Przez ostatnich 10 lat wybudowano w Polsce 1,7 mln mieszkań. Udział nowego budownictwa w zasobach ogółem wynosi średnio 11,3%, a zatem nastąpiło odczuwalne odnowienie zasobów.
Znaczące odnowienie substancji mieszkaniowej wystąpiło w dużych i największych miastach, w powiatach graniczących z największymi aglomeracjami, a także w powiatach atrakcyjnych turystycznie, szczególnie w pasie nadmorskim.
Zestawienie regionów z dużym udziałem mieszkańców w wieku 20-35 (potencjalni nabywcy pierwszego mieszkania) z nasyceniem mieszkaniami pokazuje sporą zależność – w powiatach z relatywnie dużym udziałem młodych osób (i potencjalnie młodych gospodarstw domowych) jest relatywnie niższe nasycenie mieszkaniami. Tej korelacji nie widać jedynie w największych miastach. Niskie nasycenie mieszkaniami może być efektem wysokiego udziału zabudowy jednorodzinnej w tych powiatach, z częstym współzamieszkiwaniem kilku gospodarstw domowych i wyborem życia w rodzinie wielopokoleniowej. Może też jednak być wymuszone niedoborem mieszkań.
Na tle krajów UE Polska pod względem poziomu nasycenia mieszkaniami sytuuje się, pomimo poprawy od poprzedniego spisu, w grupie krajów o najniższym poziomie tego miernika.
Wyniki NSP 2021
Stopniowa publikacja przez GUS wyników spisu powszechnego ludności i mieszkań z 2021 przynosi coraz więcej informacji o tym, jak zmieniła się w okresie międzyspisowym sytuacja mieszkaniowa w poszczególnych regionach. W obecnej edycji Pulsu Nieruchomości przyjrzeliśmy się podstawowym danym ilościowym – analizujemy, jak zmieniła się sytuacja w poszczególnych powiatach pod względem nasycenia mieszkaniami, tj. liczby mieszkań przypadających na 1000 osób. Czekając na kolejne, regionalne dane mieszkaniowe przeanalizowaliśmy też liczebności grupy wiekowej 20-35 lat w poszczególnych powiatach – może to być pośrednia, przybliżona informacja o regionalnym zapotrzebowaniu na pierwsze mieszkanie. Jednocześnie pamiętamy, że liczy się nie tylko ilość, ale także jakość i wraz z udostępnianiem spisowych regionalnych danych nt. jakości i zaludnienia mieszkań przewidujemy zgłębianie tematu w kolejnych wydaniach Pulsu.
Szybkie tempo odnawiania zasobu mieszkaniowego
Liczba mieszkań na 1000 osób jest najprostszym syntetycznym miernikiem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych ludności. W okresie międzyspisowym wzrósł on w Polsce do przeciętnie 400 mieszkań na 1000 osób (vs. 353 mieszkania na 1000 osób w 2011). Jednocześnie występuje istotne zróżnicowanie regionalne tego wskaźnika: najwyższy poziom (588 mieszkań) notujemy w Sopocie, najniższy (269 mieszkań) w powiecie limanowskim (Mapa 1).
O zmianach wskaźnika generalnie decydują dwa czynniki – zmiana liczby ludności w regionie oraz zmiany w zasobach mieszkaniowych, związane z intensywnością budownictwa i ubytkiem zdekapitalizowanego zasobu.
W latach 2011-2021 liczba ludności Polski zmalała o 475 tys. osób
W latach 2011-2021 liczba ludności Polski zmalała o 475 tys. osób, w niewielkim stopniu wpływając na poprawę przeciętnego poziomu wskaźnika nasycenia. Kluczowe znaczenie miał wzrost zasobów mieszkaniowych – w okresie 10 lat wybudowano 1,7 mln mieszkań. Udział nowego budownictwa w zasobach ogółem wynosi średnio w Polsce 11,3%, a zatem nastąpiło odczuwalne odnowienie zasobów. Sytuacja jest przy tym silnie zróżnicowana regionalnie (Mapa 2). Znaczące (przekraczające 20% zasobów) odnowienie substancji mieszkaniowej (i poprawa nasycenia mieszkaniami) wystąpiło w powiatach graniczących z największymi aglomeracjami (m.in. wrocławski, gdański, poznański, wołomiński), w dużych i największych miastach (Wrocław, Kraków, Gdańsk, Warszawa, Poznań, Białystok, Olsztyn, Rzeszów, Zielona Góra), a także w powiatach atrakcyjnych turystycznie szczególnie w pasie nadmorskim (m.in. pucki, kartuski, wejherowski, koszaliński, kamieński, kołobrzeski). Wysokiemu nasileniu budownictwa w powiatach sąsiadujących z największymi miastami na ogół towarzyszył wzrost liczby mieszkańców, który nieco osłabiał poprawę wskaźnika nasycenia.
