Analizując aktualne wskaźniki, które obrazują sytuację mieszkaniową społeczeństwa, można zauważyć, że na przestrzeni ostatnich 30 lat uległa ona znaczącej poprawie.
Choć w dalszym ciągu część Polaków nie jest w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych, to dostępność, warunki oraz standard mieszkań są znacząco lepsze niż przed 1989 rokiem. Obrazuje to większość wskaźników statystycznych, takich jak deficyt mieszkaniowy, wyposażenie w instalacje, przeciętna powierzchnia, liczba izb[1].
Przechodząc do szczegółowej analizy obecnej sytuacji mieszkaniowej społeczeństwa, trzeba zacząć od tego że zasoby mieszkaniowe w Polsce (według stanu na 31 grudnia 2018 r.) to ponad 14,62 mln mieszkań[2]. Oznacza to, że w Polsce przypada ok. 386 mieszkań na 1 000 mieszkańców[3]. Słabszy wynik wśród krajów UE odnotowano jedynie na Słowacji (369 mieszkań). Dla porównania wskaźnik ten wyniósł w Niemczech 509 mieszkań na 1 000 mieszkańców, na Węgrzech – 456, w Czechach – 455.
Mimo że zasób mieszkaniowy systematycznie się powiększa, istotnym problemem polskiego mieszkalnictwa jest statystyczny deficyt mieszkaniowy, rozumiany jako różnica pomiędzy liczbą zamieszkanych mieszkań, a liczbą gospodarstw domowych. Zgodnie z szacunkami Ministerstwa Rozwoju na koniec 2019 r. deficyt ten wynosił 641 tys. mieszkań[4], co oznacza, że w ciągu czterech lat obniżył się o ok. 256 tys. Nadal jednak ok. 1,7 mln mieszkańców Polski (ok. 4,5% wszystkich gospodarstw domowych) zamieszkiwało niesamodzielnie (czyli wspólnie z innymi gospodarstwami domowymi w jednym mieszkaniu).
Mając na uwadze powyższe dane warto zwrócić uwagę na to, że w Polsce utrzymuje się nadwyżka zasobów mieszkaniowych nad liczbą gospodarstw domowych. Na koniec 2019 r. było o 424 tys. mieszkań więcej niż gospodarstw domowych, co oznacza 3,5-krotny wzrost tego wskaźnika w stosunku do 2015 r. Nadwyżka mieszkań rośnie szybciej niż redukcja deficytu, co może oznaczać, że zwiększa się liczba pustostanów. Przyczyną takiego zjawiska może być popularne w ostatnich latach nabywanie nieruchomości mieszkaniowych w celach inwestycyjnych, budowa lub nabywanie mieszkań na terenach turystycznych (tzw. domy wakacyjne) oraz pozostawianie niezamieszkałych mieszkań i domów na terenach nieatrakcyjnych ze względów społecznych i gospodarczych (np. tereny po dawnych Państwowych Gospodarstwach Rolnych).
Pod względem dostępu do podstawowych udogodnień sanitarnych i technicznych obserwowany jest pozytywny kierunek zmian jakości zasobów mieszkaniowych. Rozwój instalacji technicznych wymaga długoletnich inwestycji, dlatego przyrost obserwowany rok do roku jest niewielki. W perspektywie wieloletniej widać jednak pozytywne zmiany w tej kwestii. Dotyczą one w szczególności niedoinwestowanych wcześniej obszarów wiejskich. Według stanu na koniec 2018 r. dostęp do wodociągu miało już np. 96,9% mieszkań. Przestrzeń do inwestycji pozostaje jednak w obszarze dostępu mieszkań do centralnego ogrzewania (obecnie dostęp taki ma 82,6% mieszkań) oraz gazu sieciowego (55,5% mieszkań). Doinwestowania w tym zakresie potrzebują szczególnie obszary wiejskie.
Podstawowe wskaźniki określające przeciętną powierzchnię mieszkania, liczbę izb, liczbę osób przypadających na mieszkanie, izbę lub 1 m2 mieszkania, kształtują się na poziomach znacznie poniżej wielkości uzyskiwanych w krajach zachodniej i północnej Europy. Wartość tych wskaźników w ostatnich latach pokazuje jednak stopniową poprawę warunków mieszkaniowych, zarówno w miastach, jak i na terenach wiejskich. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi w Polsce (stan na koniec 2018 r.) 75,1 m2, co daje nam 20. miejsce na 24 badanych krajów UE (średnia unijna to 96,4 m2). Powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na osobę wynosi w Polsce 28,2 m2, zaś w UE 41,9 m2. Przeciętna liczba izb na osobę wynosi w Polsce 1,1 (ostatnie miejsce w UE), tymczasem średnia dla krajów UE to 1,7 izby.
