Zanim rozpoczniesz budowę domu

Decyzja o realizacji budowy domu została podjęta, teraz najważniejszym zadaniem będzie znalezienie działki i wybór projektu. Sprawdź, jak najlepiej przygotować się do budowy i jakie kroki musisz wykonać.

Najważniejszą kwestią zawsze pozostaje budżet, który trzeba określić już na wstępnym etapie planowania budowy domu. Ustalmy kwotę, jaką jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup działki, a jaką na budowę domu. Wyznaczenie górnej granicy możliwości finansowych znacznie ułatwi poszukiwania odpowiedniej działki i projektu.

Ceny działek można łatwo sprawdzić na portalach ogłoszeniowych, natomiast z aktualnymi kosztami budowy domów w stanie surowym i deweloperskim najlepiej zapoznać się bezpośrednio w pracowniach projektowych, oferujących gotowe projekty domów. Nie należy zapominać o zaplanowaniu pewnej kwoty na wykonanie podjazdów, założenie ogrodu oraz ogrodzenie całej posesji.

Audyt nieruchomości

Gdzie szukać działki? Najlepiej w okolicy, która nam się najbardziej podoba. Koniecznie sprawdźmy też najbliższe sąsiedztwo miejsca, w którym chcielibyśmy zamieszkać. Zwróćmy uwagę również na powierzchnię i kształt działki, ponieważ to do niej będziemy musieli dopasować konkretny projekt domu, który pozwoli na optymalne wykorzystanie terenu. Nie należy też zapominać o cenie, musimy wziąć pod uwagę wszystkie “za” i ”przeciw” i dopiero zdecydować się na zakup.

Ważne też jest sprawdzenie tzw. uzbrojenia działki, czyli możliwości przyłączenia projektowanego domu do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i gazowej. Możliwości są dwie: kupić działkę tańszą i samodzielnie poświęcić czas i pieniądze na doprowadzenie mediów, albo zainwestować w droższą z mediami. Uzbrojenie można sprawdzić, składając wniosek do odpowiednich dostawców mediów o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci

Przy wyborze działki należy ustalić również jej stan prawny. Najważniejsze informacje zawsze znajdziemy w księdze wieczystej. Dowiemy się stamtąd m.in. kto jest właścicielem gruntu i czy jest on obciążony np. hipoteką czy służebnością. Natomiast w urzędzie gminy sprawdzimy, czy dany teren został objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Należy pamiętać, że nie wszędzie obowiązuje MPZP, w niektórych przypadkach będą to Warunki Zabudowy.

– MPZP określa warunki zabudowy i zagospodarowania działki oraz nieruchomości sąsiednich. Dowiemy się z niego m.in. o jej przeznaczeniu, czy jest rolna, czy budowlana, albo, czy wokół naszego domu mogą powstać w przyszłości lokale usługowe. Znajdzie się tu informacja, jaki rodzaj zabudowy oraz kształt dachu jest dopuszczalny na danym terenie. Sprawdzimy też, jaki jest aktualny dojazd do nieruchomości i czy w przyszłości powstanie nowa droga i o jakim statusie; publicznym czy prywatnym – wyjaśnia Marcin Śniegowski, właściciel pracowni HomeKONCEPT.

Projekt domu

Warto skorzystać z bogatej oferty gotowych projektów domów, lub w przypadku nietypowej działki, zamówić projekt indywidualny. Co ważne, gotowe projekty są znacznie tańsze niż te, przygotowane na indywidualne zamówienie, ich ceny zaczynają się już od 2 tys. zł. Trzeba również pamiętać o minimalnych odległościach od granicy działki.

Przepisy prawne przewidują, że minimalna odległość budynku od sąsiedniej działki budowlanej powinna wynosić nie mniej niż 4 metry, gdy jest do niej zwrócony ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi. W przypadku, gdy ściana budynku nie ma żadnych otworów, odległość wynosi 3 metry.

Każdy projekt musi być zaadaptowany do konkretnej działki. Adaptację gotowego projektu domu wykonuje architekt posiadający odpowiednie uprawnienia oraz aktualne zaświadczenie potwierdzające przynależność do Izby Architektów. Adaptacja składa się z dwóch części – obowiązkowej oraz zależnej od wymagań inwestora.

Obowiązkowa część polega na dostosowaniu gotowego projektu domu do obowiązujących Warunków Zabudowy (lub wytycznych zawartych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego). W ramach adaptacji konieczne jest sprawdzenie i dostosowanie więźby dachowej do odpowiednich warunków klimatycznych oraz fundamentów do lokalnych warunków gruntowych i stref przemarzania.

Jednym z najważniejszych elementów adaptacji jest wykonanie projektu zagospodarowania terenu na mapie geodezyjnej do celów projektowych, uwzględniające usytuowanie projektowanego domu, budynków pomocniczych, instalacji, dojazdów itp. Kolejnym elementem jest zebranie wszystkich wymaganych prawem budowlanym dokumentów i zezwoleń koniecznych do zgłoszenia budowy lub uzyskania pozwolenia na budowę.

Część nieobowiązkowa dotyczy najczęściej zmian w gotowych już projektach domów, m.in. zamiany materiałów ściennych i izolacyjnych, zmiany rodzaju stropu, wprowadzenia podpiwniczenia budynku czy zmian w otworach okiennych i drzwiowych. Planowane zmiany w projekcie będą wymagać pisemnej, bezpłatnej zgody pracowni.

– Profesjonalna pracownia doradzi, jaki projekt będzie najlepszy oraz jakie zmiany wprowadzić w ramach adaptacji, aby dostosować go do wymogów inwestora – zaznacza Marcin Śniegowski.

Rozpoczęcie budowy

Przed rozpoczęciem realizacji budynku należy uzyskać pozwolenie na budowę. Dla budynków, których obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki i nie mają negatywnego wpływu na środowisko, wystarczy jedynie zgłoszenie budowy.

– W przypadku pozwolenia na budowę, prace budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, na której wydanie urząd ma 65 dni. Natomiast przy zgłoszeniu, do robót można przystąpić po jego złożeniu, jeżeli w ciągu 30 dni od momentu doręczenia zgłoszenia urząd nie zgłosi sprzeciwu – tłumaczy ekspert z HomeKONCEPT.

Mimo że budowa domu to nie lada wyzwanie, wiele osób się go podejmuje i spełnia marzenie o posiadaniu własnego domu. W 2016 roku wydano prawie 83 pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych, a to aż o 8 tys. więcej niż w roku poprzednim. Świadczą więc o tym statystyki, z których jasno wynika, że budownictwo indywidualne jest coraz bardziej popularne.