Deweloperzy chętnie budują poza aglomeracjami. Jakie są ceny mieszkań w mniejszych miastach?

Ceny mieszkań w ciągu ostatnich lat rosły jak na drożdżach. Gwałtowne podwyżki stóp procentowych mogą zahamować ten trend. Prognostykiem w tej sprawie będą dane za 1 kw. 2022. Do końca minionego roku, a także na początku obecnego nie było jednak widać cenowego hamowania. Według analityków deweloperzy coraz chętniej realizują projekty mieszkaniowe w peryferyjnych lokalizacjach i mniejszych miastach. Ceny mieszkań w takich ośrodkach idą w górę. 

Za nami ostatni rok stabilnej, mocnej koniunktury. Początek roku 2022 przyniósł wyraźny spadek popytu na kredyty mieszkaniowe. Niepewność związana z rosnącymi kosztami kredytowania, wojną na Ukrainie, inflacją i pozostałymi czynnikami przekłada się na wyraźne wyhamowanie akcji kredytowej, co musi uderzyć w popyt. 

Eksperci PKO BP podkreślają, że choć zeszły rok jeśli chodzi o akcję kredytową zakończył się rekordowo –  wartość sprzedanych kredytów wyniosła 85,7 mld zł – najwięcej w historii rynku hipotecznego w Polsce – to jednak widać już wyraźne symptomy hamowania. W lutym 2022  wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe zmalała aż o 29,2% rok do roku, a liczba zapytań – o 36,3%. 

Do końca ubiegłego roku ceny mieszkań rosły. Jak będzie w tym? Eksperci przyznają, że wszelkie przewidywania obarczone są dużą dozą niepewności. Mimo trudnej sytuacji gospodarczo – politycznej, ciągle jeszcze zakładają, że mieszkania –  choć wolniej – to jednak będą drożeć. Wszystko dlatego, że wysokie ceny gruntów i robocizny będą ograniczały podaż nowych nieruchomości, co powstrzyma ceny przed spadkiem. Warto dodać, że w niepewnych czasach nieruchomości ciągle postrzegane są jako dobra alternatywa inwestycyjna. 

Co więcej – eksperci wskazują na ciągle wysoką koniunkturę na rynku najmu, wzmacnianą jeszcze przez fale uchodźców, którzy docierają do Polski (docelowo nawet 3 mln osób). Eksperci PKO BP podkreślają, że: Na rynku wynajmu w 4q 21 stawki wyraźnie kształtowały się powyżej poziomu z 1q 20, tj. przed wybuchem epidemii COVID-19 w Polsce. Powrót do sytuacji sprzed epidemii potwierdzają też notowania stawek ofertowych wynajmu. Od sierpnia 2021 we wszystkich analizowanych miastach stawki rosną. 

Taki stan rzeczy będzie skutkował zainteresowaniem zakupami mieszkań w celach inwestycyjnych. W zeszłym roku wzrost cen wynosił kilkanaście procent. Wg analityków PKO BP w scenariuszu bazowym mieszkania zdrożeją w tym roku tylko o około 3 procent, na co będzie się składać przede wszystkim spadek zainteresowania i zdolności kredytowej kupujących. Spadkom cen zapobiegnie jednak ograniczenie podaży mieszkań związane ze wzrostem kosztów realizacji inwestycji mieszkaniowych. 

Co ciekawe – eksperci zauważyli, że w ostatnim kwartale minionego roku – gdy mieszkania ciągle mocno drożały , to wśród lokalizacji wojewódzkich najszybciej szły do góry ceny w mniejszych stolicach regionów. O ile na koniec zeszłego roku na głównych rynkach – w Warszawie i w 6 największych aglomeracjach mieszkania podrożały o 10 – 13 proc. rok do roku, to w mniejszych miastach wojewódzkich odnotowano wzrost cen na poziomie  13-16%.

Takie dane mogą wydają się korespondować z informacjami o rosnącej podaży mieszkań w lokalizacjach “drugorzędnych”, a więc poza głównymi miastami. Deweloperzy obecnie w większym stopniu stawiają na inwestycje właśnie w takich miejscach. Ceny nieruchomości w mniejszych ośrodkach są oczywiście wyraźnie niższe niż w wiodących aglomeracjach, ale również rosną. 

Budownictwo wyprowadza się z miast

Eksperci wskazują na to, że w 2021 roku  w stosunku do roku wcześniejszego zwiększył się odsetek mieszkań oddawanych w powiatach ziemskich kosztem powiatów grodzkich. Udział tych pierwszych spadł z 48 proc. w 2020 roku do 43 proc. w roku ubiegłym. Wg analityków PKO BP jest to zjawisko spójne z rosnącym popytem na nieruchomości poza głównymi metropoliami, co z kolei przekłada się na ich ceny. Analitycy zaznaczają, że nie chodzi tu o inwestycje w miejscowościach satelickich bezpośrednio przyległych do aglomeracji. Rośnie podaż nieruchomości deweloperskich w drugim kręgu wokół największych miast. 