Pogłębiając analizę opartą tylko na wskaźnikach ilościowych, można posłużyć się wskaźnikiem deprywacji mieszkaniowej [5]. W 2018 r. jej poziom na obszarze Polski wynosił 15,2%. To o 2,7 pkt proc. mniej niż w roku 2011. Warto podkreślić, że jest to wynik lepszy niż średnia dla UE (17,7%) i daje nam 8. miejsce na 27 badanych krajów. Kolejnym wskaźnikiem, który obrazuje warunki mieszkaniowe społeczeństwa jest współczynnik przeludnienia, który pokazuje odsetek populacji zamieszkującej w przeludnionych mieszkaniach. Mieszkanie uznaje się za przeludnione, jeżeli gospodarstwo domowe nie ma do dyspozycji przynajmniej: jednego pokoju na gospodarstwo domowe, jednego pokoju na parę, jednego pokoju na każdą osobę powyżej 18. roku życia, jednego pokoju na dwie osoby tej samej płci w wieku 12-17 lat, jednego pokoju dla każdej osoby w wieku 12-17 lat, jednego pokoju dla każdej dwójki dzieci w wieku poniżej 12 lat. W 2018 r. współczynnik przeludnienia w Polsce wynosił 39,2%. Przeludnienie w większym stopniu dotyczyło mieszkań wynajmowanych – zarówno w najmie społecznym, jak i rynkowym. W latach 2011-2018 można zaobserwować systematyczny spadek wartości ogólnego wskaźnika przeludnienia mieszkań w kraju. W ciągu ostatnich 8 lat zmniejszył się on o 8 pkt proc. – z 47,2% do 39,2%. Największy wpływ na jego zmianę miała poprawa warunków mieszkaniowych w mieszkaniach własnościowych. Warto jednak podkreślić, że współczynnik ten w krajach UE wynosi przeciętnie 15,5%
Bardzo ważny – również ze
społecznego punktu widzenia – pozostaje udział młodych osób, w wieku 25-34 lata,
które mieszkają wspólnie z rodzicami. W 2018 roku wynosił on w Polsce 45,1%, przy
średniej dla UE na poziomie 28,6%. Polska miała tym samym 8. najwyższy pod tym
względem wynik w Europie. W czołówce plasowała się Chorwacja (62,4%),
Grecja (57,5%) i Słowacja (56,4%). Najniższe wartości tego parametru odnotowano
z kolei w Danii (3,2%), Finlandii (5,4%) i Szwecji (6,4%). Warto zauważyć, że
na wskaźnik ten wpływa nie tylko dostępność mieszkań, ale również kwestie
kulturowe (szybkie usamodzielnianie się młodych osób w krajach skandynawskich
vs. model „bamboccioni” we Włoszech,
gdzie wskaźnik ten wyniósł 49,2%).
[1] Szczegółowe dane porównawcze wymienionych wskaźników przedstawione zostały w załączniku statystycznym.
[2] W statystyce przez „mieszkanie” rozumie się zarówno lokal mieszkalny jak i dom jednorodzinny.
[3]
W ponad połowie państw UE liczba mieszkań na 1 000 mieszkańców
przekroczyła 500. Należy jednak pamiętać, że najwyższe wartości osiągane są w
krajach będących celem turystycznym, gdzie w atrakcyjnych miejscach buduje się
domy
i mieszkania użytkowane w celach turystycznych w okresach wakacyjnych, a
budynki te nie przyczyniają się do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ogółu
społeczeństwa. Stąd też najwyższe wartości tego wskaźnika osiągnęły Portugalia
(579), Grecja (576), Bułgaria (566). Zatem szacuje się, że docelowym
wskaźnikiem nasycenia mieszkań w polskich warunkach jest wartość bliższa ok.
450 mieszkań na 1 000 mieszkańców.
[4] Warto podkreślić, że przedstawione podejście statystyczne do obliczania deficytu mieszkaniowego nie jest jedynym. Przy uwzględnieniu również wskaźników jakościowych (np. przeludnienie, stan techniczny mieszkań), deficyt ten może być szacowany na wyższym poziomie. Na przykład w raporcie Heritage Real Estate Think Tank z 2018 r. oszacowano ten deficyt na ok. 2,1 mln mieszkań. Warto jednak podkreślić, że tego typu szacunki opierają się na z góry przyjętych założeniach, które zależą często od podejścia wybranego przez konkretnego eksperta
[5] Wskaźnik deprywacji mieszkaniowej obrazuje procentowy udział populacji zamieszkałej w mieszkaniach substandardowych z powodu: przeciekającego dachu, zawilgocenia ścian, dachu, fundamentów, butwiejących ram drzwi i okien lub podłóg, braku wanny lub prysznica w mieszkaniu, braku toalety wewnątrz budynku do wyłącznego korzystania gospodarstwa domowego, zbyt ciemnego mieszkania.