Galopująca i zauważalna na każdym kroku inflacja skutkuje wzrostem cen materiałów budowalnych i surowców, stawek wynagrodzenia wykonawców czy podwykonawców. Ciągle rosnące stopy procentowe zniechęcają, a nawet uniemożliwiają potencjalnym nabywcom zawieranie umów kredytowych na zakup nieruchomości.
To główne problemy, z którymi muszą borykać się deweloperzy funkcjonujący na polskim rynku. Coraz bardziej zauważalne jest malejące zainteresowanie zakupem nieruchomości. Co przy jednoczesnym wzroście kosztów inwestycji może powodować nieopłacalność ich realizacji. Deweloperzy coraz częściej zadają sobie pytanie. Czy mogę się wycofać z już zawartej umowy deweloperskiej skoro może doprowadzić mnie do bankructwa?
Obecna regulacja a odstąpienie od umowy deweloperskiej
Obowiązująca obecnie – jeszcze do końca czerwca bieżącego roku – tzw. ustawa deweloperska (a właściwie: ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 r.) nakłada na deweloperów szereg restrykcyjnych obowiązków i wymogów. Ponadto uniemożliwia w zasadzie odstąpienie od już zawartej umowy deweloperskiej w przypadku nieopłacalności inwestycji.
Ustawa umożliwia odstąpienie przez dewelopera od umowy deweloperskiej jedynie w dwóch sytuacjach:
- w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej oraz
- w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu pomimo dwukrotnego doręczenia mu wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.
Nowa ustawa deweloperska – najistotniejsze zmiany
Z początkiem lipca 2022 roku weszła jednak w życie nowa ustawa deweloperska. Wprowadziła pewne – dość istotne – zmiany zarówno z perspektywy nabywców, jak i deweloperów. M.in.:
- Wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego finansowanego ze składek deweloperów oraz banków. Działającego tak, jak Turystyczny Fundusz Gwarancyjny, z którego środki – w przypadku upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy z funduszu – mają być zwracane nabywcom.
- Objęcie zakresem stosowania także lokali wybudowanych w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Takich jak m.in. komórki lokatorskie czy garaże, a także do lokali powstałych w wyniku przebudowy.
- Zwiększenie rygoryzmu umowy rezerwacyjnej – wymogu formy pisemnej pod rygorem nieważności, a dodatkowo maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej wnoszonej przez nabywcę przy zawieraniu takiej umowy – 1 % ceny sprzedaży.
- Wymóg przedkładania nabywcy prospektu informacyjnego. Każdorazowo przed zawarciem umowy.
- Możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, gdy deweloper nie usuwa jej w terminie, a także uznanie, że brak ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni skutkować będzie całkowitym uznaniem zasadności twierdzeń nabywcy, a przez to obowiązkiem usunięcia przez dewelopera wszystkich wskazanych przez nabywcę wad.
Czy nowa ustawa korzystnie wpłynie na sytuację deweloperów?
Nowa ustawa deweloperska wprowadza wiele zmian zarówno po stronie nabywcy, jak i dewelopera. Mimo to tym drugim nie ułatwi raczej życia. Nie widać na to szans chociażby w zakresie możliwości odstąpienia od umowy w sytuacji, gdy realizowana inwestycja okaże się być dla dewelopera prostą drogą do upadłości. Istnieją jednak pewne mechanizmy umowne, które mogą stanowić ratunek dla dewelopera. W tym możliwość waloryzacji ceny sprzedaży. Niemniej – aby nie narażać się na surowe kary nakładane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpis klauzuli waloryzacyjnej do rejestru klauzul niedozwolonych – mechanizm ten powinien każdorazowo być poddany wnikliwej analizie i obwarowany konkretnymi rygorami i limitami.
Autorka: Anna Dolińska
Adwokat w Departamencie Doradztwa Prawnego w Mariański Group. Specjalizuje się w prawie handlowym i gospodarczym, w szczególności prawie spółek oraz prawie cywilnym. Zajmuje się bieżącą obsługą przedsiębiorców, w tym w zakresie doradztwa korporacyjnego, reprezentuje klientów w postępowaniach sądowych oraz administracyjnych, tworzy i opiniuje umowy handlowe oraz dokumenty korporacyjne.
![[KOMENTARZ EKSPERTA] Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym. Co oznacza to dla kredytobiorców?](https://portalnieruchomosci.com/wp-content/uploads/2022/08/Jakub-Lapaj_ekspert-kredytowy-Lendi-1-75x75.jpg)
