Według raportu UBS Global Real Estate Bubble Index Toronto i Frankfurt wykazują najwyższy poziom ryzyka bańki na rynkach mieszkaniowych. Na potrzeby tego badania UBS przeprowadziło analizę cen nieruchomości mieszkalnych w 25 czołowych miastach na świecie. Od połowy 2021 r. do połowy 2022 r. nominalny wzrost cen mieszkań w analizowanych miastach przyspieszył do średnio 10%. Globalny boom mieszkaniowy dobiega jednak końca.
Zurich, 12 października 2022 – UBS Global Real Estate Bubble Index 2022, coroczne badanie przeprowadzane przez UBS Global Wealth Management’s Chief Investment Office, wskazuje, że nierównowaga na rynkach mieszkaniowych w światowych metropoliach jest bardzo wysoka, a poziom cen nie jest zgodny z rosnącymi stopami procentowymi. Na czele tegorocznego indeksu znajdują się Toronto i Frankfurt, których rynki wykazują wyraźne cechy bańki cenowej. Podwyższone ryzyko istnieje również w Zurychu, Monachium, Hongkongu, Vancouver, Amsterdamie, Tel Awiwie i Tokio.
W USA wszystkie z pięciu analizowanych miast znajdują się w kategorii przeszacowanych, przy czym nierównowaga jest bardziej wyraźna w Miami i Los Angeles niż w San Francisco, Bostonie i Nowym Jorku. Rynki mieszkaniowe w Sztokholmie, Paryżu i Sydney pozostają przeszacowane pomimo pierwszych objawów ochłodzenia. Do pozostałych rynków wykazujących oznaki przeszacowania należą Genewa, Londyn, Madryt i Singapur. Sao Paulo, które dołączyło do rankingu po raz pierwszy, jest odpowiednio wyceniane, podobnie jak Mediolan i Warszawa. Rynek mieszkaniowy w Dubaju, pomimo dynamicznego roku, również jest odpowiednio wyceniany.
Wyceny na rekordowym poziomie
Nominalny wzrost cen mieszkań w 25 analizowanych miastach przyspieszył średnio do prawie 10% od połowy 2021 r. do połowy 2022 r., co stanowi najwyższy roczny wskaźnik wzrostu od 2007 r. W rzeczywistości wszystkie miasta z wyjątkiem trzech – Paryża, Hongkongu i Sztokholmu – odnotowały zwyżkę cen. Ponadto praktycznie we wszystkich miastach nastąpiło przyspieszenie wzrostu wolumenu kredytów hipotecznych. Drugi rok z rzędu zadłużenie gospodarstw domowych rosło znacznie szybciej niż w średniej długoterminowej.
W ujęciu średnim wyniki indeksu nie wzrosły w porównaniu z ubiegłym rokiem. Silny wzrost dochodów i czynszów złagodził dalsze narastanie nierównowagi. Przez drugi rok z rzędu ceny mieszkań na obszarach pozamiejskich rosły szybciej niż w miastach. Ponadto wzrost cen uległ znacznemu spowolnieniu w ujęciu skorygowanym o inflację. Niemniej obecne wyceny są bardzo wysokie.
Rosnące stopy procentowe demaskują brak równowagi
Niskie stopy procentowe w ciągu ostatniej dekady spowodowały, że ceny nieruchomości mieszkaniowych stale oddalały się od wzrostu dochodów i czynszów. W miastach znajdujących się w strefie ryzyka wystąpienia bańki ceny wzrosły w tym okresie średnio o 60% w ujęciu skorygowanym o inflację, podczas gdy realne dochody i czynsze wzrosły jedynie o około 12%.
Od najniższego punktu w połowie 2021 r. średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych podwoiło się we wszystkich analizowanych miastach. W połączeniu z zauważalnie wyższymi cenami nieruchomości spowodowało to, że powierzchnia mieszkalna, na którą stać wysoko wykwalifikowanego pracownika sektora usług, jest średnio o jedną trzecią niższa niż tuż przed pandemią. Claudio Saputelli, Head of Real Estate at UBS Global Wealth Management’s Chief Investment Office, dodał: „Inflacja i straty aktywów spowodowane obecnymi zawirowaniami na rynkach finansowych zmniejszają siłę nabywczą gospodarstw domowych, co ogranicza popyt na dodatkową przestrzeń mieszkalną. Mieszkania stają się tym samym również mniej atrakcyjne jako inwestycja, ponieważ koszty kredytów w wielu miastach coraz częściej przekraczają stopy zwrotu z mieszkań na wynajem.”
Koniec gry
Silny (jeszcze) rynek pracy stał się więc w większości miast ostatnim filarem wsparcia dla rynku mieszkań własnościowych. Wraz z pogorszeniem się warunków gospodarczych także i ten rynek jest zagrożony załamaniem. Maciej Skoczek, autor badania w UBS Global Wealth Management, podsumował: „Rzeczywiście jesteśmy świadkami tego, że światowy boom na rynkach mieszkaniowych w końcu znalazł się pod presją. W większości wysoko wycenianych miast w najbliższych kwartałach należy spodziewać się znaczących korekt cen.”
Źródło: UBS Global Real Estate Bubble Index: Overview, 2022