W 2020 i 2021 roku zjawiska zachodzące na rynku kredytowym i mieszkaniowym oraz osiągane wyniki analizowano w odniesieniu do ograniczeń związanych z zagrożeniem pandemicznym koronawirusem. W 2022 roku otoczenie rynku nieruchomości dynamicznie się zmieniało.
Najważniejsze czynniki kształtujące sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz na rynku kredytów hipotecznych w I kwartale 2022 roku to:
- napływ znacznej liczby uchodźców z Ukrainy (do końca marca do Polski dotarło blisko 2,5 miliona osób) w związku z agresją Federacji Rosyjskiej w Ukrainie. Napływ znacznej liczby uchodźców gruntownie zmienił sytuację na rynku najmu, wywołując silną presję na wzrosty stawek czynszu;
- siedmiokrotne podniesienie stóp procentowych NBP z poziomu 1,75% do 6,50% (na dzień 8 lipca 2022 r.);
- dynamiczny wzrost tempa inflacji – w czerwcu 2022 r. wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS wyniósł 15,6% w odniesieniu do analogicznego okresu roku poprzedniego;
- agresja Federacji Rosyjskiej w Ukrainie wywołała szereg negatywnych konsekwencji dla budownictwa mieszkaniowego, w tym przede wszystkim w zakresie dostępności siły roboczej.
W ocenie Centrum AMRON ceny transakcyjne metra kwadratowego w bieżącym roku wciąż będą rosły, choć w tempie zdecydowanie mniejszym niż w latach 2018–2021
Wzrosty cen będą wynikały również z wyższych kosztów budowy. Wejście w życie od początku roku nowych zasad podatkowych w ramach Polskiego Ładu, a następnie jego kolejne korekty i zmiany wprowadziły niepewność co do przyszłej sytuacji gospodarczej, a także wysokości przyszłych dochodów potencjalnych kredytobiorców i nabywców mieszkań.
Warto przypomnieć, że w I kwartale 2022 r. w większości największych miast Polski kontynuowany był, choć już ze zdecydowanie mniejszą dynamiką, wzrost średniej ceny transakcyjnej 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania. Najwyższy wzrost średniej ceny nominalnej, o 2,70%, odnotowano w Warszawie, gdzie
średnia cena transakcyjna wyniosła 11 382 zł/m2 . W grupie największych miast Polski odnotowano pierwszy spadek – średnia cena w Gdańsku spadła o 0,44%. Należy jednak zwrócić jednak uwagę, że w żadnej lokalizacji wzrost średnich cen nie przekroczył poziomu 3%. Biorąc pod uwagę poziom inflacji notowany
w I kwartale b.r. (3,80%) oznacza to, że w ujęciu realnym średnie ceny 1 m2 mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach spadły.
Wzrost kosztów po stronie deweloperów spowoduje, że będą one przeniesione na nabywców
Jak podaje Polski Związek Firm Deweloperskich, koszt składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny spowoduje wzrost cen mieszkań o ok. 2 proc. Nowe regulacje dotyczą całego sektora deweloperskiego, więc nie będą wpływały na konkurencyjność niektórych ofert czy przedsiębiorstw. Wzrost kosztów po stronie deweloperów spowoduje, że będą one przeniesione na nabywców. Jednakże ze względu mnogość czynników kształtujących rynek w ostatnim czasie obecnie ciężko wyznaczyć, jaki jest lub będzie bezpośredni czy nominalny wpływ DFG na ceny mieszkań lub domów jednorodzinnych.
Autor: Agnieszka Bartoszewska, Analityk Rynku Nieruchomości, Źródło: Centrum AMRON
