Polscy deweloperzy zaszczepieni na COVID-19

Branża nieruchomości znajduje się w niepewnej, ale przejściowej sytuacji związanej z pandemią koronawirusa. Zdaniem ekspertów Angel Poland Group na rynku umocnią się firmy, które latami wypracowały rozwiązania pozwalające zachować dobrą i bezpieczną sytuację finansową. Skuteczną szczepionką na koronawirusowe zamieszanie okazało się m.in. ostrożne podejście do finansowania nieruchomości w istotnej mierze oparte na realnych kapitałach własnych.

Polski Związek Firm Deweloperskich, którego Angel Poland Group jest członkiem, podkreśla, że udział budownictwa w PKB Polski szacowany jest na 16 procent. To znacząca część krajowej gospodarki, od której może zależeć nawet ponad milion miejsc pracy. Pandemia koronawirusa będzie sprawdzianem dla wielu podmiotów i pokaże, kto w tym trudnym czasie wyjdzie z niej obronną ręką. Specjaliści podkreślają: zagrożenie związane z koronawirusem nie zniknie z dnia na dzień. Będzie to proces, do którego zarówno deweloperzy jak i klienci muszą przywyknąć.

Należy zwrócić uwagę, że niskie stopy procentowe w połączeniu z innymi wskaźnikami makroekonomicznymi powodują, iż nieruchomości nadal będą najlepszą formą lokowania kapitału, w szczególności na rynku nieruchomości z segmentu premium. Rozchwiana giełda to aktualnie tylko zabawa dla klientów o mocnych nerwach, podobnie ryzykowne jest inwestowanie na rynku obligacji Nie przewidujemy istotnych spadków cen, przy czym będą pojawiać się czasowe promocje cenowe deweloperów działających w oparciu o otwarte rachunki powiernicze, którzy takimi zabiegami mogą próbować poprawiać swoją płynności finansową, ze względu na niższy napływ środków finansowych z tych rachunków. Sprzedaż na rynku będzie niższa, ale równolegle została także ograniczona podaż – urzędy, które wydają decyzje administracyjne spowolniły pracę, a deweloperzy wstrzymali się z uruchamianiem nowych projektów – tłumaczy Natalia Sawicka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Angel Poland Group we Wrocławiu.

Eksperci Angel Poland Group wyróżnili pięć czynników, które wpływają na stabilną sytuację klientów i deweloperów.

1. Niski dług, wysoki kapitał 

Każdy nabywający nieruchomość powinien uważnie przeanalizować strukturę zadłużenia oraz sposób prezentacji tego wskaźnika, a także współczynnik płynności. To kluczowe wartości dla oceny kondycji dewelopera.

To, co wyróżnia podmiot na tle konkurentów jest jego niski “gearing”, czyli stosunek zadłużenia całkowitego do wartości majątku firmy. Angel Poland Group może się pochwalić wskaźnikiem niższym niż 30 procent. Dla porównania, inne duże podmioty konkurencyjne na rynku utrzymują ten wskaźnik na wysokości 65-85 procent. Różnica jest znacząca. Przy czym część deweloperów prezentuje gearing uwzględniając tylko zadłużenie odsetkowe bez zobowiązań wobec klientów czy kontrahentów. W takim podejściu wskaźnik może być niższy (np. 4-17%), ale jest mylący, gdyż nie obrazuje pełnego zadłużenia spółek, a tylko jego niewielką część. 

W porównaniu z konkurentami okazuje się, że prawdopodobnie jesteśmy jedną z najmniej zadłużonych grup deweloperskich w Polsce. Na ten moment kapitały własne grupy wynoszą ponad 250 mln zł. Finansujemy nasze projekty z wkładów kapitałowych od udziałowców oraz kredytów od dużych polskich banków. Taka struktura zapewnia nam zamknięte finansowanie, co oznacza, że nie korzystamy z innego źródła, w tym nie wykorzystujemy na etapie prac budowlanych środków wpłacanych przez naszych klientów. Dodatkowo mamy dostępne linie kredytowe na ponad 200 mln zł na finansowanie realizacji naszych inwestycji – mówi Sylwester Roszewski, Dyrektor Finansowy Angel Poland Group.

2. Szybki rozwój lub lepsze zarządzanie ryzykiem 

Zarządy spółek często stoją przed dylematem: szybszy rozwój i większy udział w rynku, a tym samym większa suma bilansowa, czy mniejsza skala działalności, ale przez to możliwość lepszego zarządzanie ryzykiem biznesowym, bez nadmiernego zadłużania. Angel Poland strategicznie przyjęła drugi model biznesowy, jako bezpieczny dla klientów i partnerów biznesowych. Grupa bardziej nastawiona jest na kompleksowe objęcie swoją działalnością całego procesu inwestycyjnego aniżeli na rozwój skali działalności rozumianej jako ilość inwestycji. Angel starannie dobiera projekty, dla których lokalizacja jest najważniejszym elementem w procesie wyboru. Kolejnym jest zapewnienie najwyższej jakości architektury oraz indywidualnepodejście do klientów.

