Mieszkanie w centrum, ale z ogródkiem? To marzenie wielu osób. Doskonale wiedzą o tym deweloperzy, którzy coraz częściej oferują takie mieszkania. Eksperci portalu GetHome.pl sprawdzili, czy na lokatorskich ogródkach można robić, co się żywnie podoba oraz jakie są ograniczenia.

Ogródek lokatorski jest świetną alternatywą dla osób, które z jednej strony cenią mieszkanie w mieście, a z drugiej tęsknią za zielenią. Coraz więcej osób (szczególnie po wybuchu pandemii koronawirusa) odczuwa potrzebę posiadania własnego, choćby niewielkiego ogrodu. Można wtedy rodzinnie spędzać czas na powietrzu, bez konieczności wychodzenia poza teren swojej nieruchomości. Takie rozwiązanie szczególnie doceniają rodziny z małymi dziećmi, osoby starsze oraz posiadacze psów i kotów.

Kto posiada prawo własności do przydomowego ogródka? 

Deweloperzy starają się zachęcać do zakupu mieszkań na parterze, oferując dostęp do ogródka. Należy jednak sprawdzić, czy zielona przestrzeń jest przeznaczona do wyłącznej dyspozycji lokatorów danego mieszkania. Te kwestie powinny zostać uregulowane w umowie, podobnie jak to jest z miejscem postojowym, komórką lokatorską czy garażem. Można spotkać się z różnymi formami przekazania terenu – na przykład sprzedaż lub prawo do użytkowania. Najczęściej ogródki nie są jednak własnością, a posiadacze mają jedynie określone umową – wyłączne prawo do użytkowania na czas nieograniczony. 

Gdyby deweloper chciał ustanowić własność tego terenu, musiałby ten teren geodezyjnie wydzielić od nieruchomości wspólnej. Tylko wtedy mógłby przenieść prawo własności do gruntu bezpośrednio na konkretnego właściciela nieruchomości. To jednak skutkuje tym, że nie miałaby wpływu, na to, w jaki sposób działka jest użytkowana. – Dlatego deweloperzy ustanawiają służebność gruntową lub zawierają wspomnianą umowę na wyłączne i bezterminowe użytkowanie ogródka – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl. Działki na sprzedaż znaleźć można pod linkiem https://gethome.pl/dzialki.

Jeżeli teren ogródka stanowi część wspólną, a właściciel nie ma umowy na wyłączne korzystanie, to sprawa się komplikuje. Aby zagospodarować taki ogród, należy mieć zgodę wspólnoty. Nie ma również pewności, czy inni mieszkańcy bloku dobrowolnie zrezygnują z możliwości użytkowania tego terenu. 

Na co zwrócić uwagę kupując lokal z ogródkiem? 

Warto dowiedzieć się, czy dodatkowa przestrzeń zostanie przygotowana do użytkowania, na przykład: czy zostanie zasiana trawa, zamontowane zadaszenie lub postawione ogrodzenie. Decydując się na samodzielny montaż ogrodzenia należy mieć na uwadze, że nie może ono stwarzać zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i zwierząt. 

Znaczenie ma również metraż i kształt działki, który decyduje o komforcie przyszłego użytkowania. Nie raz można usłyszeć o ogródkach, gdzie większa jego część stanowi skarpę. Ważne jest również położenie względem mieszkania – czy wyjście na ogródek jest np. z dużego pokoju, czy z sypialni. 

Prawa i obowiązki 

Metraż ogródków lokatorskich jest różny. Zazwyczaj waha się od kilku do nawet kilkudziesięciometrowych powierzchni. Taki niewielki zielony zakątek można zaaranżować na wiele sposobów. Osoby, które mają dzieci, chętnie postawią tam mini plac zabaw. Starsze osoby mogą na przykład hodować warzywa, a właściciele psów postawić budę czy kojec dla czworonoga. Najczęściej jednak stawiane są meble ogrodowe i wtedy ogródek pełni typowo rekreacyjną funkcję. Nierzadko jest to miejsce spotkań z rodziną czy znajomymi. Tylko, czy takie użytkowanie ogródków nie jest niczym ograniczone? 

Jeżeli deweloper przeniesie własność gruntu na właściciela nieruchomości, traci możliwość określania warunków zagospodarowania. Jeżeli natomiast teren jest w użytkowaniu właściciela, wspólnota może ustanawiać warunki gospodarowania. Zasady zazwyczaj zostają szczegółowo określone w regulaminie. Wtedy posiadacze ogródków są zobowiązani do jego przestrzegania. 

Ponadto w lokatorskich ogródkach nie można prowadzić działalności gospodarczej. Ma to związek ze stawką podatku od nieruchomości, która jest wyliczana wg. stawki odpowiadającej celom mieszkalnym, a nie służącym wykonywaniu działalności gospodarczej.

Regulamin użytkowania ogródka

Przeglądając regulaminy korzystania z lokatorskich ogródków, można wytypować główne zasady, które muszą przestrzegać ich posiadacze. Użytkownicy są zobowiązani: 

• korzystać z ogródka nie zakłócając ciszy i spokoju innym mieszkańcom,
• utrzymać porządek, estetykę, regularnie kosić trawę, pielić i przycinać rośliny, 
• utrzymywać w należytym stanie ogrodzenie na własny koszt i własnym staraniem, 
• nieczystości przenieść w wyznaczone miejsce składowania odpadów,
• podczas wymiany ogrodzenia, przedstawić projekt i uzyskać zgodę, 
• dobierać gatunki i odmiany roślin nisko rosnących i karłowatych, nieograniczających dostępu światła na wyższe kondygnacje, 
• podlewać nasadzenia na własny koszt,

W regulaminach są również wskazane czynności zabronione. Mogą to być na przykład: 

• stawianie różnych konstrukcji (np. pergol, altan, daszków), 
• hodowla zwierząt, 
• rozpalanie ognisk oraz korzystanie z grilla, 
• składowanie materiałów łatwopalnych, wybuchowych i żrących, 
• prowadzenie instalacji pod lub nad ziemią, 
• składowanie niepotrzebnych przedmiotów,
• prowadzenie kompostowni.

Dla miłośników grillowania najbardziej doskwierający może być przepis dotyczący zakazu rozpalania grilla. – Z jednej strony nie ma co się dziwić, że taki zapis pojawia się w regulaminach. Sąsiedzi mają prawo do oddychania nieskażonym nieprzyjemnymi zapachami powietrzem. Ponadto dym może osmolić elewację lub zanieczyścić okna sąsiadów. Dlatego, nawet jeśli w regulaminie nie ma zakazu grillowania, to dobrym zwyczajem jest ustalić tę kwestię z sąsiadami – wyjaśnia Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl. 

Aby móc relaksować się na powietrzu nie trzeba kupować domu za miastem. Można mieszkać w bloku i mieć swoją strefę wypoczynku. To kompromis między uroczym życiem w domu na wsi a mieszkaniem w betonowym blokowisku.

---

Autor: Marta Kubacka, ekspert portalu GetHome.pl