Pandemia zastopowała rynek wynajmu mieszkań, ale paradoksalnie pozwoliła na lepsze przygotowanie się profesjonalistów na powrót najemców. Szczególnie po otwarciu zajęć akademickich i odmrożeniu branż, które zasilali pracownicy przeprowadzający się za pracą. Skalę rynku doceniają powoli duzi gracze instytucjonalni, którzy oczekują niskiego ryzyka i dostępności profesjonalistów, a także wsparcia nowych technologii w procesie wynajmu. Jaka jest skala rynku i co czeka wynajem mieszkań w najbliższych miesiącach?
Jak policzyć rynek wynajmu mieszkań?
Mieszkania na wynajem to głównie dwie kategorie: zasób komunalny oraz wolny, detaliczny i rozproszony rynek, na który składają się mieszkania prywatne – z właścicielami indywidualnymi. Zaczyna się również tworzyć sektor najmu instytucjonalnego, którzy szacowany jest na ok. 4 tysięcy mieszkań, z ok. 20 tysiącami w budowanych inwestycjach deweloperskich[1].
Określenie wielkości rynku najmu mieszkań opiera częściowo na szacunkach. Najem w Polsce monitorowany jest dokładnie w zasobach komunalnych. W 2019 roku było to 641 801 umów najmu w zasobach gminnych[2]. Pulę tę należy powiększyć o mieszkania najmowane od TBSów, czyli nieco ponad 102 tysiące mieszkań[3]. Najem rynkowy jest bardzo rozproszony, bazuje głównie na nieruchomościach należących do osób fizycznych, przez co nie jest regularnie raportowany i dokładnie opisany. Można go głównie opisać danymi z podatków: przychody z najmu i dzierżawy w 2019 roku wykazało ponad 727 tysięcy osób fizycznych i drobnych przedsiębiorców w ramach PIT28 i prawdopodobnie około 130 tysięcy podatników rozliczających się na zasadach ogólnych[4]. Na podstawie powyższych danych można szacować, że liczba umów najmu na rynku co najmniej dorównuje skali najmu komunalnego, ale geograficznie skoncentrowana jest w największych ośrodkach miejskich, gdzie ludzie przenoszą się w poszukiwaniu pracy i lepszych warunków życia.
Liczba podatników wykazujących przychody z najmu od lat stabilnie rosła o niespełna 8% rok do roku. Wzrost liczby mieszkań na wynajem widoczny był na rynku, dane zbierane przez NBP potwierdzały istnienie stabilnego popytu inwestycyjnego na mieszkania z rynku pierwotnego, stanowiącego około 30% rocznego obrotu deweloperów[5].
Jak będzie rozwijał się rynek wynajmu mieszkań?
Wynajmowanie mieszkań coraz rzadziej jest sposobem na ich zagospodarowanie do czasu zamieszkania przez samego właściciela. Zazwyczaj mieszkania są kupowane inwestycyjnie, z myślą o ich wynajmowaniu. Nieruchomości mieszkaniowe stały się jednym z najpopularniejszych sposobów zabezpieczenia majątku i jego wartości. Lokaty bankowe są bardzo nisko oprocentowane, podobnie jak kredyty hipoteczne, a kupując mieszkanie na wynajem można uzyskać przychody z czynszów najmu. W kwartalnych opracowaniach NBP pokazywana jest szacowana stopa kapitalizacji inwestycji w mieszkanie na wynajem[6] i mimo spadków oscyluje ona wokół 4%, wcześniej były to porównania z innymi opcjami (lokaty, obligacje) i wciąż wskazywana jest wysoka atrakcyjność tego typu inwestycji.
Jednocześnie rynek wynajmu mieszkań coraz bardziej się profesjonalizuje i cyfryzuje. Niebawem powszechnym standardem stanie się Certyfikat Najemcy wprowadzony przez simpl.rent, który najemca będzie mógł uzyskać dzięki weryfikacji przed podpisaniem umowy najmu. Platforma simpl.rent umożliwia szybką i bezpieczną weryfikację online potencjalnego najemcy – jego tożsamości, historii płatności zobowiązań oraz wysokości zarobków w odniesieniu do oczekiwanych opłat za mieszkanie.