Skonsolidowane aktywa Angel Poland Holding to prawie 400 mln zł (bez uwzględniania aktywów grupy niepodlegających konsolidacji – o wartości ponad 150 mln zł) przy kapitałach na poziomie ponad 250 mln złotych. W 2019 roku sprzedaż w grupie utrzymała się na poziomie 300 apartamentów i mieszkań o podwyższonym standardzie. Średnia cena wahała się w przedziale kilkunastu, a nierzadko kilkudziesięciu tysięcy zł/mkw. – mówi Tomasz Karpiel, Dyrektor Operacyjny Angel Poland Group.

To te wskaźniki plasują Angel Poland Group w czołówce deweloperów realizujących obiekty w sektorze premium i jednocześnie w gronie podmiotów średniej wielkości na polskim rynku. Grupa zrealizowała bądź realizuje obecnie, w samym Krakowie i Wrocławiu łącznie około 2500 luksusowych apartamentów bądź mieszkań o podwyższonym standardzie, w tym aktualnie w trakcie budowy jest około 500 mieszkań i apartamentów przy poziomie przedsprzedażny ponad 60%.

3. Brak problemu z wykupem obligacji

Angel Poland Group nie posiada także obligacji, co w obecnej sytuacji pozwala zachować spokój.

Od początku naszej działalności wyłączyliśmy tę formę finansowania i nigdy nie zamierzaliśmy z niej korzystać. W obecnej sytuacji wiążą się z tym potencjalne zagrożenia z ich wykupem, dlatego podmioty, które korzystają z tego instrumentu finansowego mogą mieć problemy. Część deweloperów będzie postawiona przed koniecznością restrukturyzacji tego zadłużenia, np. próbą konwersji na kredyt bankowy, pod warunkiem wkładu własnego oraz odpowiedniego poziomu przedsprzedaży inwestycji. Nas to całkowicie nie dotyczy – tłumaczy Sylwester Roszewski. 

4. Bezpieczny kapitał kupujących poprzez zamknięte rachunki powiernicze

Mając na uwadze bezpieczeństwo klientów oraz przyjęty model biznesowy w grupie, działamy tylko i wyłącznie na zamkniętych rachunkach powierniczych i to w największych i najstabilniejszych instytucjach jak PEKAO czy mBank. W czasach prosperity otwarty rachunek powierniczy nie jest obarczony dużym ryzykiem dla klienta, o ile oczywiście bierzemy pod uwagę wiarygodny podmiot. Różnice stają się widoczne w czasie nagłych zaburzeń rynkowych. Angel Poland Group ma zapewnione finansowanie i niezagrożoną płynność finansową projektów, gdyż nie zależą one od napływu strumienia wpłat od klientów, który aktualnie może być przejściowo ograniczony – mówi Sylwester Roszewski. 

5. Doświadczenie dewelopera i duży bank ziemi

Doświadczenie dewelopera ma istotne znaczenie w trudnych i niepewnych czasach. 

Angel Poland Group działa na rynku nieruchomości od 2003 roku. Przez te 17 lat działalności związał z sobą szereg doświadczonych profesjonalistów, którzy często mają kilkunasto – jak nie kilkudziesięcioletnią praktykę w działalności na rynku nieruchomości. Angel Poland Group to obecnie już nie tylko deweloper, ale również od 2018 roku generalny wykonawca oraz od kwietnia 2020 roku firma zarządzająca mieszkaniami na wynajem w obiektach przez siebie wybudowanych – mówi Małgorzata Nowodworska, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu Angel Poland Group w Krakowie.

Z punktu widzenia klienta istotne znaczenie mają również rezerwy gruntu, które stanowią zapewnienie ciągłości działania operacyjnego dla dewelopera oraz dodatkowe zabezpieczenie finansowe. To również gwarancja dla klientów, że deweloper nie zaprzestanie działalności, nie zniknie z rynku. Tym samym, będzie dbał o swoją renomę oraz o opinię, zarówno w czasach prosperity jak i spowolnienia, a zadowoleni klienci to największe aktywa spółek. 

W naszym banku ziemi obecnie mamy ponad 10 ha – łącznie w Krakowie i Wrocławiu. Jesteśmy na etapie realizacji transakcji, której przedmiotem jest nabycie kolejnego 1 ha gruntów. Przedmiotowe grunty nabyliśmy i nabywamy korzystając ze środków własnych, nie korzystamy w tym celu ani z finansowania bankowego ani wsparcia z emisji obligacji czy też z innej formy finansowania zewnętrznego. Wskazane grunty przekładają się na szacunkową powierzchnię użytkową netto, około 170 tys. mkw., zarówno mieszkań jak i powierzchni komercyjnych. Znajdujemy się w korzystnym położeniu, natomiast nieustannie poszukujemy nowych lokalizacji, skupiając się przede wszystkim na Krakowie i Wrocławiu, ale także rozważamy powrót do Warszawy albo inwestycje w Trójmieście. Grunty są nadal trudno dostępne, ale my lubimy lokalizacje będące wyzwaniami, które często wymagają rewitalizacji. W tym specjalizujemy się już od 17 lat. Zdajemy sobie sprawę z istniejącego już deficytu gruntów, dlatego upatrujemy tu nasz sukces jako grupy – mówi Tomasz Karpiel.