Inwestowanie w nieruchomości zawsze było zarezerwowane dla osób zamożniejszych. Są tacy, którzy mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania lub domu za gotówkę, jednak zdecydowana większość posiłkuje się kredytami hipotecznymi. Te z kolei wiążą się z licznymi barierami, szczególnie w przypadku osób mniej zamożnych.
Wysoki wkład własny
Pierwszym podstawowym warunkiem, nieosiągalnym dla mniejszych inwestorów, jest konieczność wniesienia pokaźnego wkładu własnego, który obecnie w większości banków wynosi 20% wartości nieruchomości. Łatwo policzyć, że w przypadku niewielkiego mieszkania w Warszawie wartego pół miliona złotych to aż 100 tysięcy złotych.
Kolejnymi niedogodnościami są bardzo długie okresy spłat kredytów hipotecznych, sięgające 30 lat, co oznacza obowiązek płacenia niemałych comiesięcznych rat, ale także opłat wynikających z eksploatowania nieruchomości. W przypadku nagłej potrzeby, wycofanie swoich środków jest utrudnione oraz często będzie wiązało się ze stratą – aby szybko zbyć nieruchomość, musimy zaoferować ją w atrakcyjnej cenie.
Bariera wysokiej inflacji
Uzupełnieniem opisanych barier jest obecna sytuacja makroekonomiczna. Rosnąca inflacja, a w ślad za nią stopy procentowe powodują, że raty kredytów hipotecznych wzrosły w skrajnych przypadkach nawet o 60% i będą rosnąć dalej. W tej sytuacji, dla wielu osób zakup nieruchomości na kredyt staje się więc nieopłacalny, czy wręcz niemożliwy – z tak znaczącą podwyżką comiesięcznych spłat wiąże się też kwestia zdolności kredytowej, którą automatycznie posiada dzisiaj znacznie mniejsze grono potencjalnych inwestorów.
Najbezpieczniejsza inwestycja?
Opisane przeszkody nie powodują jednak, że inwestowanie w nieruchomości staje się niemożliwe. Wielu analityków uważa, że ten rodzaj inwestycji należy do najbezpieczniejszych. Trzeba też zauważyć, że na rynku istnieją inne możliwości inwestowania niż bezpośredni zakup całego gruntu, domu czy mieszkania. Dostępny jest cały wachlarz instrumentów giełdowych, dzięki którym możemy zainwestować w nieruchomości, jednocześnie nie mając do czynienia ze wspomnianymi przeszkodami towarzyszącymi bezpośredniemu lokowaniu środków.
Trzymanie dużej ilości gotówki na koncie jest ekonomicznie nieuzasadnione. Nieruchomości są bardzo dobrą lokatą kapitału, także przy obecnych warunkach ekonomicznych. Ceny mieszkań rosną wolniej niż ceny rozgrzanego rynku najmu, który w 2022 roku odnotowuje największy wzrost od wielu lat. Jeśli nie stać nas na zakup nieruchomości samemu, lub chcemy inwestować w krótkim czasie, alternatywą może być inwestowanie pośrednio przez instrumenty giełdowe – uważa Artur Karczykowski, ekspert rynku nieruchomości i założyciel ABD Business Development.
Jaka alternatywa dla zakupu nieruchomości?
W nowej polskiej aplikacji inwestycyjnej WealthSeed dostępne są funusze ETF inwestujące w rynek nieruchomości, akcje spółek inwestujących w nieruchomości na wynajem, spółek deweloperskich, pośredników i innych firm związanych z branżą. W ofercie znajdują się między innymi ETFy na rynek nieruchomości od HSBC, Amundi, VanEck czy Xtrackers. Ciekawą opcją mogą być również REITy, czyli firmy zajmujące się budową, a następnie zarządzaniem nieruchomościami, z których czerpią dochód z najmu: od Vonovii koncentrującej się na nieruchomościach mieszkalnych, poprzez CBRE koncentrującej się na nieruchomościach komercyjnych czy American Tower, które zajmuje się budową i zarządzaniem infrastrukturą telekomunikacyjną. To firmy o kapitalizacji od 30 miliardów euro do nawet 110 miliardów dolarów. Dla porównania, kapitalizacja PKO BP to zaledwie 10 miliardów euro.
Inwestowanie w nieruchomości poprzez produkty giełdowe oferuje inwestorom szereg korzyści. Pierwszą podstawową zaletą jest ilość środków wymaganych, aby rozpocząć inwestowanie – mówimy o setkach, a nie setkach tysięcy złotych, jak w przypadku bezpośrednich inwestycji
w nieruchomości. Dodatkowo, w razie potrzeby, możemy w każdej chwili wycofać środki. Nie jesteśmy też w żaden sposób ograniczeni geograficznie – wykorzystując instrumenty giełdowe możemy inwestować w nieruchomości również w innych krajach i na innych kontynentach. W aplikacji takiej jak WealthSeed możemy zainwestować w nieruchomości przez giełdę w ciągu kliku minut, już od małych kwot, przy niskich opłatach za zlecenie lub nawet za darmo przy transakcjach o odpowiedniej wysokości – tłumaczy Filip Lachowski, CEO WealthSeed.
Jest jeszcze jeden aspekt, o którym często mówi się w kontekście inwestowania, ale przy nieruchomościach jest często pomijany – dywersyfikacja. Gdy kupujemy mieszkanie, angażujemy w to większość, jeśli nie całość środków, jakie posiadamy i jeszcze uzupełniamy to kredytem, lokując cały kapitał w jedno mieszkanie. Istnieje zatem zagrożenie, że z czasem zmniejszy się atrakcyjność naszego mieszkania, doczekamy się kłopotliwych sąsiadów i szereg innych ryzyk.
