W II kw. 2020 r. mieszkania „z drugiej ręki” nie taniały. Sprawdzamy, czy w czasie poprzedniego kryzysu rynek wtórny też był bardziej stabilny cenowo.
Dane Narodowego Banku Polskiego z II kw. 2020 r. zaskoczyły osoby oczekujące niemal natychmiastowych spadków cen używanych mieszkań. Jeżeli uwzględnimy Warszawę, sześć innych dużych rynków oraz dziesięć mniejszych rynków regionalnych, to okazuje się, że w ujęciu transakcyjnym używany metraż nawet podrożał. Eksperci portalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, czy w czasie poprzedniego kryzysu rynek wtórny też był odporny na obniżki.
Poprzednio szybciej taniały nowe lokale z dużych miast…
Poniższa tabela przygotowana przez ekspertów GetHome.pl pokazuje, jak spadały ceny transakcyjne nowych i używanych „M” od IV kw. 2008 r. do IV kw. 2012 r. To zestawienie uwzględnia następujący podział rynków mieszkaniowych:
- siedem największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia);
- dziesięć rynków regionalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zielona Góra).
Informacje zaprezentowane poniżej wskazują, że zaraz po załamaniu gospodarczym z końca 2008 r. rynek wtórny nie był bardziej podatny na spadki cen niż oferta nowych mieszkań. Zdecydowanie najszybciej taniały nowe lokale z dużych rynków. W ich przypadku, spore korekty cenowe były widoczne już po około pół roku od gospodarczego załamania. Obecnie nie mamy do czynienia z podobnym zjawiskiem, co zmniejsza również szanse na spore obniżki cen używanego metrażu. W tym kontekście warto pamiętać, że mieszkania z rynku wtórnego mają kilka zalet ważnych w związku z obniżką zdolności kredytowej wielu osób. Po pierwsze, wspomniane lokale w wielu przypadkach są po prostu tańsze względem ofert deweloperów. Po drugie, możliwość nabycia używanego mieszkania, które od razu nie wymaga dużych nakładów finansowych poprawia opłacalność takiego wariantu w porównaniu z rynkiem pierwotnym.
Właściciele używanych lokali muszą zmienić oczekiwania
Warto przypomnieć, że poniższa tabela prezentuje zmiany średnich transakcyjnych cen 1 mkw. lokali. Wykres przygotowany przez ekspertów GetHome.pl pokazuje z kolei, jak wyglądały różnice pomiędzy średnią transakcyjną i ofertową ceną metrażu. Wspomniane różnice można w uproszczeniu potraktować jako wyniki pokazujące poziom rabatów wynegocjowanych przez kupujących. Jeżeli uwzględnimy wszystkie kategorie mieszkań (tzn. nowe i używane „M” z 7 oraz 10 rynków), to okaże się, że nieprzypadkowo rabaty dla nabywców lokali były największe w czasach pierwszej i drugiej fali poprzedniego kryzysu gospodarczego.
Wykres przygotowany przez ekspertów GetHome.pl pokazuje jeszcze jedną charakterystyczną cechę rynku wtórnego. Chodzi o to, że poziom rabatów dla kupujących jest znacznie wyższy niż w przypadku nowych „M”. Wynika to między innymi z faktu, że wielu sprzedawców używanych lokali ma nierealistyczne oczekiwania cenowe oraz problemy z właściwą wyceną lokalu. Obecna sytuacja na pewno powinna skutkować obniżeniem oczekiwań cenowych tych osób, które sprzedają średnio atrakcyjne mieszkanie i chcą szybko sfinalizować transakcję.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu GetHome.pl