Eksperci podkreślają, że  taki stan rzeczy ma zarówno przyczyny podażowe, jak i popytowe:

Z jednej strony, pandemia wzmocniła trend poszukiwania mieszkania w regionach o walorach przyrodniczych czy atrakcyjnych turystycznie. Z drugiej strony, istotną barierę dla budowania w dużych miastach stanowi ograniczona dostępność gruntów i ich wysokie ceny. Przypomnijmy, że w okresie ostatniego boomu mieszkaniowego cena gruntu w przeliczeniu na metr kwadratowy PUM rosła nawet dwukrotnie szybciej niż cena metra kwadratowego mieszkania. Nie bez znaczenia dla zjawiska przesuwania się aktywności budownictwa z miast w kierunku powiatów ziemskich jest również odczuwalna poprawa infrastruktury komunikacyjnej w ostatnich latach – napisano w analizie “Puls Nieruchomości: budownictwo mieszkaniowe wyprowadza się z dużych miast”. 

Prowincja w budowie

Analitycy zaznaczają, że nie wszędzie w mniejszych ośrodkach widać ożywienie budownictwa deweloperskiego. Dotyczy to – jak już wspomnieliśmy – głównie drugiej linii miejscowości okalających metropolie. Wzmożona podaż nie występuje już jednak w bardziej oddalonych lokalizacjach – chyba, że wyróżniały się istotnymi inwestycjami infrastrukturalnymi, bądź potencjałem turystycznym. Przykładem może być choćby Kotlina Kłodzka na Dolnym Śląsku.

Zmiany nasilenia budownictwa deweloperskiego pokazuje poniższa mapa, z raportu PKO BP.

Za ile mieszkania na “prowincji”?

Z całą pewnością w związku z ciągle dużym zapotrzebowaniem na mieszkania (także do wynajęcia) i jednocześnie rosnącymi kosztami kredytowania, lokalizacje nie-wielkomiejskie będą zyskiwać na popularności. Ceny mieszkań w takich miejscowościach w ostatnim czasie mocno rosły. Czy tak będzie nadal – to się okaże. Jak już wspomnieliśmy -mimo wyraźnego spadku zainteresowania kredytami, a więc finalnie osłabienia popytu na mieszkania, pole do obniżek cen nieruchomości przez deweloperów nie jest duże, z uwagi na koszty pracy, materiałów budowlanych i ziemi. Firmy więc najprawdopodobniej będą ograniczać podaż, co z kolei przełoży się na wyhamowanie spadku cen.

Jak kształtują się stawki za mieszkania w mniejszych lokalizacjach? Sprawdziliśmy to na przykładzie ofert z portalu RynekPierwotny.pl w województwie mazowieckim, w drugiej linii miejscowości sąsiadujących z Warszawą. Mowa więc o dystansie około 20 – 30 km od centrum stolicy. 

Ostatnie dane kwartalne NBP odnoszące się do stawek za mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie dotyczą IV kw. 2021. W tamtym okresie średnia cena transakcyjna 1 mkw. nowej nieruchomości wynosiła 11630 zł. 

W miejscowościach oddalonych o 20 – 30 km. rzeczywistość cenowa jest zupełnie inna. Dla przykładu – w Błoniu – nieco ponad 30 km na zachód, za metr kw. nowego mieszkania w projekcie Apartamenty nad Stawami trzeba zapłacić od 5850 zł/mkw.

W nieco bliżej położonym Ożarowie Mazowieckim ceny okazują się już wyższe. Metr kwadratowy nowego mieszkania w projekcie Osiedle Arche kosztuje od 7000 zł wzwyż. W Jankach – na południe od stolicy – za 1 mkw. mieszkania w zabudowie szeregowej płaci się od 6200 zł w górę. Za 123 – metrowy dom należy zapłacić od 789 000 do 839 000 zł. Im bliżej miasta, tym oczywiście drożej. Nie bez znaczenia jest dobre połączenie drogowe. W Starej Miłosnej, niecałe 20 km na wschód od centrum Warszawy, metr kwadratowy mieszkania w projekcie Raveli Residence kosztuje już blisko 10 tys. zł. 

W Wołominie – 25 km na północy wschód, nowe mieszkania w inwestycji Toruńska Wołomin zaczynają się od 6300 zł/mkw. Za nieruchomości o metrażach 57 do 78 mkw. Trzeba zapłacić od 385 do 494 tys. zł. 

Podsumowanie 

Przegląd ofert z miast sąsiadujących z Warszawą pokazuje, że mimo zwyżki cen nieruchomości w takich ośrodkach ciągle pozostają bardzo atrakcyjne cenowo względem metropolii. Widać też jednak, że coraz więcej inwestycji zbliża się pod względem stawek do poziomu z warszawskich peryferii. Tak więc tzw. prowincja, choć nie głęboka, ciągle pozostająca w sąsiedztwie dużych miast i wyróżniająca się dobrym skomunikowaniem – również drożeje. Jak będzie dalej, w obliczy zawirowań gospodarczo – politycznych? Pierwsze wskazówki na ten temat otrzymamy wraz z danymi za I kw. 2022.