Na drugim biegunie od strony intensywności odnowienia zasobów mieszkaniowych sytuują się powiaty z pasa Polski północnowschodniej – z województw warmińsko-mazurskiego (m. in. braniewski, bartoszycki, kętrzyński), podlaskiego (m. in. sokólski, moniecki, siemiatycki, hajnowski) i lubelskiego (m. in. krasnostawski, hrubieszowski, tomaszowski), a także z województwa świętokrzyskiego (kazimierski, ostrowiecki), śląskiego oraz opolskiego (powiaty przygraniczne). Są to powiaty o relatywnie słabym potencjale rozwoju ekonomicznego, umiarkowanie atrakcyjne turystycznie, często z silnym spadkiem liczby ludności. W przypadku tych powiatów często bierny czynnik, tj. spadek liczby ludności poprawiał wskaźnik nasycenia mieszkaniami. Poprawa nasycenia mieszkaniami dzięki wzrostowi liczby mieszkań jest dobrze ilustrowana nasileniem budownictwa – średnią roczną liczbę mieszkań oddawanych do użytku na 1000 ludności w poszczególnych powiatach (Mapa 3). W ostatniej dekadzie najwięcej mieszkań budowano:
- w największych aglomeracjach z dużym rynkiem pracy i dobrych perspektywach rozwojowych;
- w powiatach otaczających największe miasta, dobrze skomunikowanych (Mapa 5), z atutem niższych kosztów budowy, lepszej dostępności gruntów budowlanych i bardziej przyjaznego środowiska naturalnego (cicho, czysto, zielono);
- w powiatach w regionach atrakcyjnych turystycznie (szczególnie pas nadmorski, ale i miejscowości podgórskie w miarę dostępności działek);
- w powiatach z korzystnym położeniem tranzytowym (ważne szlaki komunikacyjne przebiegające przez powiat, przejścia graniczne w granicach powiatu).
Mocno ograniczona aktywność budowlana cechowała powiaty z dużym spadkiem ludności, położone w regionach ze słabym potencjałem rozwojowym.
Wskaźnik nasycenia jest typowym wskaźnikiem ilościowym, który nie uwzględnia jakości warunków mieszkaniowych. Na jego poziom istotnie może wpływać struktura wielkości mieszkań, jak i charakter zabudowy (rodzaj budynku). Wysoki poziom nasycenia może występować w regionach z dużą liczbą małych mieszkań i oznaczać niekomfortowe warunki zamieszkania (duże zagęszczenie). Z kolei niskie nasycenie mieszkaniami w regionie z dużym udziałem zabudowy jednorodzinnej może oznaczać deficyt samodzielnych mieszkań (częste współzamieszkiwanie gospodarstw), ale jednocześnie może też oznaczać dobre warunki pod względem dostępnej powierzchni mieszkaniowej (zwykle charakterystyczne dla zabudowy jednorodzinnej). Skalę problemu dobrze ilustruje udział zabudowy jednorodzinnej w powierzchni zabudowy mieszkaniowej ogółem (Mapa 4). W wielu powiatach pasa Polski Wschodniej i Południowej niskie nasycenie mieszkaniami może być konsekwencją dużego udziału zabudowy jednorodzinnej.
Publikacja kolejnych regionalnych wyników spisu powszechnego – charakteryzujących wielkość mieszkań według powierzchni, rodzaju zabudowy, a także liczbę i strukturę wielkości gospodarstw domowych, pozwoli lepiej poznać uwarunkowani poziomu nasycenia mieszkaniami w regionie i doprecyzować regionalne potrzeby mieszkaniowe.
Znaczące zmiany liczby mieszkańców miast wojewódzkich
Największe polskie miasta lokowały się w grupie powiatów o najwyższym i wysokim poziomie nasycenia, niemniej zmiany zasobów mieszkaniowych i liczby ludności przebiegały w nich z różnym natężeniem. W okresie międzyspisowym największe wzrosty zarówno liczby mieszkań, jak i liczby mieszkańców wystąpiły we Wrocławiu (o 31,8% więcej mieszkań i 6,8% mieszkańców) i Krakowie (odpowiednio 30,6% i 5,7%). Wysoki wzrost liczby mieszkań, jak i mieszkańców wystąpił też w Warszawie i Gdańsku. W przypadku pozostałych największych miast o liczbie mieszkańców powyżej 300 tys., przy spadku liczby ludności od 1,4% do 8%, liczba mieszkań wzrosła (od 6,3% do 20%). W grupie mniejszych miast wojewódzkich zwraca uwagę wysoki wzrost liczby ludności i mieszkań w Rzeszowie (odpowiednio o 9% i 38%) oraz Zielonej Górze (w jej przypadku istotne jest włączenie od 2015 r. gminy wiejskiej Zielona Góra do miasta Zielona Góra). Wyróżniają się też Katowice z niewielkim wzrostem zasobów mieszkaniowych (o 10%) i spadkiem liczby mieszkańców o 8%.