Przyspieszona cyfryzacja procesów i pełne przeniesienie ich do online nastąpiły również w wynajmie mieszkań. Dzięki otwartej bankowości załatwiamy zdalnie coraz więcej spraw, które do tej wymagały naszej obecności np. w urzędzie. Możemy już zdalnie obejrzeć mieszkanie, a dzięki simpl.rent sprawdzić potencjalnego wynajmującego lub najemcę i spotkać się kiedy weryfikacja wypadnie pomyślnie. Rynek mieszkaniowy, raczej konserwatywny, zaakceptował już te zmiany i będzie szukał coraz lepszych, bardziej kompleksowych rozwiązań, oferowanych razem z weryfikacją np. kredytowania i ubezpieczeń kaucji – podkreśla Piotr Pajda, prezes simpl.rent.
Decyzje podatkowe wynajmujących i ulgi dla najemców
Do 20 stycznia osoby fizyczne i firmy mogą zdecydować, czy chcą w tym roku podatkowym korzystać z ryczałtu od przychodów z najmu. W tym roku jest więcej możliwości wyboru opodatkowania dla firm – coraz więcej z nich ma mieszkania lub inne nieruchomości na wynajem i mogą teraz korzystać z ryczałtu (8,5% do 100 tys. przychodu, 12,5% powyżej 100 tys. przychodów z najmu). Ryczałt od przychodów jest korzystny, jeśli niewiele jest kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, brak większych remontów, amortyzacji.
Dane z poprzednich lat dotyczące opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem pokazują, że rynek najmu wciąż rośnie: tylko “ryczałtowcy” mieli w 2019 roku (ostatnie dane podatkowe) ponad 15 miliardów złotych przychodów. Kolejny rok z rzędu przybywało podatników i zwiększały się ich obroty, to znów może wskazywać na profesjonalizację tego sektora, ale i pokrywa się z informacjami o rosnących w tamtym czasie czynszach najmu.
Jeszcze przed końcem roku uchwalono dopłaty do dodatków mieszkaniowych dla najemców rynkowych, związane z pandemią wirusa COVID-19. To znacząca zmiana, dotycząca uwzględnienia większych obciążeń czynszowych najemców płacących stawki rynkowe. Jeśli wsparcie już raz przyznane nie będzie wycofywane, to może to być zwiastun zmniejszania ryzyka w najmie rynkowym i większej stabilności dla najemców w tym sektorze.
Mimo problemów wielu branż dotkniętych ograniczeniami ze względu na pandemię, mieszkania na wynajem są wciąż bardzo atrakcyjne jako bezpośrednia inwestycja. Kolejne fundusze inwestycyjne wchodzą i rozwijają swoją działalność na polskim rynku długoterminowego najmu mieszkań. W trzecim kwartale 2020 roku, wg NBP, do zakupów wrócili również indywidualni inwestorzy, a czynsze spadły jedynie nieznacznie i nie we wszystkich monitorowanych miastach.
Więcej na temat simpl.rent można znaleźć na: www.simpl.rent
[1] Bojęć, Chimczak, Kowalska, Milewska-Wilk, Różewicz, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce. Think.co, Warszawa, sierpień 2020, https://thinkco.pl/pl/budowane-na-wynajem-raport/
[2] GUS, Gospodarka mieszkaniowa i infrastruktura komunalna w 2019 roku, Analizy statystyczne, Warszawa 2020, tabela 2 str. 18.
[3] GUS, BDL, dane za 2018 rok.
[4] Statystyki publikowane przez Ministerstwo Finansów na stronie https://www.podatki.gov.pl/pit/abc-pit/statystyki/ Do dnia 05.01.2021 nie opublikowano danych dotyczących PIT36 z 2019 roku.
[5] NBP, Departament Stabilności Finansowej, Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r., str. 43, Warszawa 2020.
[6] NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2020 r. , wykres 15 Średnie stawki transakcyjne najmu… str. 16.
