jest tutaj kontynuacja długoterminowych trendów spadkowych. Innymi słowy, kredyty gotówkowe i konsumpcyjne tracą na znaczeniu jako sposób finansowania zakupów dóbr trwałych i dla innych celów.
Źródło: Departament Analiz Makroekonomicznych, Zespół Analiz i Prognoz Rynkowych, Bank Pekao S.A.