- Wrocław (+6,8%) wyprzedził Łódź (-8%) i jest obecnie trzecim największym miastem po Warszawie i Krakowie;
- Białystok (+0,1%) wyprzedził Katowice (-8,1%) i jest 10. największym miastem w Polsce;
- Rzeszów (+9%) wyprzedził Kielce (-7,6%), Rzeszów jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się miast wojewódzkich w Polsce;
- Zielona Góra (+17,7%) wyprzedziła Opole (+3,9%); obydwa miasta miały poszerzone granice administracyjne.
Dynamiczna sytuacja ostatnich dwóch lat, szczególnie olbrzymi napływ uchodźców wojennych z Ukrainy, mógł już zmienić rozmieszczenie ludności Polski zarejestrowane podczas spisu powszechnego. Szacuje się, że ok. 1,3 mln uchodźców zostanie w Polsce na dłużej. Generalnie uchodźcy kierują się do największych polskich miast, licząc najpewniej na potencjał rynku pracy i sprawną organizację dostępu do pomocy humanitarnej. Tym samym mogli zwiększyć liczbę mieszkańców aglomeracji warszawskiej, wrocławskiej, trójmiejskiej, poznańskiej czy krakowskiej, wzmacniając już silną presję na mieszkania. Słabszy rynek pracy w pasie Polski Wschodniej prawdopodobnie nie przyciągały nowych mieszkańców, pomimo względnie dużego nasycenia mieszkaniami w tym regionie.
Gdzie potrzeba najwięcej „pierwszych mieszkań”?
Według danych spisowych w 2021 w Polsce mieszkało ok. 7,7 mln osób w wieku 20-35 lat. To w tej grupie wiekowej z przyczyn naturalnych jest najwięcej gospodarstw domowych, które generują popyt na tzw. pierwsze mieszkanie. W przeliczeniu na 1000 mieszkańców najwięcej takich osób mieszkało w województwie podkarpackim, małopolskim, pomorskim, południowych powiatach województwa wielkopolskiego oraz w większości miast wojewódzkich (Mapa 6). Zestawienie tego rozmieszczenia z regionalnym nasyceniem mieszkaniami (Mapa 1) pokazuje sporą zbieżność – w powiatach z relatywnie dużym udziałem młodych osób (i potencjalnie młodych gospodarstw domowych) jest relatywnie niższe nasycenie mieszkaniami. Tej korelacji nie widać jedynie w największych miastach. Niskie nasycenie mieszkaniami może być efektem wysokiego udziału zabudowy jednorodzinnej w tych powiatach (Mapa 4), z częstym współzamieszkiwaniem gospodarstw domowych i wyborem życia w rodzinie wielopokoleniowej. Może też jednak być wymuszone niedoborem mieszkań.
Zmiany tej sytuacji raczej nie przyniesie budowa mieszkań, które mają obecnie status mieszkania z pozwoleniem (Mapa 7). Ich budowa w horyzoncie 2-3 lat tylko w pewnym stopniu zaspokoi potrzeby mieszkaniowe młodych gospodarstw domowych (abstrahując od obecnego zatrzymania rynku). Pozwolenia na budowę mieszkań koncentrują się w dotychczasowych lokalizacjach – aglomeracjach z otaczającymi je powiatami, w pasie nadmorskim oraz na Pojezierzu Warmińsko-Mazurskim (prawdopodobnie duży udział popytu inwestycyjnego w przypadku obydwu wymienionych regionów).
Polska na tle krajów europejskich
Na tle krajów UE Polska pod względem poziomu nasycenia mieszkaniami sytuuje się w dalszym ciągu, pomimo poprawy od poprzedniego spisu mieszkaniowego do 400 mieszkań na 1000 osób, w grupie krajów o najniższym poziomie tego miernika – obok Słowacji (370), Islandii (399), Czech (408), Słowenii (411), Irlandii (416) i Chorwacji (419) przy średniej unijnej 495 mieszkań na 1000 osób. Ten średni unijny poziom w 2021 przekroczyło w Polsce 13 powiatów (na 380 powiatów).
Rynek nieruchomości na wykresach
Źródło: PKO Bank Polski, Departament Analiz Ekonomicznych