Budownictwo mieszkaniowe w Polsce. Ostatnio tak dużo mieszkań oddawano w 1979 roku

W 2021 roku oddano do użytku prawie 235 tys. mieszkań, co jest najlepszym wynikiem od 1979 r. Tak wysoka liczba to w dużej mierze zasługa budownictwa indywidualnego. W przypadku budownictwa deweloperskiego odnotowaliśmy nieznaczny spadek oddawanych mieszkań wobec 2020.

W 2021 zwiększył się względem 2020 odsetek oddawanych do użytku mieszkań w powiatach ziemskich kosztem powiatów grodzkich, co jest spójne z trendem rosnącego popytu na nieruchomości mieszkaniowe zlokalizowane dalej od dużych miast, a także z ograniczeniami podażowymi w postaci niedoboru gruntów w przystępnych cenach w dużych miastach.

W czasie ostatniego boomu na rynku nieruchomości widać wyraźny wzrost aktywności budownictwa deweloperskiego w powiatach położnych w drugim kręgu wokół największych miast.

Budownictwo indywidualne domów rozwija się natomiast szczególnie intensywnie na obszarach o niskiej gęstości zaludnienia.

Ostatnio tak dużo mieszkań oddawano w latach 70-tych

W 2021 oddano do użytku 234,7 tys. mieszkań wobec 220,8 tys. w 2020. To najlepszy wynik od końca lat 70., gdy w latach 1978-1979 oddawano rekordowe 284 tys. mieszkań. 2021 charakteryzuje się jednak spadkiem oddawanych do użytku mieszkań deweloperskich względem poprzedniego roku, przy jednoczesnym silnym nasileniu budownictwa indywidualnego. Wyniki te są pokłosiem zwiększonego popytu na domy sygnalizowanego już przez nas w Pulsie Nieruchomości w marcu ubiegłego roku. W 2021 zauważamy wyprowadzkę budownictwa mieszkaniowego z dużych miast.

Udział powiatów grodzkich wśród oddawanych do użytku mieszkań zmniejszył się z 48% w 2020 do 43% w 2021. Zjawisko to ma zarówno popytowe, jak i podażowe przyczyny. Z jednej strony, pandemia wzmocniła trend poszukiwania mieszkania w regionach o walorach przyrodniczych czy atrakcyjnych turystycznie. Z drugiej strony, istotną barierę dla budowania w dużych miastach stanowi ograniczona dostępność gruntów i ich wysokie ceny. Przypomnijmy, że w okresie ostatniego boomu mieszkaniowego cena gruntu w przeliczeniu na metr kwadratowy PUM rosła nawet dwukrotnie szybciej niż cena metra kwadratowego mieszkania. Nie bez znaczenia dla zjawiska przesuwania się aktywności budownictwa z miast w kierunku powiatów ziemskich jest również odczuwalna poprawa infrastruktury komunikacyjnej w ostatnich latach.

Deweloperzy coraz bardziej aktywni poza dużymi miastami

Zjawisko wzrostu aktywności deweloperskiego budownictwa mieszkaniowego poza dużymi miastami wyróżnia ostatni boom na rynku mieszkaniowym. Charakterystyczne jest to, że w przypadku największych miast wojewódzkich wzrost aktywności deweloperskiej koncentrował się jedynie częściowo w powiatach otaczających duże miasta, a przede wszystkim w powiatach leżących w drugim kręgu. Z kolei bardziej oddalone powiaty często nie odnotowały już wzrostu aktywności budownictwa mieszkaniowego, o ile nie było tam istotnych inwestycji infrastrukturalnych. W przypadku mniejszych miast wojewódzkich (Kielce, Olsztyn, Białystok, Rzeszów, Zielona Góra) tej prawidłowości nie odnotowaliśmy. Aby zobrazować omawiane wyżej zjawisko, zbadaliśmy relację nasilenia deweloperskiego budownictwa mieszkaniowego w 2021 względem roku, gdy rynek mieszkaniowy wychodził z recesji i nieśmiało wkraczał w fazę ożywienia, a więc 2014. Wyniki tej analizy prezentujemy poniżej.

Budownictwo jednorodzinne rozwija się na obszarach o niższej gęstości zaludnienia

Powyższa mapa wskazuje, że budownictwo deweloperskie rozwinęło się w czasie ostatniego boomu na rynku nieruchomości nieco silniej w południowo-wschodniej Polsce – województwach świętokrzyskim, małopolskim, podkarpackim i lubelskim, tj. województwach wcześniej wyróżniających się wysokim udziałem budownictwa indywidulanego. Natomiast szczególnie intensywny wzrost aktywności budownictwa jednorodzinnego wystąpił na obszarach o niższej gęstości zaludnienia – w województwach warmińsko-mazurskim, zachodnio-pomorskim, lubuskim i północnej części województwa wielkopolskiego.

W długim okresie demografia będzie sprzyjała deweloperom

Oceniamy, że zaobserwowana w 2021 stabilizacja aktywności budownictwa deweloperskiego przy jednoczesnym silnym wzroście budownictwa indywidualnego jest tymczasowa. W długim okresie budownictwo indywidualne raczej ustąpi miejsca deweloperom, co jest wypadkową analizy preferencji starszych konsumentów oraz prognozy demograficznej na kolejne lata.

Rynek nieruchomości na wykresach