Styczniowa informacja GUS prezentująca wyniki budownictwa mieszkaniowego, tradycyjnie dotyczy już kompletnych statystyk z pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w ostatnim miesiącu oraz całym zakończonym 2021 roku. Wg portalu RynekPierwotny.pl pod względem sprzedażowym był to okres, który rodzimi deweloperzy zapamiętają jako rekordowy.
Rekord inwestycji rozpoczętych z sygnałem hamowania
Z punktu widzenia bieżącej koniunktury najważniejszą kategorią statystyk budownictwa mieszkaniowego, która może budzić respekt, są dane dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto w ub. roku. Jak się okazało, po niewielkiej korekcie z roku 2020, ponownie osiągnęły one historycznie rekordowe poziomy. W roku 2021 licząc ogółem ruszyła budowa ponad 277 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, co oznacza progres rdr o 24 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę z górą 166 tys. lokali, co daje wynik najlepszy w historii i lepszy rok do roku o, bagatela, 28 proc.
Jak tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl mocno wyśrubowane roczne statystyki nowych budów były naturalną reakcją przedsiębiorców na zdecydowanie wzmożony po okresowym hamowaniu w 2020 roku ruch w deweloperskich biurach sprzedaży. Co ciekawe, budowniczy mieszkań na sprzedaż pomimo rekordowych wyników mieszkań rozpoczętych nie byli w stanie sprostać parametrom wzbierającego popytu, co skutkowało nierównowagą popytowo-podażową mieszkań z pierwszej ręki praktycznie przez cały miniony rok.
Z drugiej strony uwagę zwraca spadkowa tendencja przedmiotowych danych w kolejnych miesiącach drugiego półrocza 2020 r. Tendencję tę potwierdził grudzień z wynikiem gorszym miesiąc do miesiąca o prawie jedną piątą, co może zwiastować nadchodzący spadek wolumenów nowych inwestycji mieszkaniowych w roku bieżącym.
Historyczny wolumen pozwoleń na budowę
Być może jeszcze bardziej optymistycznie prezentuje się sytuacja w kwestii pozyskanych w roku ubiegłym nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W tym przypadku ogólnie ich całoroczny wolumen wyniósł prawie 341 tys., poprawiając wynik z roku 2020 o ponad 23 proc. Podobnie jak w przypadku mieszkań rozpoczętych bezkonkurencyjni okazali się i tu deweloperzy, którzy zabezpieczyli na własne potrzeby imponującą liczbę 213 tys. takich decyzji administracyjnych, co oznacza progres rdr rzędu jednej czwartej i wynik nienotowany w historii.
Jak wiadomo, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Wygląda więc na to, że optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie nieprzerwanie pozostaje na stałym, od kilku lat, bardzo wysokim poziomie. Co ciekawe, pomimo licznych wątpliwości co do możliwości utrzymania rekordowo wysokich parametrów sprzedaży nowych mieszkań w roku bieżącym, determinacja przedsiębiorców w przedmiotowej kwestii nie słabnie ani na chwilę, co przynajmniej do tej pory było najlepszym z możliwych wyborem.
Mieszkania oddane również na rekordowej fali
Kolejnym aspektem działalności inwestorów, w ramach którego także udało im się potwierdzić rosnącą rok do roku dynamikę w rekordowym wymiarze, są statystyki mieszkań oddanych do użytkowania. W szczególności ostatni miesiąc ubiegłego roku okazał się w tej kwestii rewelacyjny z ogólnym wynikiem grubo ponad 26 tys. lokali, nigdy wcześniej nie zanotowanym w historii pierwotnego rynku mieszkaniowego. To głównie efekt pracy deweloperów, którzy w grudniu ub. roku oddali ponad 16 tys. mieszkań, co jest jednym z najlepszych wyników w skali jednego miesiąca – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W efekcie w 2021 roku GUS doliczył się prawie 235 tys. lokali ukończonych i przekazanych do użytkowania, czyli 6,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Tym razem na wyróżnienie zasłużyli inwestorzy indywidualni, którzy wynikiem 88 tys. oddanych domów zanotowali progres rok do roku rzędu jednej piątej. Z kolei deweloperzy rezultatem 142 tys. wyrównali wynik z 2020 roku.
Statystyki mieszkań oddawanych do użytku nie zależą jednak od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego etapowi budowlanemu w cyklu inwestycyjnym pierwotnego rynku mieszkaniowego. W związku z tym w kolejnych miesiącach i kwartałach, niezależnie od bieżącej koniunktury, należy oczekiwać kontynuacji tendencji utrzymywania się tych danych na podobnie wysokich poziomach.
Perspektywy roku bieżącego pod znakiem zapytania
W okresie od 2013 do 2021 roku, a więc w czasie 8-leniej prosperity na krajowym pierwotnym rynku mieszkaniowym, wolumen mieszkań oddanych do użytkowania wzrósł o 61 proc., mieszkań rozpoczętych o 118 proc., a pozwoleń na budowę o 146 proc.
Według Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl pomimo budzących respekt mieszkaniowych osiągnięć inwestycyjnych w ostatnich latach, bardzo trudno jest przyjąć założenie wysokiego prawdopodobieństwa kontynuacji podobnej tendencji w roku bieżącym. Rynek w obliczu perspektyw dalszego wzrostu stóp procentowych, powszechnej drożyzny i niemal pewnej spadkowej tendencji nastrojów konsumenckich sprawia wrażenie dość mocno już przegrzanego, a więc takiego, któremu przydałby się nieco dłuższy odpoczynek od pogoni za rekordami kolejnych budów, pozwoleń i sprzedaży nowych mieszkań.
Coraz bardziej niepokojącym zjawiskiem są nieprzerwanie, choć już z nieco wolniejszą dynamiką rosnące stawki mkw. nowych lokali, pęd do często czysto spekulacyjnych inwestycji w mieszkania jako absolutnie pewnej lokaty oszczędności i kapitałów, czy wreszcie jeszcze do niedawna powszechne przekonanie o braku jakichkolwiek przesłanek do odwrócenia tendencji rynkowej.
Tego typu okoliczności odpowiadają raczej symptomom charakterystycznym dla okresów schyłkowych rynkowej prosperity, występującym w czasie kształtowania szczytu cyklu koniunkturalnego. W tej sytuacji rośnie ryzyko cyklicznego przesilenia, które w wypadku materializacji w roku bieżącym wpłynie uspokajająco nie tylko na statystyki inwestycyjne pierwotnego rynku mieszkaniowego, ale wszelkie pozostałe parametry stanu koniunktury.
Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest
Autor: RynekPierwotny.pl
