Ceny mieszkań: spadną czy wzrosną? Ceny nieruchomości w Warszawie, najprawdopodobniej nie są jeszcze przewartościowane

Epidemia koronawirusa miała umiarkowany wpływ na ceny nieruchomości mieszkaniowych w Europie w II kw. 2020 r. W obliczu kryzysu gospodarczego rosną obawy o spadki cen w 2021 r. Dane makroekonomiczne sugerują, że na taki problem bardziej narażone są kraje Europy Zachodniej.

Dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych [2] za II kw. wskazują, że epidemia koronawirusa miała stosunkowo mały wpływ
na wzrost cen nieruchomości w głównych gospodarkach UE. W Polsce wzrost cen utrzymał się na dwucyfrowym poziomie (11,7 proc. r/r), wysokie wyniki obserwowaliśmy też w Niderlandach (8,5 proc.), Francji (6,4 proc.) czy Niemczech (5,6 proc.).

Wciąż jednak obecne są obawy o stan rynków nieruchomości w przyszłym roku – zwłaszcza w gospodarkach zachodnich.

Szwajcarski bank inwestycyjny UBS w raporcie pt. Global Real Estate Bubble Index 2020 [3] wskazał, że ryzyko spadku cen jest najsilniejsze we Frankfurcie i Monachium. Korekta jest prawdopodobna także w Paryżu, Amsterdamie oraz Zurychu. Badanie wskazuje, że ceny nieruchomości w Warszawie, Madrycie oraz Mediolanie najprawdopodobniej nie są przewartościowane. Podobne wnioski formułuje również Europejska Rada ds. ryzyka systemowego (ESRB) w monitorze ryzyka dla III kw. 2020 r. [4]. Analiza wskazuje, że ceny w Niemczech, Belgii, Austrii czy Czechach mogą być przewartościowane nawet powyżej 20 proc., w Szwecji i Luksemburgu – 40 proc. W przypadku Polski instytucja nie raportuje odstępstw od wartości fundamentalnych.

Wzrost ceny nieruchomości mieszkaniowych na rynku wtórnym (w proc. r/r)

Dlaczego organizacje raportują małe ryzyko w Polsce, mimo wysokiego wzrostu cen?

Sytuacja, w której ceny nieruchomości rosły szybciej niż wynagrodzenia, była krótkotrwała. Dane OECD [5] wskazują, że cena nieruchomości w relacji do dochodów jest nieznacznie wyższa niż 5 lat temu (o 1,4 proc.). W Niemczech czy innych krajach Grupy Wyszehradzkiej wzrost ten przekracza 20 proc. Nieco gorzej przedstawia się relacja ceny do kosztów najmu (wzrost o 12,4 proc.), jednak nawet w tym przypadku wzrost wskaźnika w Polsce jest zbliżony do średniej dla państw OECD.

Dodatkowo mieszkania w ubiegłych latach były najczęściej kupowane za gotówkę.

NBP szacuje, że obrót dotyczył ok. 70 proc. transakcji, a sam popyt w dużej mierze miał charakter inwestycyjny [6]. Tym samym sytuacje, w których występować będzie konieczność zajęcia i egzekucji nieruchomości z powodów problemu ze spłatą kredytu, nie będą powszechne. Z perspektywy czasu należy wskazać również, że analitycy piszący o ryzyku bańki wyrażali nadmierne obawy o popyt spekulacyjny [7] – jeżeli tego typu działalność byłaby istotna, powinniśmy obserwować błyskawiczne dostosowanie cen już w pierwszych kwartałach pandemii.

Źródło: Polski Instytut Ekonomiczny

---

[2] https://www.bis.org/statistics/pp_detailed.htm?m=6%7C288%7C593 [dostęp: 14.10.2020].
[3] W indeksie porównywane są ceny mieszkania 60m2 do:
1) dochodów ludności, 2) ceny najmu, 3) ceny mieszkania w małych miastach. Kolejne 2 komponenty to udział budownictwa i kredytów hipotecznych w PKB;https://bit.ly/2GG4wmU [dostęp: 14.10.2020].
[4] Analiza oparta na modelu obrazującym popyt na mieszkania; https://bit.ly/34PjeQs [dostęp: 14.10.2020].
[5] https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm
[dostęp: 14.10.2020].
[6] https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/raport_2019.pdf [dostęp: 14.10.2020].
[7] https://www.case-research.eu/files/?id_plik=6323[dostęp: 14.10.2020].